綜合樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-閱讀頁
2025-05-13 12:54本頁面
【正文】 線路將有望達(dá)到十一條。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到 2022 年，北京市分布在原有交通干線的商業(yè)項(xiàng)目共有 289 個(gè)，面積總計(jì) 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有 85 個(gè)，面積總計(jì) 231 萬平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。17 / 30 已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 從 1996 年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅 2022—2022 年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá) 1300 多萬平米，其中已建商業(yè)面積 700 萬左右，占到總體供應(yīng)量的 60%多，另外還有200 多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于 2022 年推向市場(chǎng)，因此 2022 年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150 萬平米，占到總體面積的 17%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2022 年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到 200—300 萬平米，因此預(yù)計(jì)到 2022 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。20 世紀(jì)末，隨著北京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴(kuò)，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。（1） 、百貨業(yè)百貨業(yè)是亞運(yùn)村地區(qū)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盡管本區(qū)域內(nèi)百貨檔次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為北京市重要的交通主干道。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi)幾家百貨物業(yè)總體經(jīng)21 / 30營(yíng)狀況良好。（2） 、大型超市該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌超市。（3） 、休閑娛樂業(yè)由于該區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運(yùn)村商圈內(nèi)，數(shù)百家餐飲供應(yīng)體量大、分布集中，因此，在就餐后對(duì)休閑娛樂的需求自然較高。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌商戶的陸續(xù)進(jìn)駐，解決了區(qū)域內(nèi)相當(dāng)一部分娛樂消費(fèi)者的消費(fèi)需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經(jīng)營(yíng)前景十分樂觀。商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量：亞運(yùn)村寫字樓商圈其實(shí)是依托其比較成熟的居住社區(qū)而興起的，具有配套齊全，生活設(shè)施完善等優(yōu)點(diǎn)，商住氛圍濃厚，但比較缺乏商務(wù)氛圍。會(huì)22 / 30議、酒店等配套也比較缺乏?？傮w而言，其商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量只能算是一般。正是這種客戶忠誠(chéng)度及其良好的商住氛圍保證了亞運(yùn)村商務(wù)資源的內(nèi)斂性。（2）劣勢(shì)◆宏觀劣勢(shì) 2022 年北京市商用物業(yè)供應(yīng)面積較大，空置率高，商業(yè)市場(chǎng)整體不景氣。23 / 30（2）項(xiàng)目層高較底，對(duì)商業(yè)部分招商影響較大。（4）停車位相對(duì)于建筑面積不足，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)有影響（3）機(jī)會(huì)◆奧運(yùn)商機(jī)◆政府未來規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)◆區(qū)域機(jī)會(huì) 小關(guān)社區(qū)為北京最早最成熟的社區(qū)，相對(duì)消費(fèi)人群比較穩(wěn)定，且目前周邊的超市和娛樂規(guī)模還沒有滿足市場(chǎng)需求?！?周邊大型餐飲聚集，經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)。其余用作物業(yè)管理用房、員工房和設(shè)備用房等?！趼糜稳巳骸跎虅?wù)人群。 第四章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系進(jìn)行分析。 投資估算 投資開發(fā)有限公司總投資約 300 萬元。資金籌措本項(xiàng)目裝修改造成本由北京 投資開發(fā)公司自行籌措。該項(xiàng)目第 1 年對(duì)外經(jīng)營(yíng)，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率年平均按 60%，從第 2 年開始達(dá)到正常水平 85%，并一直維持在此水平 。營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按經(jīng)營(yíng)收入的 %計(jì)算 現(xiàn)金流量分析為了便于快速?zèng)Q策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算，以上面的經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本為主，以便于更直觀的反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出情況。根據(jù)模型可得各項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：27 / 30□ 稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的第六章 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析出租率盈虧平衡分析當(dāng)出租率低于 %時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。租金水平盈虧平衡分析當(dāng)租金水平低于 元/平方米/日時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。方案比較分析 方案比較分析 28 / 30 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有出租率、出租租金水平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價(jià)格和出租率主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，而運(yùn)營(yíng)管理成本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的。敏感性分析 2% 1% 基礎(chǔ)方案 1% 2%出租率 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 零售租金 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 經(jīng)營(yíng)收入 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 運(yùn)營(yíng)成本 ￥1,434 ￥1,131 ￥829 ￥526 ￥223 業(yè)主租金 ￥373 ￥601 ￥829 ￥1,056 ￥1,284 從以上敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目對(duì)運(yùn)營(yíng)成本變動(dòng)相當(dāng)敏感，相比之下，業(yè)主租金因素更為敏感。 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ＮＰＶ） 稅前內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）業(yè)主租金（元／平方米／天） 年總租金（萬元）方案一 ￥ 8 2416方案二 ￥ % 2308方案三 ￥ % 2279方案四 ￥ % 2249方案五 ￥1, % 222029 / 30第七章 結(jié)論本項(xiàng)目對(duì)于雙方在經(jīng)濟(jì)上都是可行的，降低成本和爭(zhēng)取提高質(zhì)量、確保項(xiàng)目品牌對(duì)本項(xiàng)目而言具有重要的意義。從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來看，貼現(xiàn)率為 8％時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 829 萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說明項(xiàng)目可行。因此，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，降低運(yùn)營(yíng)成本，才能確保計(jì)劃利潤(rùn)的如
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