頤德花苑企劃提案36(編輯修改稿)
2025-05-27 22:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是考慮這些產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具的象征性表現(xiàn)意義，遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標客戶特征，在貴方已提供的本案物業(yè)標準基礎(chǔ)上，我們提出物業(yè)完善上的幾點建議： 高檔酒店式公寓物業(yè)管理模式的貴族化服務(wù)概念的引進； 利用樓內(nèi)公用空間，包括電梯廳、走道等，引進鮮明的楓丹白露的獨特風格的裝飾藝術(shù)（以雕刻與油畫結(jié)合，體現(xiàn)法意兩國藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶）進行精雕細琢； 細部的產(chǎn)品設(shè)施與配置，如小區(qū)內(nèi)的燈具、座椅、扶梯、垃圾箱、告示欄、指示牌、各戶進戶門……等等細物件風格樣式統(tǒng)一化，并以統(tǒng)一的VI標識系統(tǒng)進行整合強化，形成系統(tǒng)的特權(quán)生活型態(tài)標識； 各戶內(nèi)部交房標準坯化，但在窗臺風格樣式等細部勾勒方面，體現(xiàn)風格識統(tǒng)一性； 在可能的條件下，對樓體風格進行細部雕琢，并在色彩及用材運用上進行調(diào)整，以敦厚、莊嚴、具價值淵源感的面貌，表現(xiàn)整體建筑風格； 中庭綠化引進法國古典園林結(jié)合親水美泉的整體布局； 全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住頤德名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于本地主流生活型態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位； 與西側(cè)俱樂部合作，為小區(qū)嫁接進強大會所功能； 在條件可能的情況下，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置體現(xiàn)文化藝術(shù)氣息，增添高雅生活情趣的功能設(shè)施，包括文化小書店、情趣咖啡吧、藝術(shù)之角、四季花卉小店等等；應(yīng)該強調(diào)的是，本案形象定位的靈魂已從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的“神似”，并以此打動目標客戶心理層面的認同，因而產(chǎn)品定位對于形象定位靈魂的策動與支持，不能只僅僅停留于滿足建筑設(shè)計風格與環(huán)境設(shè)計風格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細微的產(chǎn)品（軟、硬件）每個細節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細致風格與態(tài)度。從某種意義上說，對于我們“有知有金”的目標客戶群體而言，細節(jié)“神似”所帶動的心理震撼力可能絲毫不遜于大模樣“形似”的作用。 戶型解析構(gòu)成戶型解析要素的包括總價適銷朝向（采光）層次（采光）景觀功能合理性針對不同的樓盤定位，不同的目標客戶群體在對總價適銷及功能合理性上的理解存在較大歧議，而在朝向（采光）、層次、景觀上的要求理解角度較為一致?？們r適銷：結(jié)合本案的目標客戶定位及形象定位，我們認為在推廣與銷售支持形象定位全面表現(xiàn)的條件下，本案58萬元~140萬元（以6000元/m2均價）的總價區(qū)間在我們既定的高級知識智能階層中基本處于總價適銷段。功能合理性：據(jù)我們已掌握資料，本案涉及戶型建筑面積分別有97m107m127m144m234m2，針對高級知識智能階層中不同職業(yè)背景、不同家庭結(jié)構(gòu)的人士而言，撤除其它要素可能形成的干擾，均有其適銷細分群體，關(guān)鍵是其在各自事業(yè)領(lǐng)域的成功度及家庭結(jié)構(gòu)所決定的使用功能要求。朝向（采光）我們對本案各戶型的朝向（采光）作了細致分析：A型：廳與主臥室直接南向，付臥1南向深凹槽采光，付臥2北向，廚衛(wèi)全明，與市場同類型三房帶廳優(yōu)勢房型比較，各戶室朝向利用未達最佳，存在缺憾。但由于其位置在本案整體布局中居中，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋影響較小，因而在本案中朝向已屬上佳。B1型：廳與主臥直接南向，付臥北向深凹槽采光，廚衛(wèi)全明，與市場同類型二房帶廳優(yōu)勢房型比較，各戶室朝向利用未達最佳，存在缺憾，由于其位置與A型房相比，這是一個劣勢。B2型：內(nèi)部分室功能布局與B1型相同，但由于其位置與B1型房比較偏與二側(cè)，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋影響更大，具體表現(xiàn)在戶室上、下午采光的不均勻性更甚，與B1型房相比，此類戶型又相對處于劣勢。C型：除臥1南向采光處，廳東（西）向采光，付臥北向采光，全面，由于其位置接近與旁側(cè)18層高樓的連結(jié)處，南面、東（西）側(cè)采光均受很大影響，朝向（采光）劣勢更為明顯。G型：由于在整體布局中處于拐彎連結(jié)處，僅有一臥室東南向淺凹槽采光，廳西南側(cè)采光，其它二臥室北向采光、朝向劣勢最為明顯。D型：整體朝向與G型相似，區(qū)別之處是西南向臥室采光，與G型比較，相對疊出于凹槽之外，而廳是純東側(cè)采光，區(qū)別于G型廳的西帶南向采光，整體朝向（采光）劣勢同樣明顯。I（L）型：三臥正南向采光一臥（東）西向采光，廳（西）東向采光，基本全明，整體戶型朝向（采光）上佳。但值得引起重視的是，這二個戶型正南向22m~26m處規(guī)劃有23層高層，這一因素將使本戶型的朝向（采光）優(yōu)勢大打折扣。層次：在朝向（采光）方向既定的條件處，層次越高，意味著受周邊樓宇阻擋的影響越小，也意味著大視野景觀越好，高層次房們應(yīng)比低層次房位體現(xiàn)優(yōu)勢。景觀：如前所述，高層次房位可能意味著大視野景觀較好，而低（中）層次房位的景觀主要依賴于本案中庭環(huán)境的影響。即中庭環(huán)境塑造越好，低（中）層次房位的景觀得益率越好。值得注意的是，本案的每種戶型均有面對中庭開窗，因而，中庭環(huán)境設(shè)計的優(yōu)勢可能直接影響客戶對各戶型實際使用功能價值的判斷，甚為重要。綜合分析：受基地條件、設(shè)計條件及周邊規(guī)劃影響，本案整體戶型在朝向（采光）方面與市場優(yōu)勢房位比較，均存在缺憾，落實到各具體戶型程度不同，必須有一定的彌補對策，我們提出以下幾點建議： 戰(zhàn)略上整案形象推廣立足于一種特權(quán)生活型態(tài)推廣，最大程度降低目標客戶群對作為產(chǎn)品載體環(huán)節(jié)之一——房型的關(guān)注，讓客戶認知：您所購買的是完
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