20xx年莞都國(guó)際花城商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-04-28 22:49本頁(yè)面
【正文】 位臵偏僻，受兩大商圈夾擊，加上商業(yè)氛圍稀薄，不具備發(fā)展零售型業(yè)態(tài)的條件。 S周邊人口密集，中高固定消費(fèi)人群充足，消費(fèi)力旺盛； S形象優(yōu)勢(shì)佳，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； S住宅檔次高、調(diào)性休閑優(yōu)雅； S住宅積蓄的品牌推廣及客戶積累； W商業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，聯(lián)動(dòng)性弱； W四至商業(yè)氛圍薄弱，人氣稀缺； 成為中堂雙商圈有效補(bǔ)充的招商定位，鞏固項(xiàng)目商業(yè)地位 完善項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)，保證項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展基調(diào)，成為片區(qū)的美食休閑娛樂(lè)中心 前期 開源引流 解決本項(xiàng)目及片區(qū)生活配套需求，快速成長(zhǎng)為片區(qū)生活消費(fèi)副中心 31 初期目標(biāo) 超市、品牌餐飲帶動(dòng) 中期目標(biāo) : 美食、餐飲補(bǔ)充 遠(yuǎn)期目標(biāo) : 美食休閑娛樂(lè)中心 開源 引流 補(bǔ)充 鞏固 提升 取代 關(guān)鍵和前提 循序漸進(jìn)，厚積薄發(fā)！ 發(fā)展之路 莞城休閑娛樂(lè)中心 32 商業(yè)情景化 業(yè)態(tài)擰出競(jìng)爭(zhēng)力 與市場(chǎng)絕不雷同的 超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 商業(yè) 情景 營(yíng)造 業(yè)態(tài)有機(jī) 高效整合 特色性 差異性 規(guī)模性 情景化商業(yè)，目標(biāo)性消費(fèi) 高度娛樂(lè)化、休閑化 提升之路 33 虛 以全新主題、形象出街，氣勢(shì)逼人！ 34 項(xiàng)目商業(yè)定位 定位詮釋： 莞都 〃 星光街 —— 項(xiàng)目總領(lǐng)， “ 莞都 ” 延續(xù)前期形象及宣傳推廣， “ 星光街 ”以繽紛、時(shí)尚的全新形象出街，同時(shí)有利于現(xiàn)場(chǎng)的繽紛形象包裝 超體驗(yàn) —— 動(dòng)感的、娛樂(lè)的、吸引人的； 3萬(wàn) ㎡ —— 視項(xiàng)目 項(xiàng)目商業(yè)為一個(gè)整體 ，同時(shí)以規(guī)模取勝； 美食娛樂(lè)城 —— 項(xiàng)目的 基本屬性和業(yè)態(tài) ，前期營(yíng)造目標(biāo)性客戶關(guān)注； 莞都 餐飲、休閑娛樂(lè)、精品重頭 —— 豐富餐飲休閑娛樂(lè)配套 通過(guò)周邊以及本項(xiàng)目的餐飲、娛樂(lè)、精品產(chǎn)品等多種功能聯(lián)合體現(xiàn)，形成立體化、多選擇的休閑娛樂(lè)消費(fèi)功能。 36 項(xiàng)目總體規(guī)劃 根據(jù)周邊常住人口較多的特點(diǎn)，可根據(jù)超市業(yè)態(tài)可行性進(jìn)行規(guī)劃： 操作思路 —— 餐飲先行 ，利用周邊人流消費(fèi)打好項(xiàng)目業(yè)態(tài)基礎(chǔ)； —— 休閑、娛樂(lè)主力店 同期談判 ，盡量縮短招商期 操作思路 —— 超市主力店帶動(dòng)， 快速聚集人氣 ，形成商業(yè)氣氛 —— 利用主力店超市的品牌，帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)招商。 利用街區(qū)小品，營(yíng)造商業(yè)氛圍 49 商業(yè)小景 利用街區(qū)小品，營(yíng)造商業(yè)氛圍 50 統(tǒng)一商鋪外立面及門頭 現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 統(tǒng)一商鋪眉頭包裝 51 進(jìn)行商鋪細(xì)致包裝，在未招商前充分體現(xiàn)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)興旺局面； 采用噴繪形式將未 來(lái)情景營(yíng)造出來(lái)。 3年保底基金 +再收租金的模式， 3年中每年返還業(yè)主 8%的固定投資回報(bào)，并且投資者還可照常收取租金！ 降低投資門檻 ,低首付，制造空間提升售價(jià) 投資者也可選擇一次性在首付中抵扣 20%，降低投資門檻。 以合理體系說(shuō)服業(yè)主接受高售價(jià)。 針對(duì)小投資者 對(duì)價(jià)格敏感 投資門檻要求低 要求有穩(wěn)定回報(bào) 針對(duì)專業(yè)投資者 地段要好 對(duì)價(jià)格不太敏感 要求有穩(wěn)定回報(bào) 爆炸性銷售模式，快速去貨 雙保險(xiǎn)投資模式： 3年保底基金 + 兼收租金收益 73 最快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的銷售方式 基礎(chǔ) 認(rèn)同 試探 篩選 最大限度蓄客 現(xiàn)場(chǎng)洗腦 試探價(jià)格 實(shí)現(xiàn)快速去貨 盡可能地獲得最多的蓄客量，以便在更多人中篩選投資客 邀請(qǐng)投資客至現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)銷售人員詳細(xì)及煽情的現(xiàn)場(chǎng)講解進(jìn)行洗腦，讓其先行認(rèn)同項(xiàng)目 分批以租金價(jià)格返算售價(jià)形式試探投資心理價(jià)格 根據(jù)投資者接受價(jià)格的情況，結(jié)合項(xiàng)目所需銷售商鋪定位最合理的銷售模式 74 階段蓄客的銷售模式 :充分蓄勢(shì) ,一點(diǎn)突破 前期連續(xù)造勢(shì) ,充分蓄客 , 集中在一點(diǎn)集中突破 ,形成羊群效應(yīng) ,營(yíng)造火 爆的搶鋪氛圍 . 提前進(jìn)行大客戶及團(tuán)購(gòu)客戶認(rèn)購(gòu) 制造羊群效應(yīng)，于一點(diǎn)開閘放水 采取階段蓄客的形式，利用 1個(gè)月時(shí)間充分積蓄銷售勢(shì)頭 利用提前發(fā)放正式銷售節(jié)點(diǎn)，提前制造購(gòu)買緊迫感 緊迫感 爆炸性銷售 —— 快速的閃電銷售模式 75 招商、銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 4月 招商進(jìn)度 主力店 招商 主力店 誠(chéng)意談判 主力店 簽訂合同，進(jìn)場(chǎng)裝修 商鋪開盤 進(jìn)場(chǎng)裝修 形象建立 開盤強(qiáng)銷 消化尾盤 銷售進(jìn)度 集中蓄客 40% 20% 60% 銷售 60%以上 76 —— THE END
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