【正文】 銷售準(zhǔn)備：銷售員需擁有健康的體魄，朝氣蓬勃的干勁，隨時作好銷售的準(zhǔn)備，迎接客戶的到來。服務(wù)為先：銷售員要本著服務(wù)為先的精神，要知道你對客戶的態(tài)度，會在客戶回敬你的態(tài)度中一一表現(xiàn)出來。14)15)4.全心投入：熟識公司服務(wù)內(nèi)容、業(yè)務(wù)及市場情況；掌握基本的銷售技巧；資料搜集及整理。檢定資格：辯識目標(biāo)顧客動向及需要：確認(rèn)顧客需要。簡要介紹：推銷自己的專業(yè)權(quán)威形象；以邏輯的方式介紹產(chǎn)品之特征及利益以配合顧客的需要。4)5)對不同的顧客使用不同的締結(jié)語。售后服務(wù)：了解顧客對該產(chǎn)品的評價；是否需要作任何補充行動；建立良好關(guān)系。應(yīng)接技巧應(yīng)對進(jìn)退，是對人對事最重要的技術(shù)。故而態(tài)度和辭令是否得體，可使對方心理上有極大的影響，這就是所謂“先入為主”。請記?。嚎蛻糁粫妥约旱摹芭笥选保ㄒ苍S只是暫時的）談?wù)嬖捈白髻I賣的。名片使用方法1）名片可放在上衣口袋，但切勿放在褲兜內(nèi)，要保持名片或名片夾的清潔、平整，在辦公桌上準(zhǔn)備一些名片；3）遞送名片必須起身雙手遞名片，遞名片時由下級或訪問方先遞名片，如是介紹時，應(yīng)由先被介紹方遞名片，遞名片時要說“請多關(guān)照”7．日常工作禮節(jié)1）引路：應(yīng)走在客人右前方的3步處，讓客人盡量走在路的中央，要與客人步伐保持一致，引路時需適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些介紹，途中注意提醒客人“這邊請”、“注意樓梯”等。3）電梯：等電梯時應(yīng)站在電梯門的兩側(cè)，留出通道讓電梯內(nèi)的人先出電梯；進(jìn)入電梯后應(yīng)盡量向后邊和兩側(cè)站立，最后進(jìn)電梯者應(yīng)面向電梯門站立；為不致引起他人厭惡，電梯內(nèi)切勿大聲喧嘩、說笑、吸煙。5）報紙：報紙是公司訂閱供全體職員閱覽的，由辦公室統(tǒng)一保管，所以，看過后請按原位置放回書報架，切勿自己保留或自行剪報，如有需要的內(nèi)容，可采取復(fù)印、摘抄形式保留，或經(jīng)辦公室同意后剪報；切勿花費大量上班時間閱覽報紙（尋找市場信息除外）。雖然對顧客的心理大同小異，面對著平易近人的顧客當(dāng)然容易應(yīng)付，但當(dāng)遇上特別的客人，則處理上需要特別小心。高傲的客人：對于這類客人，首先要恭敬、謙遜，使他的自尊心得到滿足，然后細(xì)心聆聽他的說話，以了解其意旨所在，酌量情形，替其辦理，辦妥后更要道謝。這種辦法在面對這種客人最為有效。高傲的客人多數(shù)是目中無人，除小心應(yīng)付之外，有時不妨略加贊揚，反可削其銳氣。2）不同的場合，面對這樣的客人，便要以不同的處理方法應(yīng)付。同時，語氣必須誠懇，切勿刺激起他的反感，事情便可迎刃而解。語言沖突的客人：當(dāng)客人對言語或態(tài)度有誤會而不快時，千萬不要存有責(zé)任在對方的心理，因為每一件事，引起彼此沖突，理由都非絕對的。4）如能用一種同情及關(guān)懷的說話去安慰他，然后徐徐為其解答，自能得到投機，切勿反駁及多辯，再去刺激他的情緒。別有用心的客人：如面對一些別有用心而又歪曲事實的客人時，你應(yīng)想到是懷有某種企圖的，可不予正面接觸；若難以應(yīng)付，便應(yīng)及時向上級請示，以獲取公司其他同事的支持，尋找到應(yīng)付的辦法。有自卑感的客人：這類人有一種怕別人瞧不起他，或故意向他留難的心理。首先，切勿用眼睛注視他，以免加深他不安的情緒和種種疑慮。7）輕佻和浮躁，是引致誤會的媒介。9．待客詞令詞令，是人與人之間溝通的橋梁，亦是交往中的重要條件，要斯文、清晰，才能使人更易于接近。談話的藝術(shù)最主要的一點，就是“精簡”。談話精簡，便不會喋喋不休，花費彼此雙方時間。對方即使是蠻橫無理，怒氣沖沖，也會被你這種和善的同情語氣所化解，神志恢復(fù)冷靜，把事情重新檢討。”（例）如超過3聲應(yīng)向?qū)Ψ秸f：“對不起，讓您久等！”2）”3）4）5）接通電話后要報出自己的姓名，講話要有禮貌，如打錯電話，應(yīng)禮貌道歉；如講話內(nèi)容比較復(fù)雜或難記，可知會對方先準(zhǔn)備紙筆做好記錄如講話中途遇到其他事情需要處理，應(yīng)禮貌的向?qū)Ψ秸f“對不起”后，讓對方等候，如需等候時間過長，應(yīng)先向?qū)Ψ浇忉專瑨鞌嚯娫?，事后再撥打，切勿讓對方在電話旁久候注意通話時間不宜過長；7）11．說話清楚：假如說話含糊不清，或聲線太低，對方會不明所以，亦別亢聲疾呼。2）3）他可能是想咨詢或投訴。4）假如你要暫時放下電話去尋找相關(guān)資料時，別忘記先問對方能否稍候片刻？不要隨便的說：“呃5）6）假如你尚未掌握一切事情，應(yīng)再向?qū)Ψ絾柷宄?）因為對方可能不明白行內(nèi)人士用語，反而引起不必要的誤會。技巧發(fā)問：有技巧的措辭，會帶來不同的效果。9）準(zhǔn)確接線：假如你不能幫助對方，應(yīng)要向他解釋為什么你要把電話轉(zhuǎn)接另一部門，并且征求對方同意后再這樣做。內(nèi)向被動，守株待兔；2)無目標(biāo)，不求上進(jìn)，得過且過；4)公私不分，做私事多過公事；6)崇尚自由，不愛受規(guī)條及上司管束。附件一：建筑工程常識1．2．幾種常見的建筑構(gòu)造形式構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重高層筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用（國貿(mào)大廈）民用建筑工程的幾種常見病及成因（見下頁）1）2）3）4）5）6）7）（2②建筑物分段水平面沉降范圍不均勻?；A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。5．客廳與餐廳的相互關(guān)系客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：采光、通風(fēng)的順序要求首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。工程部人員基本架構(gòu)經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話電視監(jiān)控、消防報警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò)等）、預(yù)決算工程師。工程部職能地盤工程建設(shè)的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。政府有關(guān)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所起的作用規(guī)劃國土局：批地、報建、驗收建設(shè)局：對施工單位、設(shè)計院的管理,以及施工手續(xù)的審批消防局：對消防設(shè)計的審批及消防設(shè)施的驗收勞動局：電梯的驗收和維修申報環(huán)保局：對環(huán)境治理的監(jiān)督質(zhì)檢站：對工程質(zhì)量的驗收監(jiān)督附件二：物業(yè)管理常識1）物業(yè):2）業(yè)主:是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。4）行業(yè)管理:是指本行業(yè)歸口處的管理。6）公用設(shè)施專用基金:住宅開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥的公用設(shè)施專用基金。7）住宅維修基金:是指在住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主作保修期滿后第一個月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；當(dāng)業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所繳住宅基金是不予退還的。深圳現(xiàn)行的物業(yè)管理方式均采用了業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理方式或模式。選舉、罷免管委會的組成人員。監(jiān)督管委會的工作。聽取和審核管委會的工作報告。決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。修改業(yè)主公約。改變和撤誚管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。批準(zhǔn)管委會章程。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。管委會委員均由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。1)召集和主持業(yè)主大會；2)審議決定住宅維修基金及公用設(shè)施專用基金的使用；3)采取公開招標(biāo)或其它方式，聘請物業(yè)公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并簽定委托管理合同。4)審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅小區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程及重大的維修工程項目；5)審議住宅物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；7)管委會任期每屆為三年。9．住宅區(qū)的使用和維護住宅區(qū)建成移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料；1）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；3）住宅區(qū)各類房屋清單；5）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所清單；7）其它必須資料。11．住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支范圍管理服務(wù)費的來源：1）公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；3）住宅區(qū)的其它合法收入。日常維修、養(yǎng)護費用；2）清潔費用；3）設(shè)備損耗、折舊費用；4）綠化、消殺費用；5）人員工資、福利；6）稅金；7）行政辦公費用。管理服務(wù)費不包括業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管、保險費用。附件三：三級市場交易簡介何謂三級市場三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。三級市場狀況1997年，深圳市因二次以上置業(yè)者增加，且大多在二級市場購得新樓后轉(zhuǎn)讓舊樓，從而使三級市場的交易量增大。這說明隨著住宅貨幣化的進(jìn)一步深入，很多買家已不僅僅是為了自用，而是把房地產(chǎn)市場交易作為一種投資行為，這亦推動了深圳三級市場的繼續(xù)發(fā)展。三級市場的一般交易過程尋找市場信息→溝通買賣雙方→促成成交→簽定買賣合同（境外需公證）→出稅單（交稅費）→出房產(chǎn)證4．稅費名稱售價售方登記部門代收3）登記費%售價買方國土部門收4）印花稅%所得額售方登記部門代收6）個人所得稅20%土地增值額售方國土部門收注:1所得稅=現(xiàn)購入價原購入價營業(yè)稅城建稅土地增值稅登記費印花稅；3現(xiàn)購入價低于估價值(由國土局統(tǒng)一規(guī)定)時,取估價值。這種古老的學(xué)說，其中雖然摻雜了許多玄學(xué)的成分和迷信的色彩，但它的實質(zhì)不外是在選址方面作為準(zhǔn)繩對地質(zhì)、地文、水文、日照、風(fēng)向、氣候、氣象、景觀等一系列自然地理環(huán)境因素，哲理、美學(xué)、心理、生態(tài)等外在因素作出優(yōu)劣的評價和選擇，以及所需要采取的相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計的措施，從而達(dá)到趨吉避兇納福的目的。在我們具體銷售過程中，靈活的運用一些風(fēng)水學(xué)常識，會增強客戶的決策信心?；驹瓌t：負(fù)陰抱陽，背山面水，這是風(fēng)水觀念中宅、村、城鎮(zhèn)基址選擇的基本原則和基本格局。所謂負(fù)陰抱陽，即基址后面有主峰，左右有次峰（或稱為青龍、白虎砂山），山上要保持豐茂植被；前面有月牙形池塘或水流；水的對面還有一個對景山；軸線方向最好是坐北朝南。風(fēng)水與景觀：中國古代哲學(xué)思想中的“天人合一”、“天人感應(yīng)”，是認(rèn)為人與自然應(yīng)取得一種和諧的關(guān)系。依照風(fēng)水觀念所構(gòu)成的景觀，具有以下特點：1）2）3）4） 結(jié)語以上的房地產(chǎn)知識只是粗略介紹，更多的技巧需要在日積月累的實際工作中了解把握。