【正文】 、生活方式和更高的社會運行效率。 項目本身優(yōu)勢地塊位于老城核心地區(qū)，為某老城稀有的土地資源，有較為完整的產(chǎn)權(quán)，利于整體開發(fā)。地塊具有濃郁的歷史文化氛圍：周邊明代宮廷的象征—明故宮，以及中山東路沿線一系列民國時期的文化建筑； 優(yōu)良的現(xiàn)狀環(huán)境，可利用的要素較多，保留部分工業(yè)建筑，成為本基地開發(fā)的特色，同時拆遷壓力小。項目劣勢（Weakness）178。178。瑞金路高峰時的交通狀況及城市快速干道對于進入地塊的西面中部也造成了一定的難度。178。項目機會（Opportunity）178。 178。178。項目威脅（Threats）178。合理規(guī)劃：包括總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營規(guī)劃等，從規(guī)劃方案上強調(diào)其功能性來贏得消費者的青睞。結(jié)合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅(qū)動力，建設高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造某新地標！五、項目定位與規(guī)劃 （一）項目定位項目整體定位打造某地標級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機； 綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設施投入壓力； 綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務形象，通過改造進一步提升區(qū)域的競爭力。本項目位于某中心地帶，擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強度抗衰”的特性，給企業(yè)的長遠發(fā)展帶來機會。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。城市綜合體中包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關鍵組成元素，它為整個項目定位確定了市場基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時也為項目樹立鮮明的個性。持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關系持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。同時，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點、高定位，銷售型物業(yè)實現(xiàn)較高的銷售價值。25 30% 寫字樓甲級寫字樓持有2024%SOHO銷售1012%寫字樓匯總 8% 公寓服務式公寓持有3%配套公寓銷售2024%公寓匯總84 100% 持有型物業(yè)匯總49 58% 銷售型物業(yè)匯總35 42% 考慮本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。某商業(yè)市場發(fā)達，商圈眾多。但幾大商圈都或多或少存在整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過多，而餐飲、娛樂相對比重較低。除河西外，幾大商圈交通都過分集中，導致商圈擁堵狀況嚴重。而本項目的體量規(guī)模和低容積率的特征為我們提供了相應的機遇。檔次方面：以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。(三) 各功能板塊發(fā)展概念商業(yè)持有型商業(yè)發(fā)展概念：城市級購物中心是打造檔次的核心，街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質(zhì)。購物公園式街區(qū)商業(yè)178。 具有強烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展“泛商業(yè)”體系178。 是城市核心的、城市級的 具有強烈都市商業(yè)印象的178。178。 標志性的建筑文化。 178。包括物業(yè)的外觀、內(nèi)外裝修標準、自動化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)，保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及電梯、空調(diào)等方面。178。一方面要有高效的物業(yè)管理，另一方面要有對入駐企業(yè)的專業(yè)化商務服務，例如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務。銷售型物業(yè)發(fā)展定位178。項目的規(guī)劃理念及目標應充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設計中強調(diào)住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動，強調(diào)高尚居住環(huán)境和氛圍，強調(diào)住區(qū)的個性特征與私密性，同時兼顧與商業(yè)街區(qū)的關聯(lián)。 Soho商務樓結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，規(guī)劃部分soho商務樓，滿足中小企業(yè)辦公需求采用開放式街區(qū)的形式，造街實現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實現(xiàn)可銷售面積最大178。可以實現(xiàn)較高的商業(yè)價值。 六、項目開發(fā)建設進度安排（一） 項目整體開發(fā)建設的原則項目整體開發(fā)目標178。集團目前財務狀況良好，但綜合體項目開發(fā)周期長且投資巨大，因此項目本身開發(fā)的良好現(xiàn)金流是重要的保證178。同時打造企業(yè)和項目品牌。178。項目開發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。 價值最大化長期持有型物業(yè)是高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來租金升值潛力巨大且存在國際資本運作的空間。關注各物業(yè)類型的特點，把控各產(chǎn)品推出市場的時機和期望達到的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場風險，財力、人力、物力等各種因素綜合考慮。 前期沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型本項目地處城市中心，商業(yè)氛圍較好，在新街口商圈外延區(qū)域內(nèi)，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象，對后續(xù)產(chǎn)品的價值提升有非常大的幫助。178。住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)，享受項目形象提升積累的價值體現(xiàn)。銷售型商鋪待項目整體價值高峰期時推出市場，可獲取高價值回報。 保證綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義：最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值。（二） 項目開發(fā)橫道圖本項目規(guī)模為總建筑面積84萬平方米，按照政府部門的規(guī)劃條件、顧問公司的初步策劃方案和開發(fā)公司的實際情況，本項目各階段的進度安排如下：項目計劃從2010年1月開始施工，由于本項目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預計整體開發(fā)時期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。2010年首先開工建設的是街區(qū)商業(yè)和購物中心2011年年底街區(qū)商業(yè)的開業(yè)將為綜合體項目拉開恢弘的序幕依托西華門歷史遺址的文化氣息，獨具特色的街區(qū)商業(yè)將展現(xiàn)項目的獨特魅力、在市場上產(chǎn)生巨大的影響力、提升周邊土地和物業(yè)的價值同時一期住宅、SOHO、甲級寫字樓及五星級酒店將開始動工2012年年底購物中心的試營業(yè)與第一期住宅的銷售將帶來項目的又一個高潮持有型的商業(yè)部分將帶來持續(xù)增長的經(jīng)營收入住宅的銷售將為項目的持續(xù)開發(fā)帶來健康的現(xiàn)金流2013年五星級酒店的開業(yè)將進一步提高物業(yè)的整體形象和檔次為項目帶來高端的國際客戶也將促進二期住宅和一期SOHO的銷售2014年地標性建筑的國際甲級寫字樓將推出市場包含商業(yè)、酒店、寫字樓的綜合體項目已初具規(guī)模項目的高端商務商業(yè)形象將提升整個片區(qū)的檔次，打造市級的核心商圈2015年酒店式服務公寓即將面世，作為綜合體項目的配套，將進一步提升物業(yè)的整體價值甲級寫字樓將全面竣工，為市場供應高質(zhì)素的辦公物業(yè)第一期商鋪也將推出市場，在比較成熟的商業(yè)商務氛圍內(nèi)，必將以較高的售價為項目的持續(xù)發(fā)展提供健康的現(xiàn)金流2016年第二個持有型酒店將華麗登場，隨著項目前期的成功運作，或?qū)⒋蛟煲粋€超五星酒店（而非四星級）至2016年底占地近40萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米的大型城市綜合體項目將全面展現(xiàn)他高貴的氣質(zhì)和獨特的魅力 七、投資估算與資金籌措為了保證項目的投資效益，我們本著嚴謹和慎重的態(tài)度進行財務預算和分析，并通過以下的分析得出的結(jié)論是：該項目從總體開發(fā)的收益層面而言，只要正確處理好市場定位、商業(yè)規(guī)劃、土建開發(fā)、提煉最優(yōu)的收益模式、完善后續(xù)經(jīng)營管理，成功是必然的。項目總投資估算表（二）資金籌措資金來源公司總投資約94億元，其中自有資金按國家規(guī)定35%計算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預售收入結(jié)合覆蓋。2銀行貸款61億 支付建安工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。合計 94億 備注：籌資款取整數(shù)八、對該項目的財務評價（一）評價的基本假設某項目技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 項 目總用地規(guī)劃指標1用地面積(㎡)395, 2容積率 3總建筑面積(㎡)1,100, 4計容積率面積(㎡)840, 封閉式購物中心(㎡)120, 商業(yè)街區(qū)(㎡)80, 商業(yè)街(㎡)50, 五星酒店(㎡)35, 四星酒店(㎡)30, 200米甲級寫字樓(㎡)80, 100米甲級寫字樓(㎡)120, SOHO(㎡)100, 服務式公寓(㎡)25, 住宅(㎡)200, 5不計容積率面積(㎡)260, 6機動停車數(shù)（個）6, 全投資假設。評價的基本指標：（二）財務分析結(jié)果編制現(xiàn)金流量表本報告數(shù)據(jù)來源于上述的基本測算項目期間的劃分根據(jù)財務分析的基本假設之一—現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在期初或者期末，來設計本項目的期間劃分。項 目 簡 要 經(jīng) 濟 分 析 表 （1）某項目物業(yè)租金及售價類型物業(yè)類型可租面積/可售面積(㎡)租金/售價單位2017年租賃收入/銷售總收入（萬元）持有型物業(yè)商業(yè)200, 元/㎡/月34, 甲級寫字樓200, 元/㎡/月16, 酒店650, 450650元/間/日13, 服務式公寓25, 元/㎡/日5, 停車位6, 20006000元/個/年2, 合計　72, 銷售型物業(yè)商業(yè)街50, 25, 元/㎡125, SOHO100, 16, 元/㎡160, 住宅200, 15, 元/㎡300, 合計　585, 項 目 簡 要 經(jīng) 濟 分 析 表 （2） 財務指標投資人最低的報酬要求為9%。稅前財務凈現(xiàn)值——NPVNPV=266，（萬元）稅前財務內(nèi)部收益率——IRR令：NPV=0 則：IRR=% 動態(tài)投資回收期動態(tài)回收期=（年）約15年零4個月敏感度分析（三）財務評價可行性根據(jù)以上3個財務指標的計算結(jié)果來看，凈現(xiàn)值=266，說明NPV﹥0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；整個項目的內(nèi)部收益率IRR=%，已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；，說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資；以上幾組財務評價指標均充分說明該項目有著較強的盈利性，因此，本項目在財務上完全可行。九、項目風險分析及防范措施風險防范意識是投資商在投資任何一個項目時必須深入研究和探討的重要問題，任何項目也不例外。（一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應措施近年來，宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)政策的主旋律，2006年開始，中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。而這些政策矛頭直指炒房客。同時二手房售房者很少存在資金鏈緊張的情況，所以售房者會選擇加價房價或者“捂房”而售轉(zhuǎn)租，購房者也很有可能因為房價的上漲而暫時轉(zhuǎn)到租賃市場或商品房市場中去。無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是在發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 房產(chǎn)絕對價位高低不能說明其合理與否，由市場決定的價格總水平也只是說明了其價格現(xiàn)狀，并非合理的價格。隨著人們生活水平的提高，人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，買房不僅僅考慮住房的價格，更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū)，住房建設也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變?？梢?，從某種程度上說，房價的可比性比較差，隨著近年來，住房成本的上漲，也促成了房價上漲的原因之一，因為由供求關系決定的房價不可能低于住房的成本價。穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲的幅度?！　『暧^調(diào)控不改行業(yè)長期向好 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)而言可以說影響巨大，但并非絕對的利空效應。 一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力。種種跡象表明，目前已經(jīng)進入人民幣升值的實質(zhì)性周期內(nèi)。國家外匯儲備不斷飆升，可能迫使管理層通過加快人民幣升值步伐，作為防止外匯儲備持續(xù)快速增長的對沖措施。而房地產(chǎn)板塊作為獲取人民幣升值收益的有效載體之一，人民幣升值無疑利好地產(chǎn)企業(yè)，其中優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)潛力更加明顯。大規(guī)模城市化帶來城市人口的增加和城市建設的加速,這顯然會帶動對房地產(chǎn)的旺盛需求。商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向宏觀調(diào)控的觀點是從長遠來看，宏觀調(diào)控是有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健的發(fā)展；從近期來看，宏觀調(diào)控接二連三劍指房地產(chǎn)，重點卻是相對于居住房產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)受影響程度小很多。相應措施控制行業(yè)管理缺位。建設部門主管建筑，商務部門主管零售業(yè)，一些行業(yè)協(xié)會也充當著各種管理角色。 　　這就需要非常清晰的建構(gòu)了項目的開發(fā)戰(zhàn)略：組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司。也就是說將商業(yè)、地產(chǎn)和金融的要素聯(lián)合成立一個全新的開發(fā)模式和管理組織，更好地引導和協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和進步。由于房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，作為單一進行房產(chǎn)開發(fā)的房企，隨著項目開發(fā)，其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動?？刂剖袌龅娜蔽?。 　　建議是延長半徑，借助規(guī)劃、商業(yè)等系列專業(yè)機構(gòu)和自身的不斷成熟，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)全程的專業(yè)的商業(yè)運營商。（二）政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施項目具有極好的地理位置和龐大的規(guī)模，最大的與眾不同之處就是，項目是以城市綜合體的形態(tài)示人，而這幾方面是相輔相成，互相促進的，其一：城市綜合體的形態(tài)形成了整個項目商業(yè)、商務、旅游、居住、文化藝術(shù)等多功能之間的有機聯(lián)系，為未來整個商圈注入了龐大的人流互補體系；其二：項目的商業(yè)功能同時可以滿足廣大市民及游客吃喝玩樂多種消費欲望，并且為其提供了便利的交通體系。而項目如此重要的作用也