【正文】 分「 」業(yè)戶參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。「 」的驗收與接管程序如下：成立驗接小組制訂驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。1.《業(yè)戶手冊》； 4.《裝修特別提示》；2.《業(yè)主公約》； 5．《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》； 物業(yè)處向業(yè)主發(fā)放文件資料業(yè)戶填寫、簽訂相關(guān)表單、文件1. 填寫《業(yè)戶基本情況登記表》；2. 簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份；3. 簽訂《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》一式兩份。業(yè)戶交納相關(guān)費(fèi)用與業(yè)戶進(jìn)行房屋驗收交接1. 查驗配套設(shè)施； 4. 查驗土建、門窗；、安防系統(tǒng)； 5. 抄記水、電、煤氣表底數(shù)。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗房30分鐘內(nèi)辦畢。同時，為業(yè)戶提供多項免費(fèi)咨詢和維修服務(wù)。（三） 裝修管理，確保無違章裝修為維護(hù)「 」外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn)，為打好「 」裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實施“一把手工程”，由項目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時處理——裝修全程驗收”五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。擬采取的違章裝修控制流程：對業(yè)戶、裝修施工隊提供裝修特別提示　業(yè)戶辦理入住手續(xù) 申報裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門經(jīng)理監(jiān)管+ 發(fā)現(xiàn)違章裝修 發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取強(qiáng)制措施向執(zhí)法局反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決 裝修宣傳，切實到位為加強(qiáng)裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項大型活動，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。針對小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，我們將一方面采取對業(yè)戶申報的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工，指定項目經(jīng)理、物管主任、樓管員、實施“全過程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，通過現(xiàn)場巡查與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。同時管理處的保安員及工程人員也要對裝修進(jìn)行監(jiān)管。此外，在「 」，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗，加強(qiáng)監(jiān)管的同時，在業(yè)戶入住裝修高峰期，對樓前綠地、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護(hù)，使之不被破壞。處理違章裝修的四個手段（1） 說服手段。做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自覺接受整改要求。在業(yè)戶裝修申報時，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)戶的違章裝修。「 」也有復(fù)式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓力。（4） 法律手段。同時，根據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》，對住宅裝修進(jìn)行法制管理。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好「大唐世家」裝修管理的工作。治安隊伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。 確立治安重點——加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控：（1） 人流控制對來訪人員須通過門崗，與業(yè)戶通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)。（2） 物流控制對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。（3） 車流控制針對「 」分期建設(shè)的實際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車輛行駛路線，實現(xiàn)人車分流、出入分流，施工人員與業(yè)主的非機(jī)動車分類集中管理。（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。（2） 管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。 用戶報修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。（2） 工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。 用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。（2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。 服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對服務(wù)的滿意。（2） 管理處財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項費(fèi)用的收取工作。（4） 工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進(jìn)行計費(fèi)。 社區(qū)文化活動管理管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。（2） 管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。 突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)戶的人身及其生命財產(chǎn)安全。（2） 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。（4） 其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險。（2） 管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。 （1） 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 （3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。（1） 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。 中控室設(shè)備維修保養(yǎng) 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。（2） 工程部主管對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。（3） 管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。（1） 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報警工作。（3） 義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對「大唐世家」公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下： 運(yùn)行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄。搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。（五） 治安管理１、保安隊管理通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。（2） 保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。２、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。（2） 當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。（1） 保安隊長負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。（3） 保安隊長負(fù)責(zé)檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。（1） 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶情況。（3） 嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。（5） 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。巡邏崗工作監(jiān)視和巡察管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。（2） 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。（4） 當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。（2） 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。（4） 聽從中控室工程師工作安排。（6） 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：　?、僭绯?：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗?！　、蹖π^(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時循環(huán)一遍。（七）園林綠化管理對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：（1）每天上午6：30－9：30澆水?！? 對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：　　（1）整形造形：6次/年　?。?）施肥：春秋各一遍　　（3）澆水：因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜?！　。?）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時補(bǔ)缺。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場?！　。?）當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)戶車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目，交還給業(yè)主后人車放行。（4）當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時，查證后放行，并迅速作好登記。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器?！　。?）在收卡驗證收費(fèi)后，迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。（九）房屋管理對「 」的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。8：30－9：30巡視。14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案。16：30－17：30走訪、回訪?！　。?）對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理　　建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實施。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄）一、公司辦公室工作：公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)： 1）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖 2）管理部門職責(zé)3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責(zé)5）辦公室文秘工作職責(zé)6）文員工作職責(zé)7）接待員工作職責(zé)8）汽車司機(jī)工作職責(zé)9）門衛(wèi)工作