【正文】 租金。商業(yè)租金還要加上保險(xiǎn)費(fèi)，地租和利潤等八項(xiàng)因素。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。抵押人是將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。二是以單純的土地 使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上附著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。下列房地產(chǎn)不能設(shè)定抵押權(quán)：1權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。四抵押合同是隨著債權(quán)債務(wù)合同的從合同。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。六抵押的效力抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)達(dá)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地 使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。第六節(jié) 住房置業(yè)擔(dān)保管理制度一住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。除了住房置業(yè)擔(dān)保外,還有抵押,質(zhì)押,，進(jìn)行抵押反擔(dān)保。擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣房抵押房屋的方式進(jìn)行；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。權(quán)利產(chǎn)生的1抵押權(quán)、2典權(quán)等房屋3他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)登記。（二）房地產(chǎn)屬登記的屬地管理原則第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！薄胺康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同能人民政府土地管理部門核實(shí)，由同能人民政府更換或者更改土地 使用權(quán)證書。六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記七種。不管是否進(jìn)行初使登記都可以進(jìn)行總登記總登記應(yīng)由縣級以上人民政府（三）房屋所有權(quán)初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件。（四）轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記地指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)權(quán)利人均應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記。（七）注銷登記 (權(quán)利滅失, 土地滅失)注銷登記是指房屋權(quán)利因房屋、土地滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請，變更銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。（三）公告公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機(jī)關(guān)報(bào)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告。房屋權(quán)屬證書附圖中是否按要求注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱，房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，附圖上尺寸是否標(biāo)注清楚準(zhǔn)確，相關(guān)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和共有權(quán)保持證的記載是否完全一致。以成本價(jià)購買,這單位無優(yōu)先購買權(quán)2職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。第三節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理一、歸檔范圍（一）房地產(chǎn)平面圖房地產(chǎn)平面圖包括房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖。二、房地產(chǎn)面積測算2房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項(xiàng)地類面積測算和共用土地面積和測算、分?jǐn)偂?房屋使用面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用權(quán)的空間面積，按房屋內(nèi)墻水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理一（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。1房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資格認(rèn)證、資格分級、資格年檢與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施。由2名。由5以上具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格 的人員共同出資發(fā)起設(shè)立。2中介服務(wù)行為管理由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對有關(guān)人員追賠?？陬^咨詢費(fèi)按照雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。2房地產(chǎn)評估收費(fèi)房地產(chǎn)評估采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)。(并非根據(jù)時(shí)間長短)房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價(jià)格的3%?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》在所在行政區(qū)域內(nèi)有效。經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情況之一的，由原注冊機(jī)構(gòu)注銷注冊：（1） 不具有完全民事行為能力。（3） 脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上。（5） 嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)待業(yè)管理規(guī)定。第九章 物業(yè)管理制度與政策一、物業(yè)管理概述二、物業(yè)管理的性質(zhì)社會(huì)化、專業(yè)化、市場化三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。首次選聘物業(yè)管理企業(yè)界由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目全面竣工交付使用之前進(jìn)行。第二節(jié) 物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)（二）業(yè)主大會(huì)首次業(yè)主大會(huì)，在物業(yè)交付業(yè)主使用的建筑面積住用率達(dá)到50%以上時(shí)。（四）業(yè)主公約業(yè)主公約是對全體業(yè)主約束力的行為守則。2物業(yè)管理的委托方式。3（2）物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種方式。第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及其測算（二）收益性物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成1人工費(fèi)。3綠化管理費(fèi)。5保安費(fèi)用。7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。9法定稅費(fèi)。11保險(xiǎn)費(fèi)。五維修基金（一）維修基金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修各更新、改造。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用權(quán)由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。2課稅對象課稅對象又稱征稅對象。4稅率稅率是據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅額的比率，即征稅對象和征收比例。二 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。第二節(jié) 房產(chǎn)稅一、納稅人凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。不包括農(nóng)村。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。六、減稅、免稅1國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。4個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)。但學(xué)校興辦的校辦的校辦工校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、課稅對象和征稅范圍三、計(jì)稅依據(jù)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。四，適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）。(3)。降低額不得超過最低稅額的30%。一、 納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非家業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都有是耕地占用稅的納稅人。二、課稅對象和征稅范圍占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。一、 計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計(jì)算征收。2對單位或者個(gè)人獲準(zhǔn)征用或者占用耕地超過兩年不使用的加征按規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。一、納稅人凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除金額后的余額。五、扣除項(xiàng)目1取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；2土地開發(fā)成本、費(fèi)用；3建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。第六節(jié) 契稅契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。轉(zhuǎn)移土地 、房層權(quán)屬是指下列行為：1國有土地使用權(quán)出讓；2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；3房屋買賣；4房屋贈(zèng)與；5房屋交換。二、課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。四、計(jì)稅依據(jù)以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)。城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個(gè)檔次。三、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅實(shí)行33%的比例稅率，對年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對年應(yīng)納所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。下列扣除：1在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類，同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。3職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2%、14%、%計(jì)算扣除。四、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實(shí)行30%的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收3%的地方所得稅。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。如各類合同，都采用比例稅率。居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（會(huì)計(jì)算）4對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅，具體辦法為：5對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)所得稅。3對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%和稅率征收個(gè)人所得稅。（會(huì)計(jì)算）第十一章 房地產(chǎn)金融制度與政策第一節(jié) 住房公積金制度與政策住房公積金是長期住房儲(chǔ)金。所有人除可用于住房支出外，處分權(quán)暫時(shí)不能實(shí)現(xiàn)。三、管理中心按月繳，繳納基數(shù)是職工工資總額，即職工本人上一年度月平均工資，一般不得低于5%。政策性個(gè)人住房貸款又稱公積金個(gè)人住房委托貸款，是銀行，該類貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”個(gè)人住房組合貸款借款人申請個(gè)人住房貸款應(yīng)貸款行提交下列材料：1合法的身份證件；2借款人償還能力證明材料；3合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；4抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；5保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；6借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。銀行與借款人應(yīng)根據(jù)借款用途、不同的貸款擔(dān)保方式簽訂有關(guān)合同。2質(zhì)押貸款。貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續(xù)。四、個(gè)人住房貸款的回收貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，采取到期一次還本付息方式，貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。設(shè)貸款總額為Y，貸款期數(shù)為n，貸款利率為i，已還至第k期，則 （會(huì)計(jì)算）五、個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置 抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置1抵押物處置方式：與借款人協(xié)商處置抵押物時(shí)，通過變賣、拍賣方式或以協(xié)議處置抵押物，所得款項(xiàng)用于清償借款人所欠銀行的本息，余額歸借款人。第二節(jié) 住房公積金個(gè)人住房委托貸款一、基本概念1專項(xiàng)消費(fèi)性貸款。3委托貸款4抵押貸款。四、貸款額的確定1不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲(chǔ)存余額外負(fù)擔(dān)的倍數(shù)確定的貸款限額；2不得高于房屋全部價(jià)款的80%；3不得高于按照還款能力確定的貸款限額。六、住房公積金貸款的擔(dān)保方式。根據(jù)所購住房是該房還是未竣工的期房，住房貸款抵押分為現(xiàn)房抵押和期限房抵押。2抵押加連帶責(zé)任保證。4質(zhì)押擔(dān)保。七、組合貸款是政策性和自營性貸款組合的總稱。組合貸款要分別簽署住房公積金貸款和自營性貸款兩份借款（擔(dān)保）合同。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)融資制度與政策一、自營性房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)，并由銀行負(fù)責(zé)收回本金和利息。2房地產(chǎn)開發(fā)貸款。三、（一）1房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的對象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記處的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。