【正文】 標(biāo)志。36 / 64 售樓處室外裝修建議售樓處整體風(fēng)格應(yīng)與未來(lái)建筑風(fēng)格及項(xiàng)目整體形象相達(dá)成統(tǒng)一。民生地產(chǎn)建議售樓處整體外立面在色彩的選擇上可以采用較穩(wěn)重的色調(diào)，以突出項(xiàng)目的品質(zhì)感。售樓處內(nèi)空間較小，應(yīng)盡量利用空間，所以，接待臺(tái)只以坐一到兩個(gè)銷(xiāo)售員為宜。C．室內(nèi)布置上多采用一些簡(jiǎn)單、質(zhì)感好、坐臥舒適的座椅和沙發(fā)，建議在室內(nèi)多布置花卉植物，也可在接洽區(qū)旁設(shè)置小型水吧及小型室內(nèi)水景，周?chē)贾蒙嘲l(fā)及茶幾，制造溫馨浪漫的氣氛。 38 / 64 D．其他軟性包裝現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍包括硬性包裝和軟性包裝，軟性包裝包括三種具備的銷(xiāo)售氛圍，一種緊張型，如銷(xiāo)控板，提示所剩單位不多；一種熱鬧型，如來(lái)訪客戶(hù)多，提示項(xiàng)目熱銷(xiāo)；一種輕松型，如播放音樂(lè)，洽談時(shí)放松心情，這三種氛圍相互配合。為避免類(lèi)似情況發(fā)生在本樓盤(pán)，39 / 64民生地產(chǎn)建議展板及樓書(shū)各有側(cè)重。具體建議： 模型： 小區(qū)整體模型，現(xiàn)奧體擺放的40 / 64規(guī)劃模型與小區(qū)現(xiàn)在執(zhí)行的規(guī)劃有不同，建議對(duì)現(xiàn)有模型進(jìn)行改動(dòng)，與現(xiàn)有執(zhí)行規(guī)劃保持一致，模型只需要 B1 區(qū)的規(guī)劃模型就足夠。 效果圖項(xiàng)目效果圖是展現(xiàn)項(xiàng)目形象最重要的銷(xiāo)售工具（折頁(yè)/樓書(shū)/平面廣告均需使用） ，并能體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)。41 / 64 樓書(shū)形式：普通樓書(shū)、電子樓書(shū)作用：樓書(shū)是一個(gè)項(xiàng)目整體形象的體現(xiàn)，在售樓過(guò)程中重要的銷(xiāo)售工具，其風(fēng)格定位及內(nèi)容闡述將直接影響項(xiàng)目在目標(biāo)客戶(hù)群中的反映，應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠浞值闹匾?。本案在宣傳工具上除了要表現(xiàn)應(yīng)有的檔次外，還需緊跟時(shí)代發(fā)展，應(yīng)用多一些新的銷(xiāo)售工具協(xié)助促銷(xiāo)，建議本案制作電子樓書(shū)。電子樓書(shū)作為樓書(shū)的一種形式，也具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。42 / 64 其它本項(xiàng)目的銷(xiāo)售工具除了有樓書(shū)以外，還可根據(jù)階段考慮如下宣傳用具：A．折頁(yè)作用：折頁(yè)作為樓書(shū)的精華版，具有造價(jià)低、內(nèi)容緊湊的特點(diǎn)，對(duì)公務(wù)繁忙的領(lǐng)導(dǎo)階層，通過(guò)折頁(yè)，能比較清楚、完全的了解項(xiàng)目。內(nèi)容：項(xiàng)目實(shí)際賣(mài)點(diǎn)闡述小區(qū)效果圖重點(diǎn)戶(hù)型圖配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)B．宣傳單頁(yè)宣傳單張是在如展銷(xiāo)會(huì)一類(lèi)的特定場(chǎng)合使用的低成本宣傳工具，其內(nèi)容與折頁(yè)相近。C．海報(bào)43 / 64海報(bào)主要用于展會(huì)或其它公共場(chǎng)所張貼發(fā)放。D．網(wǎng)頁(yè)網(wǎng)絡(luò)作為當(dāng)前最新的媒介，已日益受到大眾的關(guān)注。以樓書(shū)作為基本素材來(lái)源，并根據(jù)項(xiàng)目各方面情況變化及時(shí)調(diào)整。至于紀(jì)念品的內(nèi)容必須與項(xiàng)目特征結(jié)合考慮，同時(shí)兼顧紀(jì)念品的實(shí)用性，以免禮品在客戶(hù)手中停留的時(shí)間過(guò)短而失去其宣傳意義。F．手提袋手提袋主要是方便來(lái)訪客戶(hù)取走資料時(shí)用，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)配合樓書(shū)尺寸，使用耐用環(huán)保材料制作，并需印刷精美。G．客戶(hù)通訊通過(guò)“客戶(hù)通訊”可更好地溝通與客戶(hù)間的關(guān)系，及時(shí)將項(xiàng)目各方面的進(jìn)展情況通報(bào)客戶(hù)，通過(guò)持續(xù)的、有親和力的方式將項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)潛移默化地灌輸給客戶(hù)。同時(shí)，客戶(hù)通訊作為自辦媒體，還可在一定程度上為樹(shù)立發(fā)展商的形象奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目形象介紹： 包括建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修等方面。戶(hù)型特點(diǎn)介紹： 帶有裝修布置（家具擺放、空間劃分等）設(shè)計(jì)的戶(hù)型說(shuō)明，同時(shí)還要有該戶(hù)型所在樓宇的位置示意圖，使客戶(hù)一目了然?！璈．請(qǐng)柬請(qǐng)柬主要用于促銷(xiāo)活動(dòng)及形象公關(guān)活動(dòng)時(shí)使用，設(shè)計(jì)將力求精美現(xiàn)代，并能傳遞項(xiàng)目的基本理念，同時(shí)亦可作為某些活動(dòng)的入場(chǎng)券使用。 項(xiàng)目推廣計(jì)劃建議 宣傳訴求重點(diǎn) 強(qiáng)勢(shì)包裝塑造高檔住宅在定向的基礎(chǔ)上進(jìn)行較大范圍的宣傳，通過(guò)強(qiáng)有力的廣告推廣和形象包裝，達(dá)到樹(shù)立項(xiàng)目豪宅形象的目的，通過(guò)項(xiàng)目的推廣，樹(shù)立發(fā)展商的品牌形象，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。針對(duì)中豪大廈項(xiàng)目的特性，其目標(biāo)消費(fèi)群是有一定局限性的，作為高檔產(chǎn)品，本案具有特別突出的硬件優(yōu)勢(shì)，即區(qū)位優(yōu)勢(shì)（城市中心、商業(yè)中心） 、配套優(yōu)勢(shì)（公園、廣場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公交） 、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（高層建筑、面積47 / 64合理、戶(hù)型好） 、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)（緊鄰倒天河畔） 。. 3 區(qū)域優(yōu)勢(shì). 4 文化理念宣傳因此本案的推廣主題：A．產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分訴求重點(diǎn)在宣傳推廣過(guò)程中，與其相對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售階段，將會(huì)有不同的推廣策略。針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，從其優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)入手，本案分類(lèi)訴求重點(diǎn)如下：☆ 良好的戶(hù)型設(shè)計(jì)☆ 近距離的交通☆ 園林景觀優(yōu)勢(shì)48 / 64B．自然資源分訴求重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，從其優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)入手，本案分類(lèi)訴求重點(diǎn)如下：● 景觀優(yōu)勢(shì)● 倒天河畔● 毗鄰人民公園● 毗鄰愛(ài)民廣場(chǎng)● 全方位的社區(qū)配套 配合銷(xiāo)售策略的各階段推廣安排（媒體組合、配合條件、活動(dòng)安排、階段目標(biāo)） 媒體組合A．戶(hù)外廣告以戶(hù)外廣告作為長(zhǎng)期的形式象廣告主題： 根據(jù)不同銷(xiāo)售階段各有所則重，廣告主題會(huì)略有不同（參考上文宣傳訴求重點(diǎn)）B．現(xiàn)場(chǎng)包裝以現(xiàn)場(chǎng)包裝為展示的主要場(chǎng)所展49 / 64示住宅的高品質(zhì)，客觀的手法全面介紹項(xiàng)目特點(diǎn)，予讀者真實(shí)可靠的感覺(jué)，引起讀者的興趣，減少顧客對(duì)報(bào)紙內(nèi)容的猜疑。C．直投及宣傳單頁(yè)廣告（DM）直郵廣告在前期宣傳鋪墊階段和針對(duì)局部區(qū)域客戶(hù)宣傳時(shí)較適用，特別是設(shè)計(jì)精美、主題突出的直郵廣告往往能收到理想的效果，并能為樓盤(pán)建立一定知名度，同時(shí)積累潛在買(mǎi)家，為正式開(kāi)售做好準(zhǔn)備。廣告內(nèi)容： 項(xiàng)目主打賣(mài)點(diǎn)為明確的賣(mài)樓信息。時(shí)機(jī)選擇： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始之前、公開(kāi)發(fā)售開(kāi)始之前、地盤(pán)展銷(xiāo)會(huì)舉行之前和大型推廣活動(dòng)之前均可。D．廣告牌廣告牌可用作為宣傳主打賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)用有別于一般的表現(xiàn)形式吸引過(guò)路人士的視線，增強(qiáng)其宣傳作用。例如：焦點(diǎn)網(wǎng)，搜房網(wǎng)，新浪網(wǎng)等。民生地產(chǎn)畢節(jié)房產(chǎn)周報(bào)： 定期出版的民生地產(chǎn)刊物主要通過(guò)公司人員派送到特定客戶(hù)手中，項(xiàng)目推廣時(shí)可在刊物上免費(fèi)發(fā)布信息，52 / 64以拓寬宣傳渠道。 媒體策略總的媒體策略：以戶(hù)外廣告作為長(zhǎng)期的形象建立以現(xiàn)場(chǎng)作為主陣地，表現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)Error!主流平面廣告打開(kāi)局面，針對(duì)性媒體準(zhǔn)確到達(dá)，配合促銷(xiāo)A．預(yù)熱期（3 個(gè)月以上）主要根據(jù)清畢路的改造竣工前一個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行以平面媒體的軟性宣傳和戶(hù)外廣告為主，再加上一些樓市圖、房地產(chǎn)網(wǎng)站鏈接等，告知新樓盤(pán)信息，在消費(fèi)者心中建立本項(xiàng)目的潛意識(shí)形態(tài)。B．正式銷(xiāo)售期（2 個(gè)月以上）內(nèi)部認(rèn)夠期，根據(jù)客戶(hù)積累到一定的程度才開(kāi)始。在此階段應(yīng)用高頻率、大版幅的廣告宣傳突出項(xiàng)目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場(chǎng)共鳴，在市場(chǎng)中樹(shù)立起項(xiàng)目整體形象。E．平銷(xiāo)期（半年期）由于季節(jié)、氣候、節(jié)日等原因，這階段的推廣一般低調(diào)處理，少量的主流媒體投放，更多的雜志、電梯、直投廣告的投放，為開(kāi)春的銷(xiāo)售打好基礎(chǔ)。現(xiàn)房實(shí)景配合現(xiàn)場(chǎng)的綠化環(huán)境等，5 月10 月的市場(chǎng)熱銷(xiāo)期，可參加一次畢節(jié)的房展會(huì)，訴求點(diǎn)也更偏重于實(shí)際產(chǎn)品和活動(dòng)配合。好的品牌，必須有良好的宣傳陣地才能打造成功。UPS建筑地段周邊配套物管戶(hù)型智能化商業(yè)配套56 / 64民生地產(chǎn)建議：利用畢節(jié)日?qǐng)?bào)房產(chǎn)周刊、畢節(jié)電視臺(tái)等作為企業(yè)品牌的主要宣傳陣地。● 在消費(fèi)者的心中，項(xiàng)目的品質(zhì)直接與廣告宣傳掛鉤，因此為了迎合客戶(hù)群體的品位需要適當(dāng)?shù)淖⒅貜V告表現(xiàn)?！?合理的廣告投入可以加快銷(xiāo)售速度，更及時(shí)的為開(kāi)發(fā)商回收資金。根據(jù)貴司確定的推廣費(fèi)用，民生地產(chǎn)提出了以下的媒體排布。投放比例為：：1：： 費(fèi)用的分配比例在推廣過(guò)程中，費(fèi)用的分配主要包括以下四個(gè)方面：媒體宣傳、活動(dòng)、銷(xiāo)售資料、現(xiàn)場(chǎng)包裝分配比例為：6：1：1：2 各階段推廣及活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算匯總 銷(xiāo)售階段劃分及原因現(xiàn)階段本案設(shè)計(jì)工作、設(shè)施、設(shè)備選擇等還處于商榷之中。入市期階段特征:由于目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝工作可能還未完成，貴方部分銷(xiāo)售資質(zhì)還未配備齊全，并且雙方在推廣與執(zhí)行方面具體細(xì)節(jié)部分還未達(dá)成完全一致意見(jiàn)。品牌樹(shù)立期階段特征:59 / 64待前期的方案溝通、磨合成熟后，通過(guò)各種視角預(yù)熱市場(chǎng)，該階段主要采用軟文策略，在公眾中逐步建立起品牌形象力；并且也開(kāi)始投入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作，結(jié)合招商部門(mén)與銷(xiāo)售部門(mén)的直接調(diào)查方式，積累一定的潛在客戶(hù)。第二階段 開(kāi)盤(pán)階段第一強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間界定： 2022 年 5 月 —— 2022 年 11 月階段特征： 本階段，現(xiàn)場(chǎng)包裝工作完成，應(yīng)通過(guò)強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)、公關(guān)與促銷(xiāo)活動(dòng)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段的中心點(diǎn)。對(duì)于已經(jīng)簽訂合同的客戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)饋贈(zèng)禮品、深度問(wèn)候，為進(jìn)一步開(kāi)展工作打下基礎(chǔ)。而不間斷的軟文與硬廣的投放，能夠進(jìn)一步深化項(xiàng)目市場(chǎng)知名度。當(dāng)然，有關(guān)市場(chǎng)認(rèn)知度的宣傳是不可或缺的。通過(guò)整合宣傳手段，推動(dòng)大客戶(hù)的進(jìn)入。同時(shí)注意開(kāi)始對(duì) A 區(qū)的開(kāi)盤(pán)宣傳。 活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算匯總推廣過(guò)程中的促銷(xiāo)活動(dòng)包括：看樓開(kāi)盤(pán)禮（樣板間開(kāi)放日） ，十一國(guó)慶開(kāi)盤(pán)日，新屋入住迎繽紛等，不會(huì)涉及太大的費(fèi)用額度。例如：觀筑庭園，推廣計(jì)劃制定好之后，在推廣過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，報(bào)廣的宣傳帶來(lái)的來(lái)電來(lái)訪量及成交量比預(yù)計(jì)的要理想，此時(shí)從其他的宣傳費(fèi)用中，將相應(yīng)比例的費(fèi)用調(diào)至報(bào)廣，以促進(jìn)項(xiàng)目的去劃和回款速度。媒體排期及費(fèi)用預(yù)算匯總（略）64 / 64畢節(jié)市民生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2010101