天苑商都商業(yè)裙樓營銷策劃導(dǎo)入報告-閱讀頁
2025-02-04 03:51本頁面
【正文】 員流線和購物者流線分開布置 。 ) 二 、 價格體系 平均銷售價格 本項目的平均售價制定在 5650元 /㎡ （ 實際成交價 ） 。 在不同樓層中 ， 不同銷售模式銷售價格有所不同 。 ) 不同區(qū)域的銷售價格 （ 1）針對 1F商鋪部分 主要位置： 主力店出入口 商場的出入口 中庭周邊 自動扶梯上下通道 人流集中的區(qū)位與所在樓層平均售價的關(guān)系 其它影響售價的因素 : ① 門頭房 ， 比樓層平均售價高 30%－ 80% ② 小面積鋪位 （ 30－ 40㎡ ） ， 比同位置大面積鋪位高 2%－ 5%。 ) 第二節(jié) 定 價 依 據(jù) 一、定價策略的操作建議 定價原則 我們建設(shè)采用雙軌式定價法 。 ① 從生產(chǎn)成本出發(fā)的定價原則 ② 從市場需求出發(fā)的定價原則 項目定價策略七大戰(zhàn)術(shù) ● 價位戰(zhàn)術(shù)之一：采用循序漸進(jìn)的價格戰(zhàn)術(shù) ， 分期 、 分段進(jìn)行 ， 以及靈活統(tǒng)籌 。 （ 本戰(zhàn)術(shù)控制要限量 20％ 以內(nèi) ， 內(nèi)部購房號要留足空號放量 ， 以求將口岸被 “ 假購 ” ， 待價升時暗售 。 ● 價位戰(zhàn)術(shù)之四：依據(jù)市場銷售狀狀況 ， 銷售節(jié)奏 ， 結(jié)合動態(tài)企劃戰(zhàn)略 ，對項目價格實行動態(tài)調(diào)整 （ 此戰(zhàn)術(shù)要求決策權(quán)高度集中 ， 反饋信息精確 ，價位走趨清晰 ） 。 ● 價位戰(zhàn)術(shù)之六：以誠信的形象面市 ， 對低價位 、 低折扣 ， 盡量保持內(nèi)外口徑統(tǒng)一 。 ） ● 價位戰(zhàn)術(shù)之七：對特殊情況 ， 價格方面可 “ 暗箱 ” 運作 （ 主要指安全需求置業(yè)的政府官員或灰色收入者 ） 。 另外在整個項目運作過程中 ， 不同的時間段 ， 不同的付款方式 ，不同的面積大小等都會有不同的折扣優(yōu)惠 ， 則實際成交價格會比現(xiàn)定價格略低 。 一次性付款 一次性付款首付 90％ ， 交房時付 10％ ， 并優(yōu)惠 100－ 200元 /平方米 ， 付款時間為：合同簽訂后 10天之內(nèi) 。 候補(bǔ)方案－－分期付款 考慮經(jīng)濟(jì)效益的有效空間 ， 我們的原則是不執(zhí)行分期付款方法 ， 這是作為項目的候補(bǔ)方案提出 ， 使用 .的條件是售勢不旺 ， 進(jìn)入疲憊狀況方能采用 。 ) 第三節(jié) 價格策略及銷售進(jìn)度 一、入市價格策略 我們在運作的項目是一個體量為約 ， 不僅要考慮現(xiàn)在的利益 ， 同時還要考慮后續(xù)經(jīng)營和租售價格 ， 將來的經(jīng)營效果 。 前期購買樓層優(yōu)選權(quán)的客戶價格策略 我們認(rèn)為采用比平均售價低 10%的優(yōu)惠來刺激他們 ， 靠實際的優(yōu)惠條件 ，把他們留住 。 ) 后期銷售價格推廣節(jié)奏 （ 具體方案另定 ） 。 （ 2） 付款方式及優(yōu)惠政策 根據(jù)不同的銷售方式 ， 實行不同的銷售優(yōu)惠政策 。 ) 二、 銷售進(jìn)度 ) 銷售進(jìn)度、階段及時間的安排 （根據(jù)項目的工程進(jìn)度做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整） 以首先推出商業(yè)，商業(yè)部分銷售進(jìn)度（商場建筑面積： ） 寫字樓部分銷售進(jìn)度（寫字樓部分建筑面積： ） 注：和平路全線貫通的時間節(jié)點直接制約了該項目的銷售進(jìn)度和銷售價格 ，并在很大程度上影響該區(qū)位的商業(yè)價值 ， 現(xiàn)暫定以上銷售計劃 ， 另根據(jù)項目周邊區(qū)域變化做進(jìn)一步調(diào)整 。至尊鋪王 支持理由： ① 以財富為號召力 ， 向目標(biāo)客戶明確傳達(dá)到利益點 ， ② 突出了整個商業(yè)精神消費帶動物質(zhì)消費的理念； ③ 該口號大氣恢宏 ， 體現(xiàn)了一種強(qiáng)大的企業(yè)實力； ④ 口號簡單明了 ， 便于傳播 。 1） 形象概念定位： 天苑商都 2） 推廣概念定位： 投資匯聚財富廣場 ， 經(jīng)營前景無限 。 ) 4） 規(guī)劃概念 現(xiàn)代 、 特色主題式商業(yè)街 間間門面房 、 戶戶沿街鋪 強(qiáng)調(diào)集文化性 、 特色性 、 現(xiàn)代性于一體的規(guī)劃理念；以及店鋪形式 ，獨門獨戶招牌店 ， 終身經(jīng)營的特征 。 ) 二 、 媒體創(chuàng)新 考慮到菏澤市當(dāng)?shù)孛襟w傳播的有效性 ， 我們進(jìn)行媒體創(chuàng)新 ， 以應(yīng)對這種局面 ， 并增強(qiáng)廣告效果 、 降低媒體費用 。 創(chuàng)新 2： 以天苑商都前廣場為依托 ， 在公關(guān)或促銷活動推介期配合一些文藝演出活動 。 六 、 二次強(qiáng)銷期 （ ） 本階段策略目標(biāo)在于充分結(jié)合工程進(jìn)度進(jìn)行大力度促銷推廣 ， 形成二次熱銷局面 。 第二節(jié) 費用預(yù)算 宣傳、推廣費用預(yù)算，占銷售總額的 %以內(nèi) ) 謝 謝！ 本次匯報結(jié)束！ 深圳國貿(mào)
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