頤德花苑企劃提案36-閱讀頁
2025-05-15 22:57本頁面
【正文】 而非某一產(chǎn)品細(xì)節(jié)的具體使用功能。、在仔細(xì)分析各具體戶型優(yōu)劣勢差異的基礎(chǔ)上，運(yùn)用價格設(shè)計杠桿，保證各戶型均衡去化。結(jié)合產(chǎn)品的基礎(chǔ)特性及目標(biāo)客戶群的特征，我們認(rèn)為可從以下幾條思路作為形象定位形成的思考出發(fā)點(diǎn)： 對于土地相對稀缺的中心區(qū)域而言，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)現(xiàn)代城市締造者的歷史使命，塑造經(jīng)得起時間考驗(yàn)，體現(xiàn)典雅、具有人文歷史感風(fēng)貌的城市住宅景觀。由此，我們建議：以“楓丹白露”作為本案形象定位的核心。位于塞納河左岸，離巴黎約60公里。 “楓丹白露”意為美泉，因此地有一眼八角小泉而得名。 從1528年弗朗西斯一世起，亨利二世、亨利四世、路易十四、十五、十六和拿破侖等歷代君王都根據(jù)各自的需要和愛好，進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝飾和修繕各種宮室，使之日臻富麗豪華。路易時期的一座封建城堡主塔、6個朝代國王修建的王府、5個不等形的院落、4座代表4個時代特色的花園。其中以意大利名畫師弗朗西斯科、普利瑪?shù)傥鲓W為首的藝術(shù)家們形成了有名的楓丹白露畫派，這個畫派實(shí)際上是法意兩國藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶。頤德名苑 凱旋人生頤德名苑 羅曼蒂克 我司原提供的“法國楓丹白露宮苑廣告表現(xiàn)總綱：以法國宮廷式城堡景觀（由建筑圍合形狀，中庭對稱型法式古典園林、親水型美泉布局的合理結(jié)合為其景觀靈魂）所具的尊貴象征意義，引發(fā)目標(biāo)客戶群對本案深厚的文化底蘊(yùn)與建筑人文價值的豐富聯(lián)想。 價格策略預(yù)期價格空間價格走勢運(yùn)用原則具體價格走勢制定的基礎(chǔ)預(yù)期價格空間不同的目標(biāo)客戶階層定位直接影響物業(yè)的最終總價接受水平。誠如前述對該階層人士經(jīng)濟(jì)特征的描述，其15萬元以上的家庭年收入水平，決定其購置物業(yè)的總體承受區(qū)間應(yīng)在70萬元以上。并可確保整體均價在6000元/ m2左右一線的平穩(wěn)去化。價格走勢運(yùn)用原則伴隨整案操作，在產(chǎn)品內(nèi)涵及形象定位的企劃推廣立意提升的過程中，如何在5500元 / 平方米 ~ 6500元 / 平方米的價格空間中，合理組織與運(yùn)用市場導(dǎo)向的價格走勢，以把握分階段去化節(jié)奏，促動整案均衡圓滿銷售，將涉及以下幾個原則：以高立意的企劃推廣所能形成的客戶心理價位為主要參照：——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清分階段企劃推廣后客戶對本案的分階段預(yù)期心理價位，作為分階段價格設(shè)計的依據(jù)。在階段供應(yīng)量與階段需求量呈良性狀況的態(tài)勢下，制定具體的價格上升方案?！射N售部門作好客戶信息反饋，理清客戶心目中優(yōu)勢房位與劣勢房位的脈絡(luò)，在價格上升過程中拉開房位價差，確保所有物業(yè)的均衡去化。推廣策略由于本案的平均售價比周邊高出500元/平米,對我們的推廣策略來講,就要跳出以往純以樓盤物質(zhì)形態(tài)的優(yōu)勢和價格處理優(yōu)勢推廣各案的常規(guī),而改為在準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶群的前提下,以激發(fā)目標(biāo)客戶深層次的的心理需求為目的,形成以通過對本案物質(zhì),文化,服務(wù)及具體細(xì)節(jié)部分的渲染,引起目標(biāo)客戶的心理共鳴和認(rèn)同,滿足目標(biāo)客戶對房產(chǎn)的終極需求餓，最終達(dá)成銷售，同時也在該地區(qū)建立本案獨(dú)有的品牌。l 建立品牌：品牌的建立并非一朝一夕所能蹴就的，而是需要具備一定條件即首先開發(fā)商要具有建立品牌的深刻概念，其次是物業(yè)要具有可發(fā)展的空間或開發(fā)商要有長期持續(xù)開發(fā)的企業(yè)理念，最后也是最重要的就是品牌的建立需要有一個良好而特有的切入點(diǎn)也就是所謂的“品牌導(dǎo)入點(diǎn)”對于本案來講，我們以經(jīng)找到了“品牌導(dǎo)入點(diǎn)”——高附加值給客戶帶來的心理認(rèn)同感，剩下的就是如何更好的展開和深入發(fā)揮該導(dǎo)入點(diǎn)。對于那些有錢但缺少知識的沉淀的目標(biāo)客戶來講，他們雖然對文化只有表面的了解或根本不了解但這類人群都有一個統(tǒng)一的心理導(dǎo)向，這就是對藝術(shù)和文化的附庸，而他們所7附庸的是被社會所認(rèn)同的文化。l 推廣手法：由于目標(biāo)客戶分“有金有識”和“有金無識”兩大群體，所以雖然在目標(biāo)客戶導(dǎo)入上以“有金有識”為推廣主體，但在具體實(shí)施上還應(yīng)采取以文化效應(yīng)和物質(zhì)表現(xiàn)相組合，在主題表現(xiàn)上以物業(yè)的文化內(nèi)涵和生活形態(tài)為主線，而在具體的各個細(xì)部上以寫實(shí)的手法，尋找合適的類比載體，在物質(zhì)上進(jìn)行體現(xiàn)。正如前面所提到的，本案是以服務(wù)為主以調(diào)動目標(biāo)客戶的心理滿足感，服務(wù)的體現(xiàn)不僅限于物業(yè)管理而是貫穿于整個營銷過程，從目標(biāo)客戶得知本案就開始了服務(wù)的過程。樓書設(shè)計的華麗精美，已不是僅僅為了美觀，而是要與前來參觀的客戶的審美情趣相吻合，尊重客戶的審美觀。售樓人員的服裝也不僅僅是要形成統(tǒng)一視覺識別系統(tǒng)，而是要讓客戶看到后感到舒適。其他各個細(xì)小的方面，如名片，信紙，DM等銷售道具上的細(xì)節(jié)處理。是品牌理念識別系統(tǒng)和品牌行為識別系統(tǒng)的有機(jī)組成部分，這也是一種推廣服務(wù)承諾的高層次戰(zhàn)術(shù)。大眾媒體通道：報紙廣告，路牌，燈箱等大眾媒體傳播量大，信息受眾面大，是必不可少的媒體通道。３、針對性媒體通道：直銷，連鎖銷售，針對社交團(tuán)體銷售等針對性媒體通道是在目標(biāo)客戶相對集中的區(qū)域，或目標(biāo)客戶所日常翻閱的雜志進(jìn)行有針對性的促銷活動，吸引目標(biāo)客戶。廣告預(yù)算為總銷售額的１．５％35 / 3
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