頤德花苑企劃提案36(編輯修改稿)
2025-05-27 22:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是考慮這些產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具的象征性表現(xiàn)意義，遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標(biāo)客戶特征，在貴方已提供的本案物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，我們提出物業(yè)完善上的幾點(diǎn)建議： 高檔酒店式公寓物業(yè)管理模式的貴族化服務(wù)概念的引進(jìn)； 利用樓內(nèi)公用空間，包括電梯廳、走道等，引進(jìn)鮮明的楓丹白露的獨(dú)特風(fēng)格的裝飾藝術(shù)（以雕刻與油畫結(jié)合，體現(xiàn)法意兩國(guó)藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶）進(jìn)行精雕細(xì)琢； 細(xì)部的產(chǎn)品設(shè)施與配置，如小區(qū)內(nèi)的燈具、座椅、扶梯、垃圾箱、告示欄、指示牌、各戶進(jìn)戶門……等等細(xì)物件風(fēng)格樣式統(tǒng)一化，并以統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行整合強(qiáng)化，形成系統(tǒng)的特權(quán)生活型態(tài)標(biāo)識(shí)； 各戶內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)坯化，但在窗臺(tái)風(fēng)格樣式等細(xì)部勾勒方面，體現(xiàn)風(fēng)格識(shí)統(tǒng)一性； 在可能的條件下，對(duì)樓體風(fēng)格進(jìn)行細(xì)部雕琢，并在色彩及用材運(yùn)用上進(jìn)行調(diào)整，以敦厚、莊嚴(yán)、具價(jià)值淵源感的面貌，表現(xiàn)整體建筑風(fēng)格； 中庭綠化引進(jìn)法國(guó)古典園林結(jié)合親水美泉的整體布局； 全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住頤德名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于本地主流生活型態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位； 與西側(cè)俱樂部合作，為小區(qū)嫁接進(jìn)強(qiáng)大會(huì)所功能； 在條件可能的情況下，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置體現(xiàn)文化藝術(shù)氣息，增添高雅生活情趣的功能設(shè)施，包括文化小書店、情趣咖啡吧、藝術(shù)之角、四季花卉小店等等；應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，本案形象定位的靈魂已從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊(yùn)藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的“神似”，并以此打動(dòng)目標(biāo)客戶心理層面的認(rèn)同，因而產(chǎn)品定位對(duì)于形象定位靈魂的策動(dòng)與支持，不能只僅僅停留于滿足建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細(xì)微的產(chǎn)品（軟、硬件）每個(gè)細(xì)節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細(xì)致風(fēng)格與態(tài)度。從某種意義上說，對(duì)于我們“有知有金”的目標(biāo)客戶群體而言，細(xì)節(jié)“神似”所帶動(dòng)的心理震撼力可能絲毫不遜于大模樣“形似”的作用。 戶型解析構(gòu)成戶型解析要素的包括總價(jià)適銷朝向（采光）層次（采光）景觀功能合理性針對(duì)不同的樓盤定位，不同的目標(biāo)客戶群體在對(duì)總價(jià)適銷及功能合理性上的理解存在較大歧議，而在朝向（采光）、層次、景觀上的要求理解角度較為一致?？們r(jià)適銷：結(jié)合本案的目標(biāo)客戶定位及形象定位，我們認(rèn)為在推廣與銷售支持形象定位全面表現(xiàn)的條件下，本案58萬元~140萬元（以6000元/m2均價(jià)）的總價(jià)區(qū)間在我們既定的高級(jí)知識(shí)智能階層中基本處于總價(jià)適銷段。功能合理性：據(jù)我們已掌握資料，本案涉及戶型建筑面積分別有97m107m127m144m234m2，針對(duì)高級(jí)知識(shí)智能階層中不同職業(yè)背景、不同家庭結(jié)構(gòu)的人士而言，撤除其它要素可能形成的干擾，均有其適銷細(xì)分群體，關(guān)鍵是其在各自事業(yè)領(lǐng)域的成功度及家庭結(jié)構(gòu)所決定的使用功能要求。朝向（采光）我們對(duì)本案各戶型的朝向（采光）作了細(xì)致分析：A型：廳與主臥室直接南向，付臥1南向深凹槽采光，付臥2北向，廚衛(wèi)全明，與市場(chǎng)同類型三房帶廳優(yōu)勢(shì)房型比較，各戶室朝向利用未達(dá)最佳，存在缺憾。但由于其位置在本案整體布局中居中，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋影響較小，因而在本案中朝向已屬上佳。B1型：廳與主臥直接南向，付臥北向深凹槽采光，廚衛(wèi)全明，與市場(chǎng)同類型二房帶廳優(yōu)勢(shì)房型比較，各戶室朝向利用未達(dá)最佳，存在缺憾，由于其位置與A型房相比，這是一個(gè)劣勢(shì)。B2型：內(nèi)部分室功能布局與B1型相同，但由于其位置與B1型房比較偏與二側(cè)，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋影響更大，具體表現(xiàn)在戶室上、下午采光的不均勻性更甚，與B1型房相比，此類戶型又相對(duì)處于劣勢(shì)。C型：除臥1南向采光處，廳東（西）向采光，付臥北向采光，全面，由于其位置接近與旁側(cè)18層高樓的連結(jié)處，南面、東（西）側(cè)采光均受很大影響，朝向（采光）劣勢(shì)更為明顯。G型：由于在整體布局中處于拐彎連結(jié)處，僅有一臥室東南向淺凹槽采光，廳西南側(cè)采光，其它二臥室北向采光、朝向劣勢(shì)最為明顯。D型：整體朝向與G型相似，區(qū)別之處是西南向臥室采光，與G型比較，相對(duì)疊出于凹槽之外，而廳是純東側(cè)采光，區(qū)別于G型廳的西帶南向采光，整體朝向（采光）劣勢(shì)同樣明顯。I（L）型：三臥正南向采光一臥（東）西向采光，廳（西）東向采光，基本全明，整體戶型朝向（采光）上佳。但值得引起重視的是，這二個(gè)戶型正南向22m~26m處規(guī)劃有23層高層，這一因素將使本戶型的朝向（采光）優(yōu)勢(shì)大打折扣。層次：在朝向（采光）方向既定的條件處，層次越高，意味著受周邊樓宇阻擋的影響越小，也意味著大視野景觀越好，高層次房們應(yīng)比低層次房位體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。景觀：如前所述，高層次房位可能意味著大視野景觀較好，而低（中）層次房位的景觀主要依賴于本案中庭環(huán)境的影響。即中庭環(huán)境塑造越好，低（中）層次房位的景觀得益率越好。值得注意的是，本案的每種戶型均有面對(duì)中庭開窗，因而，中庭環(huán)境設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)可能直接影響客戶對(duì)各戶型實(shí)際使用功能價(jià)值的判斷，甚為重要。綜合分析：受基地條件、設(shè)計(jì)條件及周邊規(guī)劃影響，本案整體戶型在朝向（采光）方面與市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)房位比較，均存在缺憾，落實(shí)到各具體戶型程度不同，必須有一定的彌補(bǔ)對(duì)策，我們提出以下幾點(diǎn)建議： 戰(zhàn)略上整案形象推廣立足于一種特權(quán)生活型態(tài)推廣，最大程度降低目標(biāo)客戶群對(duì)作為產(chǎn)品載體環(huán)節(jié)之一——房型的關(guān)注，讓客戶認(rèn)知：您所購買的是完
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