【正文】 /平米 45元 /平米 /日，19000元 /平米 整體檔次 中高 低 溫泉區(qū)商業(yè)街的整體檔次高于咸安區(qū)，咸安區(qū)中高檔客戶普遍會選擇溫泉區(qū)消費 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 商業(yè)分布 商業(yè)街 集中式商業(yè) 南大街 武商量販 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 大富源 魚水路 巴黎春天步行街 （未建成） ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 商業(yè)街 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 商業(yè)街 租金 /售價 店鋪分割（平米） 業(yè)態(tài) 檔次 南大街 — 元 /平米 /日 1050 涉及廣泛，涵蓋服裝服飾、美容美體、鮮花禮品、便利店、餐飲、娛樂、婚紗攝影、銀行等 中低 魚水路 — 元 /平米 /日 30100 種類多樣，涵蓋服裝服飾、休閑 娛樂、婚紗攝影、便利店等 中低 中城商業(yè)街 — 3元 /平米 /日 20200 服裝服飾、餐飲、水果等 中低 福寧商業(yè)街 1— 2元 /平米 /日 50左右 服裝服飾為主 中 巴黎春天步行街 750019000元/平米 20100 小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、電訊產(chǎn)品、通訊設(shè)備、電腦專賣；珠寶首飾、鐘表眼鏡、品牌服飾、皮具箱包、銀行電信、特色美食街；服裝飾品、精品、化妝品、禮品、文化用品、音響制品等 中高 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 商業(yè)街 南大街 ?所處區(qū)位：咸安區(qū) ?商業(yè)分布：街邊兩側(cè)，一層為主 ?長度：約 600米 ?業(yè)態(tài)：涉及廣泛，涵蓋服裝服飾、美容美體、 鮮花禮品、便利店、餐飲、娛樂、婚紗 攝影、銀行等 ?租金：街頭與結(jié)尾租金差異較為明顯 整體水平在 — /平米 /日之間 ?店鋪面積： 1050平米左右為主 咸安區(qū)名氣最大的商業(yè)街，總體檔次偏低，但人氣旺盛 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 ?商業(yè)市場分析 1 咸安區(qū) 商業(yè)街 福寧商業(yè)街 為步行街，總體檔次高于南大街，但人氣遜于南大街 被兩條道路分割成三段，街尾段人氣差，影響了該段商街的經(jīng)營情況 ?所處區(qū)位：咸安區(qū) ?商業(yè)分布：街邊兩側(cè)一層，上面為住宅 ?長度：約 200米 ?業(yè)態(tài)：以服裝服飾為主 ?租金： 12元 /平米 /日 ?店鋪面積： 50平米左右為主 ?衛(wèi)生費： 15元 /月 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 ?商業(yè)市場分析 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 商業(yè)街 中城商業(yè)街 距離短，借助南大街的影響為其帶來了一定的人氣 ?所處區(qū)位：咸安區(qū) ?商業(yè)分布：街邊兩側(cè)一側(cè)一層、一側(cè)二層 ?長度：約 20余米 ?業(yè)態(tài)：服裝服飾、餐飲、水果專賣等 ?租金： /平米 /日 ?店鋪面積：集中在 20200余平米左右 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 商業(yè)街 魚水路 ?所處區(qū)位：咸安區(qū) ?商業(yè)分布：馬路兩側(cè) ?業(yè)態(tài)：種類多樣，涵蓋服裝服飾、休閑娛樂、 婚紗攝影、便利店等 名稱 租金（元 /年） 業(yè)態(tài) 建筑面積（平米） 日租金（元 /平米 /日） 新新娘 3萬 婚紗攝影 90 便利店 1 便利店 40 1 便利店 2 2萬 便利店 60 歐柏萊 化妝品 50 床上用品 2萬 日用百貨 50 此街位臵不同租金差異明顯，集中在 — 1元 /平米 /日之間 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 商業(yè)街 巴黎春天步行街 ?所處區(qū)位：咸安區(qū) ?狀態(tài)：未建 ?業(yè)態(tài)： 下沉式中心廣場：小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、電訊產(chǎn)品、通訊設(shè)備、電腦專賣 首層 +臨街：珠寶首飾、鐘表眼鏡、品牌服飾、皮具箱包、銀行電信 臨街（武商）：特色美食一條街 二層：服裝飾品、精品、化妝品、禮品、文化用品、音響制品 ?租售方式：下沉式中心廣場 +首層 +二層 —— 對外銷售 三層 +四層 —— 開發(fā)商自己經(jīng)營 ?售價：下沉式廣場： 1000011000元 /平米 首層： 1100013000元 /平米，臨街： 1400019000元 /平米 二層： 75008000元 /平米 ?鋪位分割： 20100平米 /個 ?管理費： /平米 /月 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 商業(yè)街 中心廣場平面圖 首層平面圖 二層平面圖 中心廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成： 小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、電訊產(chǎn)品、通訊設(shè)備、電腦專賣 首層 +臨街業(yè)態(tài)構(gòu)成： 首層 +臨街：珠寶首飾、鐘表眼鏡、品牌服飾、皮具箱包、銀行電信 臨街（武商）：特色美食一條街 二層業(yè)態(tài)構(gòu)成： 服裝飾品、精品、化妝品、禮品、文化用品、音像制品 巴黎春天步行街 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 集中式商業(yè) 武商量販 ?所處區(qū)位：咸安區(qū) ?業(yè)態(tài)：超市 ?規(guī)模：約 4000平米 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 人氣旺盛，知名度高的大體量超市 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 集中式商業(yè) 大富源百貨 魚水路 福寧商業(yè)街 中城商業(yè)街 南大街 大富源 武商量販 巴黎春天步行街 ?區(qū)位：咸安區(qū)魚水路 ?業(yè)態(tài)：百貨 ?經(jīng)營方式：流水倒扣 18%20% ?營業(yè)面積：地上一至五層 24000平方米 ?業(yè)態(tài)布局： 一樓 為品牌專賣、彩妝、黃金珠寶玉器、手表、銀行、移動、名煙名酒、數(shù)碼產(chǎn)品等； 二樓 為洋快餐、鞋、淑女裝等； 三樓 為紳士館、白領(lǐng)女裝、箱包、針織毛衣等； 四樓 為國際國內(nèi)運動品牌、體育運動用品、生活館、家居用品、童裝童玩等； 五樓 為休閑娛樂場所 ?地下一層為 6000平方米的大型超市（中百倉儲） ?由于經(jīng)營不善，該商業(yè)將于 2022年 4月 26日更名為銀泰百貨，由專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理 引進(jìn)國內(nèi)外中高檔品牌入駐經(jīng)營，在一定程度上滿足了本地區(qū)中高檔消費群體的需求 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) — 集中式商業(yè) 大富源百貨 ?該商業(yè)為 大富源購物廣場 的一期工程， 二期工程為精品時尚數(shù)碼廣場 三期工程為高檔電梯公寓 ?大富源購物廣場 總占地面積 25000平方米 建筑面積約 80000平方米 停車場 5000平方米 1 ?商業(yè)市場分析 咸安區(qū) 市場小結(jié) 咸安區(qū)為老城區(qū)，面積小人口較密集，各商業(yè)人氣較旺盛 咸安區(qū)人口消費能力整體偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)種類較少，規(guī)模普遍較小，且檔次較低 咸安區(qū)中低檔消費可以在區(qū)域內(nèi)部形成自循環(huán)，中高端客戶普遍會選擇溫泉區(qū)或武漢作為消費場所 咸安區(qū)商業(yè)供應(yīng)與本項目所在溫泉區(qū)不構(gòu)成競爭 咸安區(qū)中高端消費客戶將會成為本項目潛在客戶群體 市場供應(yīng)分析 商業(yè)市場分析 住宅市場分析 酒店市場分析 御龍花園 景泰花園 瑞景佳園 盛世華庭 藍(lán)域中央 萬通大廈 青龍?zhí)煜? 龍苑君天下 福星城 項目分布 御龍花園景泰花園瑞景佳園?住宅市場分析 盛世華庭藍(lán)域中央萬通大廈青龍?zhí)煜慢堅肪煜赂Ｐ浅?本案 大楚城 1 ?住宅市場分析 供應(yīng)量 項目名稱 區(qū)位 地址 容積率 總建筑面積（平米） 景泰花園 溫泉區(qū) 銀泉大道（市技術(shù)監(jiān)督局對面） 80000 瑞景佳園 溫泉區(qū) 溫泉路 31203 御龍花園 溫泉區(qū) 銀泉大道 300000 盛世華庭 溫泉區(qū) 溫泉路 90_13號岔路口原市工業(yè)局門前 3 80000 藍(lán)域中央 溫泉區(qū) 溫泉馬柏大道 20號（交警支隊斜對面） 28512 萬通大廈 溫泉區(qū) 溫泉咸寧大道新地稅局大樓旁 5 14955 青龍?zhí)煜? 咸安區(qū) 銀泉大道京珠高速入口處 2 一期 28000 龍苑君天下 咸安區(qū) 文筆大道和桂花北路的交匯處 32508 大楚城 溫泉區(qū) 老咸寧醫(yī)學(xué)院西大門 202200 福星城 溫泉區(qū)與咸安區(qū)的交界處 咸寧市長安大道 166號 730000 碧桂園 咸安區(qū) 長安大道北端 666690 諧寧一品 667000 總計 4031308 區(qū)域房地產(chǎn)市場正處于較快速的發(fā)展階段，潛在供應(yīng)量較大 大部分供應(yīng)位于開發(fā)區(qū)及城市繁華地帶，本項目所處城市核心供應(yīng)量稀缺 1 ?住宅市場分析 產(chǎn)品特點 項目名稱 容積率 產(chǎn)品類型 景泰花園 一期 17棟 7層板樓、 2棟小高層；二期多層和小高層 瑞景佳園 7層板樓 5棟 御龍花園 三期產(chǎn)品： 5棟 15層高層， 4棟 6層多層；四期都是小高層 盛世華庭 3 3棟 6層多層和 5棟 16層高層 藍(lán)域中央 2棟 6層多層， 2棟 16層小高層 萬通大廈 5 1棟 20層高層 青龍?zhí)煜? 2 一期： 3棟 12層高層， 4棟 6層多層 龍苑君天下 3棟 12層、 1棟 16層的小高層 大楚城 17棟 18— 32層的高層 福星城 4＋ 1的花園洋房、 17層小高層、 32層高層、 4層疊拼 碧桂園 一期：雙拼、聯(lián)排、洋房 產(chǎn)品類型 —— 產(chǎn)品發(fā)展處于初級階段，從多層向小高層、高層過渡 1 ?住宅市場分析 項目名稱 戶型面積（平米） 主力戶型 （平米） 景泰花園 110160（三居）、 160280（四居） 110160（三居），占 70% 瑞景佳園 100（三居）、 120150（四居）、 160（五居） 120150（四居） 御龍花園 三期產(chǎn)品： 93平米（二居）， 110135（三居）， 140171（四居）， 195224（五居） 120130（三居） 盛世華庭 高層： 120（三居）、 130140（四居）；多層： 100（三居）、 140150（四居） 120130（三居、四居） 藍(lán)域中央 130140（三居） 130141（三居） 萬通大廈 （三居）、 （二居）、 （一居）、 （三居）只有兩套 較平均， （一居）稍多一些 青龍?zhí)煜? 多層： 90－ 100左右（二居）， 11 123（三居）， 143（四居）， 200（復(fù)式），小高層未定面積 多層： 11 123（三居），小高層未定面積 龍苑君天下 100－ 110（二居）， 130左右（三居） 130左右三居 大楚城 住宅戶型： 98（ 二房二廳） 、 120（三房二廳） 、 138（四房二廳 ） 住宅： 120（三房二廳） 福星城 花園洋房： 90（二居）至 150（三居），只有 90平米是兩居，其余為三居 花園洋房 100150（三居），高層110130（三居） 戶型 —— 目前市場中的產(chǎn)品一至五居均有供應(yīng)，以 110160平米的舒適三居為主。 溫泉區(qū)88%咸安區(qū)10%其它2%商業(yè)經(jīng)營需求 絕大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為，本項目所在區(qū)域是目前咸寧市商業(yè)氛圍最強的區(qū)域 ?商業(yè)經(jīng)營者需求分析 1 統(tǒng)計表明：有 27%認(rèn)為溫泉區(qū)的商業(yè)價值很高、適合經(jīng)營，有34%認(rèn)為商業(yè)價值一般。 29311620515405101520253035柱形圖 1 29 31 16 20 5 1 5 4溫泉老商業(yè)街溫泉第一商業(yè)潛山商業(yè)街咸安區(qū)南大街中城商業(yè)街福寧商業(yè)步行魚水路 其他商業(yè)氛圍集中較高的區(qū)域 絕大多數(shù)人認(rèn)為溫泉環(huán)島周邊經(jīng)營狀況最好，本項目與之相接，有很強的地緣性優(yōu)勢 ?商業(yè)經(jīng)營者需求分析 1 經(jīng)營者對商業(yè)經(jīng)營形式的偏好： 統(tǒng)計表明：偏向?qū)I(yè)性經(jīng)營，占總比例的 52%，偏向綜合性經(jīng)營占總比例的 4