【正文】 測(cè)繪報(bào)告，并根據(jù)面積測(cè)繪報(bào)告確定可售單位的建筑面積、套內(nèi)面積以及公攤面積。商品房買賣合同中對(duì)面積差異已有條款約定，并可實(shí)行多退少補(bǔ)。（2）應(yīng)注意其他相關(guān)建筑物的公攤面積處理，否則應(yīng)在合同中載明其產(chǎn)權(quán)歸屬，避免在使用中產(chǎn)生法律糾紛。（4）要求工程部提供基礎(chǔ)資料，主要是經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標(biāo)識(shí)，公攤部分應(yīng)細(xì)分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場(chǎng)/停車場(chǎng)公攤等。（6）了解面積審定及其操作程序。兩書填寫內(nèi)容：a房屋座落、單元棟號(hào)、小區(qū)或組團(tuán)占地面積、總建設(shè)規(guī)模、本套房屋建筑面積、公攤面積。粘貼文件及附圖內(nèi)容（復(fù)印件）：⑴由工程部提供：a本套房屋平面竣工圖；b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；c組團(tuán)或小區(qū)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和竣工驗(yàn)收備案表。第八章 房款收取管理細(xì)則收款工作基本要求，所有現(xiàn)金收款事項(xiàng)必須由兩人完成，收款、出票各負(fù)其責(zé)。，由財(cái)務(wù)部聯(lián)系按揭銀行派人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)收款事項(xiàng)及資金的安全。b) 由銷售主管視收取現(xiàn)金的狀況，決定一次或分次選擇就近的銀行存入公司帳戶；或由財(cái)務(wù)部安排的收款銀行現(xiàn)場(chǎng)收取，同時(shí)取得銀行的現(xiàn)金繳存回單。d) 當(dāng)天的收據(jù)存根必須與收據(jù)財(cái)務(wù)聯(lián)核對(duì)一致。b)核對(duì)POS機(jī)打印單與客戶應(yīng)付金額，向客戶出具收據(jù)，其中收據(jù)財(cái)務(wù)聯(lián)連同POS機(jī)打印單交公司財(cái)務(wù)部。a)接受支票，核準(zhǔn)相關(guān)金額后，在支票收款人欄填寫公司名稱或交公司財(cái)務(wù)部處理。c)應(yīng)盡量當(dāng)日將支票交公司財(cái)務(wù)部。（由客戶自動(dòng)辦理的現(xiàn)金繳存）a) 銷售人員必須告知客戶，辦理時(shí)必須取得相應(yīng)的回單：現(xiàn)金繳存單回單、同行轉(zhuǎn)帳支票進(jìn)帳單回單聯(lián)（收款人向銀行索?。?，換取收據(jù)。b) 當(dāng)天對(duì)未取得進(jìn)帳回單的轉(zhuǎn)款事項(xiàng)通知財(cái)務(wù)部，并將上述情況記錄在案。c) 由各置業(yè)顧問(wèn)通知客戶的款項(xiàng)到帳情況，并請(qǐng)客戶憑本人的身份證來(lái)公司財(cái)務(wù)部或銷售現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取收據(jù)。，并監(jiān)控使用情況。第九章 按揭購(gòu)房手續(xù)代辦程序基本要求營(yíng)銷公司應(yīng)協(xié)助申請(qǐng)商品房按揭貸款的顧客辦理按揭手續(xù)，協(xié)調(diào)好客戶與按揭銀行之間的配合,并納入服務(wù)范疇，注重為顧客提供方便，提高客戶的滿意度。，應(yīng)盡可能要求銀行在開盤期間提供駐場(chǎng)服務(wù)。，應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)以書面方式公告按揭辦理程序，以及需要客戶提供的資料清單和格式要求。，如：a) 貸款申請(qǐng)人身份證復(fù)印件、配偶身份證復(fù)印件；b) 戶口薄復(fù)印件（首頁(yè)、戶主、本人）；c) 若申請(qǐng)貸款人與其配偶的戶口不在一處的，可提交結(jié)婚證復(fù)印件；d) 以夫妻雙方名義購(gòu)房的，需雙方的收入證明；e) 未婚的需到當(dāng)?shù)亟值阑蛎裾块T開具未婚證明；f) 離異的提供離婚證明；g) 首期款收據(jù)復(fù)印件；h) 借款申請(qǐng)人以企業(yè)名義貸款的，按照按揭銀行要求辦理；i) 還款收入證明；，進(jìn)行合同登記的聯(lián)機(jī)備案工作。，營(yíng)銷公司銷售支持科應(yīng)配合財(cái)務(wù)部及時(shí)督促銀行劃轉(zhuǎn)按揭款資金到帳，并向客戶發(fā)放相關(guān)的客戶資料，文檔管理員按客戶文檔管理規(guī)范進(jìn)行簽收并存檔。第十章 銷售價(jià)格折扣管理細(xì)則一般性折扣，顧客只要在規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)登記所享受的折扣。，報(bào)公司經(jīng)理團(tuán)通過(guò)后執(zhí)行。，比較目標(biāo)價(jià)格與折扣后的平均售價(jià)水平，并綜合考慮對(duì)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和利潤(rùn)體現(xiàn)的影響。，應(yīng)在銷售策劃中體現(xiàn)，并按實(shí)際成交價(jià)及折后價(jià)確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收帳款的入帳金額。特例折扣特例折扣是指具有特殊身份的顧客在購(gòu)房時(shí)，或者普通顧客在批量購(gòu)買時(shí)，要求享受超出一般性折扣范圍的折扣。a)謹(jǐn)慎性原則折扣銷售方式在促銷的同時(shí)也直接減少銷售收入，因此應(yīng)謹(jǐn)慎使用，嚴(yán)禁折扣銷售的隨意性和寬泛性。c）特例折扣不可以和一般性折扣累加，按孰高的原則執(zhí)行。（含）以上，或者同一單位的在職員工集體相約同時(shí)購(gòu)置10套（含）以上的購(gòu)房行為；同一客戶一次性批量購(gòu)買是指同一顧客（以直系親屬的名字購(gòu)置房產(chǎn)且簽定購(gòu)房合同前不更名者，可視為同一客戶購(gòu)買，直系親屬以提供戶口本原件為證明，我公司復(fù)印、核準(zhǔn)）一次性購(gòu)買3套（含）以上的購(gòu)房行為。營(yíng)銷公司保管原件作為銷售合同附件隨合同保管，銷售支持科保管一份復(fù)印件；財(cái)務(wù)部保管一份復(fù)印件備案。%，且減免總價(jià)款不超過(guò)25萬(wàn)元。%，且減免總額不超過(guò)60萬(wàn)元。第十一章 業(yè)主更名程序管理細(xì)則更名原則《商品房買賣合同》前購(gòu)房客戶具有合理原因的情況下，可以提出一次更名要求。（包括兄弟姐妹）之間更名客戶須承擔(dān)兩仟元的更名費(fèi)?！镉衅渌`反《認(rèn)購(gòu)書》約定的行為。若更名涉及稅費(fèi)問(wèn)題，公司應(yīng)與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確因客戶更名而發(fā)生的所有稅費(fèi)均由客戶承擔(dān)。b) 營(yíng)銷公司銷售主管對(duì)申請(qǐng)更名客戶的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽定等情況進(jìn)行核實(shí)，審查后反饋意見，報(bào)營(yíng)銷公司經(jīng)理。d) 公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。f) 更換認(rèn)購(gòu)書或《商品房買賣合同》（簽約日期及約定條款不做更改）。h) 更換收款收據(jù)。第十二章 退（換）房操作管理細(xì)則總則在銷售管理過(guò)程中，由于客戶原因提出退、換房要求，對(duì)單個(gè)退房客戶，置業(yè)顧問(wèn)要了解客戶的真實(shí)意圖，并做好說(shuō)服工作，盡量避免客戶退換房，同時(shí)根據(jù)退、換房條件和合同條款，對(duì)有違約行為的客戶，實(shí)行先按違約條款處罰后退房。，由營(yíng)銷公司按照雙方簽定的房屋買賣合同的約定以及參照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行，原則上不予退房。，可選擇以下三種處理方式：a)委托代售：代售成功后方可辦理退房退款，收取總房款2%的代理手續(xù)費(fèi)，并全部承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記部門的相關(guān)費(fèi)用。b)公司折價(jià)回購(gòu)：公司與客戶商談確定折價(jià)比例，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格情況而定，（辦理按揭付款方式的除外）。免費(fèi)換房條件，轉(zhuǎn)為換房的。換房一次以上（從第二次起），每次換房收取管理費(fèi)1000元/次。退換房辦理程序及原則退換房應(yīng)由客戶提交書面申請(qǐng)，并提供認(rèn)購(gòu)書、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議和已交房款證明的原件，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)批準(zhǔn)后由銷售主管負(fù)責(zé)辦理。b）特殊客戶退房與置業(yè)顧問(wèn)的業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)。d）一般性退房客戶的退房行為在有大量事實(shí)證明與某位置業(yè)顧問(wèn)的不良行為有關(guān)時(shí)，經(jīng)部門調(diào)查核實(shí)后，將取消該置業(yè)顧問(wèn)兩套簽約合同的提成獎(jiǎng)金，并通報(bào)批評(píng)。第十三章 檔案資料管理細(xì)則客戶資料管理要求：產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚，證件手續(xù)齊備，符合法律法規(guī)政策，記錄與實(shí)際相符。：客戶資料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，房屋、產(chǎn)權(quán)情況要經(jīng)常進(jìn)行更新，隨時(shí)反映發(fā)生了的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀?！斗课葙I賣合同》及其按揭手續(xù)辦理完畢后，將其補(bǔ)充協(xié)議、客戶身份證復(fù)印件和首期房款收據(jù)復(fù)印件，按照房屋棟號(hào)順序存放。 文擋存放方式為了使客戶資料更加便于查閱，防止丟失或破損；使出借，返還的管理變得容易；同時(shí)也便于保存、保密，營(yíng)銷公司將整理好的檔案按照項(xiàng)目和房號(hào)的順序，存放于檔案室并建立資料庫(kù)。外單位人員查閱文檔，必須出具公、檢、法工作人員證件及協(xié)助調(diào)查通知書。，檔案室除客戶文檔管理員外，禁止他人入內(nèi)。第十四章 營(yíng)銷工作(后)評(píng)估與審計(jì)n 評(píng)估與審計(jì)的意義：項(xiàng)目營(yíng)銷工作在實(shí)際操作中的各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格按上述內(nèi)容和規(guī)定執(zhí)行，因此，對(duì)營(yíng)銷工作全過(guò)程進(jìn)行評(píng)估和審計(jì)顯得尤為重要，它的意義在于：216。 吸取教訓(xùn)；216。 找出實(shí)際工作中存在的弊端及原因；216。 有利于營(yíng)銷部門的制度建設(shè)逐步完善成熟；n 營(yíng)銷（后）評(píng)估內(nèi)容：216。 銷售執(zhí)行：⑴ 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃是否符合公司對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷的要求；⑵ 產(chǎn)品價(jià)格策略是否遵循市場(chǎng)原則及項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；⑶ 營(yíng)銷手段及技巧是否先進(jìn)，對(duì)銷售成果（業(yè)績(jī)）是否統(tǒng)一；⑷ 銷售業(yè)績(jī)與營(yíng)銷計(jì)劃制定是否吻合；⑸ 營(yíng)銷體制是否完善；216。 項(xiàng)目階段性評(píng)估；216。 項(xiàng)目后期審計(jì)；n 評(píng)估程序：216。 評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)營(yíng)銷部所涉及的評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)、總結(jié)，并作會(huì)議記錄，形成評(píng)估報(bào)告。 營(yíng)銷部根據(jù)評(píng)估小組的結(jié)論，對(duì)本部門所涉及的工作程序進(jìn)行深入探討，向公司領(lǐng)導(dǎo)提出書面的改進(jìn)方案及實(shí)施辦法，逐步充實(shí)和修訂營(yíng)銷部管理細(xì)則的有關(guān)條款；216。 公司審計(jì)小組由公司領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、公司法律顧問(wèn)組成；216。 根據(jù)審計(jì)結(jié)論報(bào)告作出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰的決定。 項(xiàng)目階段性評(píng)估；216。 項(xiàng)目后期審計(jì)；n 評(píng)估程序：216。 評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)營(yíng)銷部所涉及的評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)、總結(jié)，并作會(huì)議記錄，形成評(píng)估報(bào)告。 營(yíng)銷部根據(jù)評(píng)估小組的結(jié)論，對(duì)本部門所涉及的工作程序進(jìn)行深入探討，向公司領(lǐng)導(dǎo)提出書面的改進(jìn)方案及實(shí)施辦法，逐步充實(shí)和修訂營(yíng)銷部管理細(xì)則的有關(guān)條款；216。 公司審計(jì)小組由公司領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、公司法律顧問(wèn)組成；216。 根據(jù)審計(jì)結(jié)論報(bào)告作出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰