【正文】 ②室內(nèi)外照明、庭院燈光工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、庭院、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證大樓外觀形象和客戶方便的前提下，盡量節(jié)約能源。2）根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置?？照{(diào)設(shè)備及管網(wǎng)工作內(nèi)容：負責(zé)對風(fēng)機盤管、空調(diào)設(shè)備等的維修養(yǎng)護，保持設(shè)備的正常運行。2）設(shè)備維護保養(yǎng)制度完備，記錄完善。4）定期對空調(diào)過濾網(wǎng)清洗保養(yǎng)；給、排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài)，保證大樓正常供水，確保二次供水達到國家飲用水標準；保證大樓排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給大樓正常的辦公和帶來不便。2）加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預(yù)防各種故障發(fā)生。4）定期檢查室內(nèi)外排水系統(tǒng)，如排水溝、集水坑、排污井、排污管等是否暢通，并及時疏通、清理。消防系統(tǒng)工作內(nèi)容： 負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)（包括氣體消防）、消防拴和噴淋系統(tǒng)的運行、巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?，及時消除各種消防隱患。工作要點：1）消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強對員工消防意識和大樓消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn)，加強對客戶消防知識的宣傳。認真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求，監(jiān)視水池、 水箱液面高度滿足消防要求。5）定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí)，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應(yīng)急處理能力。通訊及會議音響設(shè)備工作內(nèi)容：負責(zé)管理通訊及會議室音響設(shè)備的管理，并負責(zé)對系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保隨時正常使用。2）會議音響系統(tǒng)由經(jīng)過專門培訓(xùn)過的人員操作，在會議開始前半小時，操作員根據(jù)主辦單位的通知單，將有關(guān)設(shè)備進行連接和調(diào)試好。4）責(zé)任人定期檢查系統(tǒng)設(shè)備是否正常、完好，并保持設(shè)備清潔，保證隨時正常使用。工作要點：1）對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報項目部，由項目部安排工程部負責(zé)修繕和養(yǎng)護。3）加強裝修管理，對任何墻面、地面和天花的改動或分割，要經(jīng)過主管部門的批準，二次裝修按規(guī)定須報消防審批的，要及時辦理。工作要點：1）定期對附屬設(shè)施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2）室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。工作要點1）定期擦拭、整理所有標牌、標識，保持標牌、標識的整潔。做好有關(guān)記錄。110 / 110電梯 序號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準說 明巡 查每 班電梯①轎廂內(nèi)照明完好②操縱盤各開關(guān),按鈕功能正常③各信號指示裝置正常完好④轎廂門啟閉靈活,無異常聲響，轎廂和轎門清潔無污垢⑤電梯運行無異常震動,異常響聲,異常氣味,運行速度和方向無異常變化,平層準確度正常⑥機房空調(diào)制冷，電機溫度、運行聲音是否正常 記錄ISO9000對應(yīng)的表格內(nèi)，以下同清潔檢查保養(yǎng)每天清潔機房、停門地坎和轎廂門光控感應(yīng)器每周檢查并收緊各接線端子，檢查安全裝置對安全裝置進行清潔檢查、調(diào)整，包括：內(nèi)外閘鎖、門鉤、過重制、機頂、EES、SOS、BTS、SS、PRS、EFS等安全每月檢查選層器、限速器接線端和各有關(guān)控制點檢查迫力系統(tǒng)及其操作狀況，檢查空梯上行迫力滑行距離測試各裝置安全回路的電氣操作每季檢查各滾動導(dǎo)靴、抱閘閘皮的磨損情況，磨損嚴重的需更換檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有破損現(xiàn)象檢查地坑緩沖器油位情況，并補油每年對導(dǎo)軌夾板塊螺絲進行加固，檢查各纜繩及補償鏈條損蝕情況 檢查各機械裝置、電氣裝置絕緣情況對各活動部件進行換油潤滑報技術(shù)監(jiān)督部門年檢，取得運行許可證。年檢、保養(yǎng)1 年對相關(guān)設(shè)備進行年度保養(yǎng)：測量絕緣電阻、清理箱內(nèi)各部件內(nèi)積灰、檢查各觸點接線端子是否完好；各類開關(guān)功能是否完善。空調(diào)系統(tǒng)及分體空調(diào)（如電梯機房等）巡 查每 周①溫度、風(fēng)量正常可控②主機運轉(zhuǎn)平穩(wěn),無異常振動和噪音③過濾網(wǎng)清潔無積灰小 修1 年①冷媒壓力正常,循環(huán)暢通,管道與接頭連接緊密,無泄漏,保溫完好②滴水盤清潔,冷凝水排水通暢③清潔散熱片和表面冷卻器④各關(guān)路、閥門保溫良好給排水系統(tǒng)序 號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準說 明（二次加壓）巡 查每 日①外表清潔，無銹蝕損壞，無泄漏（填料函泄漏10~50滴/分）②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全③運行無異常振動和噪音，水壓正常，軸承溫升正常，自控功能正常④添加潤滑油（一個月），緊固各部位連接螺栓小 修1 年①檢查、調(diào)整泵及電機軸承，更換潤滑油②聯(lián)軸器不同軸度，軸向間隙2~4 mm，彈性圈與柱銷孔間隙最大不可超 過彈性圈直徑的1/6③添加或更換密封填料④測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)大 修3 年①包括小修內(nèi)容②解體清洗、檢查葉輪，泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，予以修復(fù)和 更換③更換泵及電機軸承，更換磨損零部件④檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度巡 查每 日 自控功能正常,運行平穩(wěn),無異常振動和噪音、排水順暢保 養(yǎng)1 年①外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕、損壞、泵口無雜物堵塞②水管與泵連接完好，接口處無泄漏③測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)大 修3年①包括保養(yǎng)內(nèi)容②解體清洗檢修、更換軸承及磨損零部件，添加或更換潤滑油③~ mm蓄水池、水箱1個月①檢查水質(zhì)、水位，閥門及附件6個月①水池、水箱除垢、除銹、清洗、消毒②檢修附件③取水樣化驗，達到飲用水水質(zhì)標準井 室3個月①井蓋、井裙完整，啟閉方便②爬梯牢固、井底干凈，流槽暢通消防系統(tǒng)序 號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準說 明（消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵）巡 查保 養(yǎng)每月①外表清潔，無銹蝕損壞，無泄漏（填料函泄漏10~50滴/分）②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全每季①點動啟動13分鐘，運行應(yīng)無異常振動、噪音②消防中心啟動正常小 修2 年①檢查、調(diào)整泵及電機軸承，添加更換潤滑油②聯(lián)軸器不同軸度，軸向間隙2~4 mm，彈性圈與柱銷孔間隙最大不可超 過彈性圈直徑的1/6③添加或更換密封填料④測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)（排煙風(fēng)機、正壓風(fēng)機）巡 查保 養(yǎng)每 月①外表清潔，無銹蝕損壞及明顯變形②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全③開車試運轉(zhuǎn)正常、消防中心啟動正常，無振動和噪音小 修2年①包括保養(yǎng)內(nèi)容②解體清洗檢修、更換軸承及磨損零部件，添加或更換潤滑油③~ mm（排煙風(fēng)機、正壓風(fēng)機）巡查保養(yǎng)每 月①外表清潔，無銹蝕損壞及明顯變形②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全③開車試運轉(zhuǎn)1~3分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音小 修2 年①包括保養(yǎng)內(nèi)容②檢查、清洗，調(diào)整風(fēng)機及電機軸承，更換潤滑油③檢查、調(diào)整皮帶傳動裝置，更換磨損零部件，兩皮帶輪端面不平行度 mm，皮帶松緊適宜④檢查、測量進風(fēng)口和葉輪有無變形，兩者間隙是否均勻，予以修復(fù)和調(diào)整⑤試車3060分鐘，軸承溫升正常，測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)⑥檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞（消火栓、噴頭、結(jié)合器、報警閥）室內(nèi)消火栓1個月/1周①箱門啟閉靈活、箱體完整②箱內(nèi)水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形③箱內(nèi)閥門無銹蝕泄漏，卡口無變形④報警按鈕封閉玻璃完整水泵接合器1個月①接口完整無損壞，表面無銹蝕②閥門啟動靈活，無滴漏③卡口無變形自動消防報警閥1個月①報警準確靈敏②閥門開關(guān)靈活，連接牢固，無銹蝕滴漏自動消防噴頭(公共部分)3個月①噴頭完整無損,無滴漏②溫度在68℃時能自動噴水5．消防自動報警系統(tǒng)巡查每班①系統(tǒng)有無檢測到監(jiān)控模塊或傳感器報警或故障②系統(tǒng)有無檢測到相關(guān)設(shè)備的啟/停信號③系統(tǒng)是否檢測到線路、執(zhí)行元件存在故障④主機、終端、網(wǎng)絡(luò)、軟件是否出現(xiàn)故障⑤打印機工作是否正常，打印的數(shù)據(jù)是否存檔每月煙/溫感、破玻璃報警器、揚聲器、警鈴及水流報警是否存在嚴重故障（BAS各控制點、狀態(tài)點）保養(yǎng)1年①主機、電腦終端清潔除塵：a、使用邦特BT35清潔劑、毛刷、吸塵器等工具b、要求線路板、卡清潔無塵，尤其板卡的接插件要保證接觸良好，固定良好c、主機須帶電清潔，只宜用吸塵器或毛刷進行除塵②監(jiān)控模塊、執(zhí)行元件、線路保養(yǎng)：a、對系統(tǒng)檢測出有故障的模塊、線路及執(zhí)行元件在維修過程中隨即進行保養(yǎng)b、保養(yǎng)內(nèi)容包括清潔除塵、緊固螺絲、走線整理、標識清晰③傳感器保養(yǎng)：a、傳感器保養(yǎng)主要是系統(tǒng)檢測出需清洗煙/溫感探頭進行清洗b、對故障比較嚴重的傳感器交給設(shè)備供應(yīng)商進行清洗；一般情況采用酒精、抹布、吹風(fēng)筒等工具進行簡單清洗c、對自行清洗的傳感器應(yīng)先試用，試用合格后才投入現(xiàn)場使用④消防聯(lián)動試驗：（BAS不需要）a、每年進行兩次消防聯(lián)動試驗，一般為每半年一次b、消防聯(lián)動試驗根據(jù)《消防演習(xí)方案》要求進行⑤軟件保養(yǎng)：a、軟件的保養(yǎng)主要是對數(shù)據(jù)進行備份及整理b、每次軟件數(shù)據(jù)的變動需備份一次，沒有變動時每季度一次 c、備份數(shù)據(jù)的存放：一是硬盤備份專用目錄，二是拷貝到軟盤維修隨機①電腦終端：電腦終端故障通過更換配件排除②主機、軟件及網(wǎng)絡(luò)：主機、軟件及網(wǎng)絡(luò)故障請供應(yīng)商處理③監(jiān)控模塊和傳感器：a、常見故障通過更換元器件修復(fù)b、嚴重故障則更換新模塊或傳感器④執(zhí)行元件和線路：a、執(zhí)行元件出現(xiàn)故障可通過更換新元件消除b、線路通過查線解決（會議室廣播音響參照執(zhí)行）檢修一個月①主機各電源、控制信號及音量調(diào)節(jié)器信號指示正常 ②各切換器、控制器、音量調(diào)節(jié)位置合適、轉(zhuǎn)換工作正常③各放大器音質(zhì)、音量良好保養(yǎng)半年/一年①檢查磁帶機或CD機的運轉(zhuǎn)和音質(zhì)是否正常，要求運轉(zhuǎn)正常、音質(zhì)良好。巡查3個月①主機：機內(nèi)灰塵少，外表清潔，硬件無缺損，無故障報警②火災(zāi)探測器件：系統(tǒng)檢測無故障，外觀無明顯損傷③聲光警報器件：外觀良好，警報信號正常④控制線路：線路正確整齊，標識清楚，系統(tǒng)檢測無故障⑤儲氣罐：外表清潔，壓力正常（大于100Psig）保養(yǎng)1年①主機：每年對主機機箱及線路板進行兩次清潔②火災(zāi)探測器件：對系統(tǒng)檢測出需要清潔的器件進行清洗③儲氣罐：當氣體壓力低于50 Psig時需重新充氣④聯(lián)動試驗：每年隨消防自動報警系統(tǒng)進行兩次聯(lián)動試驗或演習(xí)維修隨機①主機故障一般由設(shè)備供應(yīng)商進行維修②對系統(tǒng)檢測出的器件故障通過更換配件解決③控制線路故障通過線路檢查和修復(fù)解決④對儲氣罐故障則需要更換新罐建筑物及附屬設(shè)施維護修繕序號項目周期內(nèi) 容 及 標 準說 明巡查每日①大堂、公共通道地面、墻面、墻體、天花、樓梯扶手是否完好②天臺、辦公樓外墻有無損傷③各裝修單位是否按要求裝修，有無破壞墻體、結(jié)構(gòu)、地面、天花觀測半年進行基礎(chǔ)和整體觀測，發(fā)現(xiàn)問題報業(yè)委會，及時組織專家會審修繕維護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時維護修繕巡查每日①廣場路面、圍墻、護欄、旗桿、人行臺階等是否完好②出入口伸縮門運轉(zhuǎn)靈活巡查養(yǎng)護每月室外管網(wǎng)機支架、消防接合器、天臺避雷針（網(wǎng)）有無銹蝕，閥門無跑冒滴漏清污每季清理室外雨水井、污水井污物維護每年測試避雷系統(tǒng)接地電阻（小于4歐姆）,避雷網(wǎng)系統(tǒng)除銹刷洗。保養(yǎng)一年進行修護/粉刷/描摹等，修繕維護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時修繕/更換、標識巡查每日①廣告牌、門牌、單位牌匾等是否完好②院內(nèi)綠化標識牌、停車指示牌等是否完好保養(yǎng)半年進行修護/粉刷/描摹巡查養(yǎng)護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時修繕/更換、 綠化養(yǎng)護服務(wù) 綠化養(yǎng)護屬專業(yè)化程度高、勞動密集型工作，受季節(jié)影響較大，為控制成本、保證服務(wù)質(zhì)量，本項目準備委派一名專業(yè)綠化員具體負責(zé)，其他工作由保潔員配合。包括草坪、樹木、喬灌木、花卉、盆景等。2）講究綠化、美化效果。4）保持草坪、綠地、盆花地?zé)o雜草，植物生長旺盛，及時澆水施肥。6）及時清除綠地垃圾及病、枯枝葉。8)保持各部位擺花的完好和美觀，及時要求擺花公司更換