【正文】 政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請求作出判斷。十五、購房人付款后是否有權(quán)要求賣方過戶？[案例]某物權(quán)（不動產(chǎn)，應(yīng)登記）轉(zhuǎn)讓合同訂立、買受人已支付價款并已實際交付后，在登記前，出賣人反悔、不配合登記，訴至法院，法院通常會如何處理？支持登記之訴，還是判決出賣人違約？[最高人民法院的意見]當(dāng)事人起訴到人民法院的，要看原告的訴訟請求是什么？對于請求判令對方配合到登記機(jī)關(guān)辦理登記的，人民法院會做出支持原告訴訟請求的判決，判決生效后如被告仍不配合辦理，執(zhí)行部門可持生效判決與協(xié)助通知，交登記機(jī)關(guān)直接予以辦理。但如果原告訴求中并無要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，人民法院也不會依職權(quán)予以干預(yù)。第二種觀點：業(yè)主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。[最高人民法院民一庭認(rèn)為]依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。 一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力[法律規(guī)定]最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會討論通過）１１８規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。[實踐中存在的分歧]在民事審判實踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的訴訟請求：有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。[最高人民法院兩種不同的觀點]多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。少數(shù)意見認(rèn)為：優(yōu)先購買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先購買權(quán)沒有意義，實質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護(hù)?！吨袊袷聦徟星把亍罚?005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。四、租賃標(biāo)的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》（2003）民一他字第11號云南省高級人民法院：　　你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請示》報告收悉。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。　　經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計需要變更的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個人不得變更。新《中華人民共和國消防法》（自2009年5月1日施行）第十條　按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建設(shè)工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個工作日內(nèi)，將消防設(shè)計文件報公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對審核的結(jié)果負(fù)責(zé)?！　〉谑龡l　按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗收、備案：　?。ㄒ唬┍痉ǖ谑粭l規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗收；　　（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當(dāng)報公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。第十五條　公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防安全檢查。人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫(yī)院的門診樓、病房樓，學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養(yǎng)老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。實踐中各地對于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。尚無依據(jù)認(rèn)定農(nóng)村村民建設(shè)個人住宅缺少消防設(shè)計或者未經(jīng)竣工驗收本身構(gòu)成違法，當(dāng)然也談不上使用、出租這類房屋違法。實際情況是，除了新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現(xiàn)在的消防設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)，甚至可能根本沒有相應(yīng)的消防設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有也不可能規(guī)定這類類房屋一概不允許使用、出租。公安消防機(jī)構(gòu)處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經(jīng)營者，而不是對開辦者或經(jīng)營者之外的出租房屋者?！断婪ā返?0條第1款規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司持有的云南質(zhì)監(jiān)站《工程竣工驗收證明》只是志遠(yuǎn)大廈主體和基礎(chǔ)部分的驗收，志遠(yuǎn)大廈整體工程質(zhì)量驗收至今尚未辦理。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠(yuǎn)大廈未經(jīng)過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發(fā)生糾紛提起訴訟。但是，志遠(yuǎn)大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以《會議紀(jì)要》為據(jù)主張志遠(yuǎn)大廈已通過消防驗收，依據(jù)不足。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風(fēng)險應(yīng)由其自行承擔(dān)。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標(biāo)準(zhǔn)。[馬文龍律師意見]《最高人民法院司法觀點集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575頁）出現(xiàn)了兩種觀點，且似有矛盾之處。我們認(rèn)為，新消防法更加嚴(yán)格限制了消防設(shè)計、驗收建筑工程的范圍，與以前情況出現(xiàn)很大變化，人民法院對此應(yīng)加以重視。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。七、未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定——不獨立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無效[案 例]1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計功能的其他用途。此后，該大廳一直閑置。該掛號信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營業(yè)。[訴 訟]趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。[傾向性意見認(rèn)為]應(yīng)當(dāng)駁回越某的訴訟請求。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。從判決的社會效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為，每個業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問題所發(fā)生的爭議是私權(quán)的碰撞。在這種情況下，運用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個最恰當(dāng)?shù)倪x擇。由法官行使釋明權(quán)，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權(quán)無法行使為由，訴A公司侵權(quán)。[案 例] 西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案[最高人民法院指出]近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。本案判決表明，人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。九、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，原出租人能否對產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違法行為行使合同解除權(quán)[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。[最高人民法院指出]《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任。