【正文】 休閑度假為主，經(jīng)營(yíng)收入包括門票、購物、餐飲、娛樂、會(huì)議以及其它收入。山莊風(fēng)味酒樓收入估算：山莊酒樓建成后，入住率按45%60%計(jì)算，價(jià)格為2000元∕棟日—3000元∕棟日。住宿收入，酒店投入使用后，按1000床位，入住率70%，價(jià)格200元—300元計(jì)算。其他收入，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上確定。（見表131）表131 綜合收入估算表（單位：萬元）年份人數(shù)（萬人）門票（元）門票收入（萬元）旅游收入特色商品銷售人均消費(fèi)小計(jì)人均消費(fèi)小計(jì)150100500028510085001501275030960390100900013500102049510095001425010805100100100001500019006100120120002002000050200071001201200020000200081001201200020000200091001201200020000803200101001201200026026000320011105120126002730032001210512012600273001004200131051201260030031500420014105120126003150042001510512012600315004200表131（續(xù)） 綜合收入估算表（單位：萬元）年份山莊收入索道收入會(huì)議收入住宿收入餐飲收入康復(fù)中心門店出租其他合計(jì)1500021011255002348531020500416251301042002925500505003830751625130100315029255002001000400676162540010046202925500200100048907722554001004620378010002001000503258225540010046203780100030010005042592255400150462037801000300150052175102255400150462037801000300150058175113245400150630063001000400150064474123245670150630063001000400150065744133245670200630063002000400200071494143245670200630063002000400200071494153245670200630063002000400200071494 成本費(fèi)用估算總成本包括經(jīng)營(yíng)成本、折舊、攤銷等費(fèi)用。生態(tài)園建成后，員工人數(shù)將達(dá)130人。車輛、建筑、設(shè)備、維修費(fèi)分別按其原值的5%、2%、3%計(jì)；銷售費(fèi)用按收入的8%計(jì)算；管理費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)；旅游項(xiàng)目直接費(fèi)按收入的30%—35%計(jì)算；餐飲及其它項(xiàng)目成本按其收入的30%—35%計(jì)算。固定資產(chǎn)均采用年限法分類折舊，房屋建筑物折舊按30年計(jì)算；室內(nèi)裝修按3年計(jì)算折舊；設(shè)備按8年計(jì)算折舊。 總成本估算本項(xiàng)目第 利潤(rùn)總額及分配 稅收估算營(yíng)業(yè)稅按旅游收入的5%估算；城市維護(hù)建設(shè)工程、教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)控基金，分別按營(yíng)業(yè)稅的5%、3%、%估算。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)投資利潤(rùn)率%，%。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期%，%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%，財(cái)務(wù)靜觀值（IC＝10%）。以上分析表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 資產(chǎn)負(fù)債情況從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)年開始資產(chǎn)負(fù)債率為很小，項(xiàng)目流動(dòng)比率大于200%，速動(dòng)比率大于100%，表明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力及償還借款的能力較強(qiáng)。該項(xiàng)目投資規(guī)模較大，如果景區(qū)不能按規(guī)劃預(yù)期投入運(yùn)營(yíng)或不能按規(guī)劃要求，達(dá)到應(yīng)有的游客規(guī)模，則可能面臨著資金回收風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)景區(qū)觀光、度假、養(yǎng)老康復(fù)項(xiàng)目，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，具有重要的影響，一方面，如果這些項(xiàng)目沒有特色，可能會(huì)導(dǎo)致游客少，旅游吸引力不強(qiáng)，另一方面，如果旅游項(xiàng)目開發(fā)過度，可能會(huì)造成自然環(huán)境和旅游資源惡化，也會(huì)降低對(duì)游客的吸引力，從而直接影響公司的經(jīng)營(yíng)狀況。 第十四章：結(jié)論和建議 評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)對(duì)生態(tài)園相關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)和本區(qū)域獨(dú)特的文化資源分析預(yù)測(cè)以及本項(xiàng)目具體情況分析，本報(bào)告通過分析、計(jì)算和論證，認(rèn)為擬建工程項(xiàng)目順應(yīng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文化旅游綜合項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)劃和某某縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，又充分考慮了項(xiàng)目與景區(qū)環(huán)境和各種社會(huì)因素以及同景區(qū)總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)，其經(jīng)過比選，最終確定的建設(shè)方案比較合理，建設(shè)條件具備，同時(shí)，項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，雖然該項(xiàng)目投資金額較大，但生態(tài)園豐富的資源開發(fā)，都將確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行和按期竣工。而且還能帶動(dòng)較大的社會(huì)效益，建議有關(guān)方面積極支持和幫助，以利項(xiàng)目早日形成并發(fā)揮預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目投資管理難度較大，建議投資方按國(guó)際按慣例聘用專業(yè)化的項(xiàng)目管理公司，制定嚴(yán)格的項(xiàng)目投資實(shí)施計(jì)劃，樹立強(qiáng)烈的精品意識(shí)，力爭(zhēng)低成本、高質(zhì)量地把各個(gè)項(xiàng)目造成一流的一體化工程。在項(xiàng)目收益水平出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)可能性不大的前提下，控制好建設(shè)投資規(guī)模和未來的成本費(fèi)用是建設(shè)及經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)該加以充分強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。現(xiàn)代生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃第一章　總論　項(xiàng)目概要（1）項(xiàng)目名稱***北山現(xiàn)代生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目。（3）主管部門***市***區(qū)人民政府。（5）法人代表****區(qū)林業(yè)局局長(zhǎng)）。（7）建設(shè)內(nèi)容規(guī)模①區(qū)域面積11358畝。、溫室大棚1000棟。其中：，%；，%，%；，%，%。（10）建設(shè)宗旨以生態(tài)學(xué)原理為指導(dǎo)，緊緊圍繞生態(tài)興省和建設(shè)“綠化***”的戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“敬天為民”的理念，大力建設(shè)城郊公園，恢復(fù)與重建森林生態(tài)系統(tǒng)，提高***區(qū)北山森林覆蓋率，恢復(fù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)向良性發(fā)展。（11）建設(shè)期限建設(shè)期3年（即2011～2013年）。，其中：；溫室大棚500棟；?！∫?guī)劃編制依據(jù)（1）《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》；（2）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（）；（3）***省委、省政府《關(guān)于實(shí)施生態(tài)興省戰(zhàn)略，加快推進(jìn)林業(yè)改革發(fā)展的意見》；（4）***省委、省政府《關(guān)于大力推進(jìn)林業(yè)生態(tài)建設(shè)的決定》；（5）***省委、省政府《***省林業(yè)生態(tài)建設(shè)總體規(guī)劃綱要（20112020年）》；（6）***市“十二五”林業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（7）***市人民政府并政發(fā)［2011］10號(hào)文件；（8）《造林造林技術(shù)規(guī)程》GB/T 157762006；（9）《生態(tài)公益林建設(shè)技術(shù)規(guī)程》 GB/；（10）《農(nóng)業(yè)旅游服務(wù)規(guī)范》（DB32/T9402006）（11）《農(nóng)業(yè)部關(guān)于促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展的意見》（農(nóng)機(jī)發(fā)［2008］3號(hào)）；（12）《農(nóng)業(yè)部關(guān)于創(chuàng)建國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的意見》（農(nóng)計(jì)發(fā)［2009］33號(hào)）；（13）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（國(guó)發(fā)［2009］41號(hào)）；（14）《***省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（20102015）；（15）《***省農(nóng)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（20102015）；（16）《***省林業(yè)發(fā)展 “十二五”規(guī)劃》（20102015）；（17）《***省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（20092011年）；（18）《***市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（20012020）；（19）《***區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》。第二章　項(xiàng)目背景全省林業(yè)局長(zhǎng)會(huì)議提出，林業(yè)建設(shè)圍繞尊重自然規(guī)律，積極踐行“敬天為民”思想，以興林富民不目標(biāo)，在狠抓生態(tài)林的同時(shí)，突出抓好經(jīng)濟(jì)林等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要將森林引入城市、讓綠色輻射鄉(xiāng)村，構(gòu)建林路、林水一體化綠色生態(tài)復(fù)合大網(wǎng)絡(luò)，讓廣大群眾盡可能多地享受生態(tài)建設(shè)成果。要進(jìn)一步解放思想，開闊視野，積極探索林業(yè)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的新體制、新機(jī)制、新辦法。在機(jī)制創(chuàng)新上，要加大投入機(jī)制、植造機(jī)制、管護(hù)機(jī)制的創(chuàng)新力度。中共***市十次黨代會(huì)提出：“把***建成一流的省會(huì)城市，努力成為具有國(guó)際影響力的區(qū)域性現(xiàn)代化大都市”的宏偉目標(biāo)。***作為***省省會(huì)城市，區(qū)位條件優(yōu)越、以林為主，輔以高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的設(shè)施農(nóng)業(yè)，因地制宜求高效，突出重點(diǎn)樹品牌，從滿足城市居民的環(huán)境需求和生活需求、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、拓展林業(yè)空間、增加就業(yè)機(jī)會(huì)的需要出發(fā)，重點(diǎn)抓好***區(qū)北山現(xiàn)代生態(tài)園區(qū)建設(shè)，打造都市型的城郊公園迫在眉睫。通過增加設(shè)施蔬菜和果品的種植面積是滿足市場(chǎng)的迫切要求。近年來，人民生活水平逐年提高，居民家庭恩格爾系數(shù)逐年降低，旅游越來越多地成為人們的追求，而農(nóng)業(yè)旅游正成為渴望在節(jié)假日到郊外觀光、旅游、度假的城市居民所喜好的休閑旅游形式。本項(xiàng)目積極開發(fā)農(nóng)家樂、城郊游、生態(tài)游等旅游項(xiàng)目順應(yīng)了旅游發(fā)展的新潮流。兩大市場(chǎng)群體皆以一日游為主，無論近期還是遠(yuǎn)期，兩大市場(chǎng)需求都相對(duì)穩(wěn)定，并保持一定比例增長(zhǎng)，為項(xiàng)目區(qū)發(fā)展提供不竭的動(dòng)力?！∽匀粭l件（1）建設(shè)地點(diǎn)工程建設(shè)區(qū)位于***市***區(qū)西北環(huán)高速公路以北區(qū)域，涉及***鄉(xiāng)的***口、***口、***、鎮(zhèn)城、崗北5個(gè)村，地理位置介于東徑112176。36′39″、北緯38176。03′41″之間。（2）地貌項(xiàng)目區(qū)地處***區(qū)北部，**公路東側(cè)第一層山脊可視范圍，地貌主要為丘陵類型，最高海拔1110米，最低海拔815米，相對(duì)高差295米。（3）氣候項(xiàng)目區(qū)氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季鮮明，春季干旱多風(fēng)，夏季溫高，炎熱多雨，多行偏南風(fēng)，秋季晴朗涼爽，冬季寒冷干燥，多行偏北風(fēng)。降水不足，地下水位低，水資源缺乏是制約本地林業(yè)生產(chǎn)的最主要因子，特別是長(zhǎng)期春早，對(duì)植樹造林影響很大。（4）土壤項(xiàng)目區(qū)土壤以褐土為主，自然坡度在20度左右。（5）植被項(xiàng)目區(qū)屬于暖溫帶半干旱落葉林地帶，現(xiàn)有植被均為多次破壞后形成的灌木林和草本，因缺水干旱，植被稀疏低矮，主要天然植物種類為黃刺梅、荊條、胡枝子、繡線菊和酸棗等，草本植被以白羊草、蒿草為主。（6）土地資源項(xiàng)目區(qū)土地總面積11358畝。地類主要是荒山荒地、棄耕地、退耕地。詳見附表1。是構(gòu)成***北線“山水人文度假休閑游”的重要旅游區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)有著良好的外圍環(huán)境。***西北環(huán)高速公路在項(xiàng)目區(qū)南邊東西橫穿，太佳高速公路從項(xiàng)目區(qū)中部******路等交織成網(wǎng)。下雨時(shí)，道路泥濘影響通行。城市的不斷擴(kuò)張使項(xiàng)目區(qū)的生態(tài)環(huán)境正逐年受到威脅，大氣污染、 水體污染、 噪聲污染及生活垃圾簡(jiǎn)易填埋帶來的各種污染較重。項(xiàng)目SWOT分析　優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇（1）項(xiàng)目區(qū)交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。（2）自然條件優(yōu)越，土地利用潛力大。較低的土地開發(fā)利用程度，為都市型休閑園區(qū)的建設(shè)提供了一定的發(fā)展空間。項(xiàng)目區(qū)地處汾河之濱，是中華民族農(nóng)耕文明的發(fā)源地，農(nóng)耕文化底蘊(yùn)深厚，農(nóng)業(yè)資源豐富，為項(xiàng)目區(qū)發(fā)展“農(nóng)游合一”交叉性產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)。作為省會(huì)城市，面臨著中部崛起和***都市圈發(fā)展的難得機(jī)遇，特別是適逢中改試驗(yàn)區(qū)建設(shè)有利條件。　劣勢(shì)與挑戰(zhàn)（1）現(xiàn)有林地質(zhì)量差，旅游基礎(chǔ)設(shè)施弱。無論林業(yè)抑或農(nóng)業(yè)，在發(fā)展過程中都遇到了轉(zhuǎn)型問題。項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)營(yíng)方式落后，設(shè)施條件相對(duì)落后，組織化程度較低，缺乏大型龍頭企業(yè)的帶動(dòng)和支撐，城市林業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè)都難以形成整體優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)沒有建立良好的機(jī)制與體制，要通過農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，開發(fā)生產(chǎn)、生態(tài)、生活和教育展示功能，在產(chǎn)品創(chuàng)意上做文章，組合本地資源，突出生態(tài)特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能實(shí)現(xiàn)差異化、特色化發(fā)展。 建設(shè)原則（1）科技示范、區(qū)域帶動(dòng)。（2）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、服務(wù)城市。（3）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、集群開發(fā)。（4）生態(tài)興園，文化強(qiáng)園。 建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)具有良好生態(tài)區(qū)位，是***市上風(fēng)上水的核心區(qū)域，具有純樸的民風(fēng)、濃郁的鄉(xiāng)情，通過建設(shè)集群式城郊生態(tài)旅游區(qū)，使工程區(qū)內(nèi)的森林生態(tài)系統(tǒng)功能得以恢復(fù)，森林質(zhì)量和森林覆蓋率提高，在此基礎(chǔ)上發(fā)展花果、蔬菜、養(yǎng)殖、加工、觀賞、娛樂、采摘、體驗(yàn)、垂釣、實(shí)習(xí)、示范、住宿、品嘗等項(xiàng)目，形成集觀賞性、科普性、休閑性、參與性為一體的，充滿鄉(xiāng)野氣息的生態(tài)觀光園，使項(xiàng)目區(qū)成為國(guó)內(nèi)知名、省內(nèi)領(lǐng)先、輻射全省的城郊休閑目的地。對(duì)于其中的農(nóng)業(yè)設(shè)施，針對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)選擇在背風(fēng)向陽、排灌方便的區(qū)域，建設(shè)片狀的大棚基地，推廣先進(jìn)的生態(tài)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)良性生態(tài)循環(huán)，并且建立綜合養(yǎng)殖示范基地，進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)殖，形成良性食物鏈。部分豬糞、雞糞經(jīng)過發(fā)酵處理后，以及沼渣可作果園、無公害蔬菜生產(chǎn)基地的肥料。參見生物鏈?zhǔn)疽鈭D。　　　　　　生物鏈?zhǔn)疽鈭D第七章　功能分區(qū)　功能定位（1）科技示范與體系創(chuàng)新功能。（2）結(jié)構(gòu)調(diào)整與就業(yè)增收功