【正文】 及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間，因此，本項(xiàng)目商業(yè)同時(shí)具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時(shí)服務(wù)于本項(xiàng)目公寓人群、周邊社區(qū)消費(fèi)人群、 CBD區(qū)域辦公人群以及南大街商圈輻射區(qū)的特色主題商業(yè)區(qū)。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模 、 位置 、 空間設(shè)置和項(xiàng)目整體發(fā)展的需要 ， 本項(xiàng)目商業(yè)整體的發(fā)展導(dǎo)向初步確定如下： 我們不做中低端商業(yè) 但也決不做高端商業(yè) 做的是新型商業(yè)主題 商業(yè) 我們不做超出市場接 受程度的商業(yè)，要做 適當(dāng)超前、適度引領(lǐng) 商業(yè) 我們不做同質(zhì)競爭的 商業(yè)，要做區(qū)域市場 某種程度上的 藍(lán) 海 商業(yè) 城市商業(yè)濃縮 商業(yè)發(fā)展平臺(tái) （二）項(xiàng)目市場定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 根據(jù)上述發(fā)展理念 ， 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃中 ， 應(yīng)充分的結(jié)合建筑和空間特點(diǎn) ， 同時(shí)利用業(yè)態(tài)組合推動(dòng)整體商業(yè)的運(yùn)營 ， 主要特點(diǎn)如下： 利用核心主力商業(yè)拉動(dòng)精品店鋪商業(yè)，即“大商業(yè)拉動(dòng)小商鋪” 中型知名主力商戶是核心 室內(nèi)店中店商業(yè)街是骨架 整合多元資源，做復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)，即“大餐飲、大娛樂、大休閑 拉動(dòng)商業(yè)人流” 零售百貨、娛樂休閑并舉 天地商業(yè) ， 拉動(dòng)中心商業(yè) （二）項(xiàng)目市場定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 （二）項(xiàng)目市場定位 全娛樂國際商務(wù)休閑體驗(yàn)中心 Business amusement centre 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 此方案 不僅作為南大街沿線核心商業(yè)區(qū)的 業(yè)態(tài)優(yōu)化補(bǔ)充 以及 功能升級(jí)完善 ,而且同時(shí) 滿足 CBD商務(wù)區(qū) 寫字樓企業(yè)辦公入駐帶來的商務(wù)交流、接待消費(fèi)需求 等 ，并以高起點(diǎn)、高定位覆蓋了中高端消費(fèi)人群。 （二）項(xiàng)目市場定位 特色餐飲 高級(jí)娛樂 商務(wù)休閑 精品購物 主題功能定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 （二）項(xiàng)目市場定位 建議本項(xiàng)目檔次定位為中高檔次 檔次定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 城市芭蕾，為商務(wù)休閑領(lǐng)舞！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 ? 投資能力在 50萬左右，基本上首付的比例 20萬元的水平，如果沒有出租收入的定期現(xiàn)金流支持來歸還銀行的貸款，馬上產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn) ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 （四）項(xiàng)目客群定位 3. 投資與經(jīng)營 “ 雙料 ” 客戶 ? 長期從事本行業(yè)的經(jīng)營，選擇在什么地方經(jīng)營有自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)來判斷 ??? 地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)地產(chǎn)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)判斷有專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn) ??? 有專項(xiàng)資金支持，投資意識(shí)明確，領(lǐng)域穩(wěn)定，收益預(yù)期與收益實(shí)際差距不大 ??? 喜歡跟著主力商家投資經(jīng)營。 四 : 整體規(guī)劃發(fā)展建議 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 ? 交通組織設(shè)計(jì) ? 建筑風(fēng)格建議 ? 景觀規(guī)劃建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 ? “ 集中營 ” ,對(duì)時(shí)尚潮流的要求 ,蓄勢待發(fā) 。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定了，國際交流增多了，對(duì)產(chǎn)品的時(shí)尚質(zhì)量的需求就會(huì)越來越廣化和深化。 ?、地利、僅欠 “ 人和 ” 煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)正在趨向成熟，煙臺(tái)的國際信息和交流正在迅速深化，配合中國 “ 入世 ” ，煙臺(tái)人的商業(yè)行為正在迅速與國際接軌。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 （一） 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 方案一 6m主入口 6m主通道 12m展示面即 主入口 1000㎡ 集中商業(yè) 50100㎡ 精品店 臨街休閑餐飲 主力店 中央共享空間 滾梯 48m次入口 2F商業(yè)平臺(tái) 多首層商業(yè) 主入口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 ? 品牌快餐 ， 如 Mad、 KFC、 必勝客等國 ? 商務(wù)簡餐 ， 如中小型的特色西餐 、 水吧 ? 休閑餐飲 ， 如咖啡 、 茶藝 ? 特色餐飲 ， 具有一定知名度的特色餐因 際連鎖快餐 吧 、 牛排 、 快餐等 飲 ， 如仙蹤林 、 酒吧等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 ? 1F專業(yè)零售商業(yè)：名表城 、 鉆石珠寶廣場 ? 2F主題服裝商業(yè)：大型品牌休閑服飾廣場吧 ? 3F運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)：運(yùn)動(dòng)主題廣場如 ，寶盛道吉 、 sports 100等 ? 4F專業(yè)賣場：專業(yè)的家電 、 家私品牌賣場 ， 如 3c家電 、 中高端主題家私精品店等 賣場 ， 如 3c家電 、 中高端主題家私精品店等 廣場 寶盛道吉 、 sports 100等 廣場 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 14F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 ? 精品百貨 ， 如晨曦百貨 、 迪卡儂 ? 品牌護(hù)理 ， 如屈臣氏護(hù)理 ? 專業(yè)銷售 ， 如圖書廣場 、 玩具廣場等 ? 產(chǎn)業(yè)資源 ， 如紅酒廣場 （ 吧 ） ? 特色商業(yè) ， 韓國商業(yè) 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 14F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 ? 化妝品 、 護(hù)理 ? 精品服裝 、 服飾 、 時(shí)裝 、 飾品 、 眼鏡 ? 珠寶 、 首飾 ? 精品鞋帽 、 皮具 ? 特色食品 、 糕點(diǎn) 、 西點(diǎn) 、 煙酒 ? 通訊 、 攝影 、 電子器材 ? 家居家飾 ? 文化教育 ? 特色商業(yè) 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 14F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 主題美食餐飲廣場 ? 特色 、 風(fēng)味快餐 、 簡餐 、 大時(shí)代 、 到到家嘗 家嘗等 精品特色餐飲商街 ? 中餐 ， 如火鍋 、 川菜等中型餐飲 ? 西餐 ? 特色餐飲 ? 休閑餐飲 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 5F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。是煙臺(tái)第一家這樣模式的場地，有如迪士尼主題公園的富于動(dòng)感和多資多彩，卻又涵蓋更多商業(yè)消費(fèi)，國際競賽表演的場所。 這個(gè)地方，我們不稱它為商場，因?yàn)樗皇且粋€(gè)普通的購物中心，它是較接近主題公園般的娛樂動(dòng)感消費(fèi)中心。 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 6F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 室內(nèi)生態(tài)公園 + 項(xiàng)目開放會(huì)所 ? 室內(nèi)景觀廣場 ? 兒童娛樂天地 ? 休閑健身中心 ? 美容 spa 中心 ? 寵物觀賞 ? KTV 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 6F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 如果項(xiàng)目不改動(dòng)目前現(xiàn)有的規(guī)劃方案 ， 根據(jù)項(xiàng)目地塊條件 、 物業(yè)格局等因素 ， 建議可確定如下發(fā)展主題： 年輕化、時(shí)尚化主題精品百貨 ６Ｆ ５Ｆ ４Ｆ ３Ｆ ２Ｆ １Ｆ 地下１Ｆ 主題百貨：零售商業(yè) 休閑 、 餐飲 、 娛樂體驗(yàn)等商業(yè) ， 拉動(dòng)垂直人流 ， 實(shí)現(xiàn)復(fù)合商業(yè)定位 中型主力商業(yè) ， 增加項(xiàng)目商業(yè)輻射 ，拉動(dòng)消費(fèi)人流 精品高端百貨發(fā)展方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 南 大 街 新振華 （二） 交通組織設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 （二） 交通組織設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保