【正文】 第五，與穩(wěn)定收益行業(yè)和高利潤(rùn)行業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)為假日飯店集團(tuán)注入了新鮮血液；第六，在資本運(yùn)作逐步取代傳統(tǒng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的背景下，任何形式的資本轉(zhuǎn)移和股權(quán)運(yùn)作都可能改變世界上任何巨無(wú)霸飯店集團(tuán)的命運(yùn)，飯店業(yè)的發(fā)展同樣可能招致資本巨人的參與。 第三章 飯店投資策劃 學(xué)習(xí)要點(diǎn)： 飯店選址因素考察 飯店投資程序考察 飯店流線設(shè)計(jì) 1．政治環(huán)境 2．社會(huì)文化環(huán)境 3．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 技術(shù)環(huán)境 5．自然環(huán)境 ．地理位置是制約企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要因素。 ．資源狀況則與地理位置有著密切的關(guān)系。 ．純粹壟斷抗衡模式。 6．潛在投資者 7．消費(fèi)者的需求趨勢(shì) ．市場(chǎng)信息的充分程度 ．購(gòu)買(mǎi)者收入水平 ．購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的數(shù)量 ．購(gòu)買(mǎi)者消費(fèi)偏好 三、飯店選址 1．飯店選址考察因素 2．飯店選址的中觀選擇因素 ．飯店選擇中的地段、區(qū)域評(píng)價(jià)因素 分類(lèi) 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)場(chǎng)所 商業(yè)業(yè)務(wù) 國(guó)內(nèi)外貿(mào)易交往、交易會(huì)、展覽會(huì)、商業(yè)業(yè)務(wù)旅行 辦公大樓、陳列館、展覽廳、商場(chǎng)、公司、商業(yè)廣場(chǎng)、步行街 會(huì)議 各種集會(huì)、會(huì)議、學(xué)術(shù)交流 會(huì)議中心、會(huì)堂、會(huì)議廳、多功能廳、大學(xué)、研究中心 旅游 風(fēng)景游覽 海、湖、河濱，山、森林、風(fēng)景區(qū)、公園、自然保護(hù)區(qū) 文化活動(dòng) 展覽館、博物館、古跡、紀(jì)念地、大學(xué)、研究中心、醫(yī)院 宗教活動(dòng) 教堂、廟宇、寺院、圣地 娛樂(lè)活動(dòng) 劇院、電影院、夜總會(huì)、音樂(lè)廳、娛樂(lè)中心、游樂(lè)園 體育活動(dòng) 體育場(chǎng)、體育館、各類(lèi)球場(chǎng)、賽場(chǎng)、滑雪地、海濱浴場(chǎng) 療養(yǎng) 療養(yǎng)院 探親 暫住、中轉(zhuǎn) 城市交通樞紐附近 在上述評(píng)價(jià)中，下列地段適宜建造飯店： a．交通方便：由于時(shí)間關(guān)系，飯店與車(chē)站、碼頭、航空港聯(lián)系方便，很受旅客歡迎。由于能夠提供參加各種中心區(qū)活動(dòng)的便利條件，客房出租率高。 ．社區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，限制政策，土地征用的規(guī)定 ．社區(qū)社會(huì)文化環(huán)境 ．社區(qū)生態(tài)環(huán)境 3．飯店選址的微觀選擇因素 ．自然氣候條件 ．水文地質(zhì)條件 ．地形交通條件 4．飯店建造前基地評(píng)價(jià)內(nèi)容 第二節(jié) 飯店投資的可行性研究 一、可行性研究目的與原則要求 1．目的 2．原則要求 ．使用的數(shù)據(jù)資料必須準(zhǔn)確可靠。 ．項(xiàng)目目標(biāo)與投入相平衡的原則。 ．注重效益原則。 1．項(xiàng)目背景與必要性分析 2．項(xiàng)目重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)條件的研究 3．市場(chǎng)研究 4．項(xiàng)目目標(biāo)研究 5．采取多方案比較的方法最后確定項(xiàng)目建設(shè)方案 6．投資估算和資金籌措研究 7．對(duì)飯店經(jīng)濟(jì)效益的研究評(píng)價(jià) 8．經(jīng)營(yíng)機(jī)制與管理體制的研究 9．項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的研究 10．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 三、可行性研究的依據(jù) 1．指導(dǎo)性依據(jù) （ 1）國(guó)家地區(qū)或部門(mén)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)。 2．指令性方面的依據(jù) （ 1）經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和項(xiàng)目建議書(shū)中確定的內(nèi)容。 （ 3）主管部門(mén)或委托單位的設(shè)想意見(jiàn)和要求。 （ 2）國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的資料。 （ 2）國(guó)家、部門(mén)公布的用于項(xiàng)目評(píng)估、評(píng)價(jià)、計(jì)算的有關(guān)參數(shù)和指標(biāo)等。 2．項(xiàng)目背景 介紹項(xiàng)目所處的地理位置和環(huán)境條件，從客觀上論述項(xiàng)目成立的理由。 B．土地資源。 ．社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 ．國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，旅游規(guī)劃特別是飯店發(fā)展規(guī)劃與項(xiàng)目目標(biāo)的關(guān)系；國(guó)家對(duì)當(dāng)?shù)氐恼?，如資金和物資的投放政策、價(jià)格稅收政策等。 ．項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。 7．存在問(wèn)題及建議 可行性研究中發(fā)現(xiàn)而又一時(shí)尚未解決的問(wèn)題，應(yīng)在報(bào)告中提出解決問(wèn)題的途徑和辦法。使相關(guān)者（投資者、貸款者、評(píng)估者和審批單位）能對(duì)項(xiàng)目的基本情況（資源、市場(chǎng)、工程、技術(shù)、效益等），以及可行或不可行有一個(gè)清晰的決斷。 A．根據(jù)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)確定項(xiàng)目的規(guī)模和方案 B．周?chē)馁Y源及公用設(shè)施情況 C．建店條件、店址方案 D．環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空等要求和采取的相應(yīng)措施 E．經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)估 ．制定固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 A．對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，多方試驗(yàn)投資定位的正確性，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)確定飯店投資的規(guī)模與額度。 2．經(jīng)營(yíng)模式和管理模式的確定 ．經(jīng)營(yíng)模式 A．自主經(jīng)營(yíng)。 C．以飯店自身力量，進(jìn)行聯(lián)號(hào)或集團(tuán)經(jīng)營(yíng)。 E．上市運(yùn)營(yíng)。 準(zhǔn)備階段 招標(biāo)階段 投標(biāo)階段 。 開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)階段 依據(jù)方案的優(yōu)劣、投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益好壞、設(shè)計(jì)進(jìn)度快慢等方面確定設(shè)計(jì)方案。工程項(xiàng)目主管部門(mén)和當(dāng)?shù)卣?，?duì)外區(qū)、外部門(mén)的中標(biāo)單位一視同仁，提供方便。 ．開(kāi)標(biāo)階段及評(píng)標(biāo)定標(biāo) 2．施工的組織管理 ．施工組織設(shè)計(jì)大綱編制 A．為了提高工程設(shè)計(jì)方案的合理性，合理地組織施工，提高經(jīng)濟(jì)效益，縮短建設(shè)周期，需要編制好建設(shè)工程的施工組織設(shè)計(jì)文件。初步設(shè)計(jì)階段編制施工組織設(shè)計(jì)大綱，由編制初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)編制，施工階段編制施工組織設(shè)計(jì)，由施工單位負(fù)責(zé)編制。 ．建筑工程施工管理 施工管理有二重性，不僅有技術(shù)方面還有其社會(huì)方面，具體要求是實(shí)現(xiàn)“三高一低”，即高速度、高質(zhì)量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任務(wù)、施工程序、施工準(zhǔn)備、施工組織設(shè)計(jì)和施工調(diào)度、總平面管理、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底、材料構(gòu)件試驗(yàn)檢驗(yàn)、工程質(zhì)量基層管理等幾個(gè)部分。根據(jù)前面所希望的投資檔次進(jìn)行裝修，不要盲目地用高級(jí)材料，浪費(fèi)資金，擴(kuò)大成本。 2．裝修招標(biāo) 過(guò)程和步驟類(lèi)似于土建工程招投標(biāo)。 ．培訓(xùn)的考核與評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。 ．員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。 第四節(jié) 飯店建筑設(shè)計(jì) 一、飯店建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 1．飯店設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ．飯店設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的下達(dá) ．飯店“設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書(shū)”的主要內(nèi)容 飯店“設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書(shū)”的主要內(nèi)容應(yīng)包括： ①項(xiàng)目概況 ②項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求和原則 ③建筑地址和總平面 ④項(xiàng)目建筑的具體內(nèi)容 ⑤環(huán)境要求 ⑥項(xiàng)目進(jìn)度 2．飯店建筑設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 ．功能設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 ．準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 —— 接待什么樣的人？ ．準(zhǔn)確的功能體現(xiàn) —— 以服務(wù)的對(duì)象為基點(diǎn) ．快捷的服務(wù)需求 —— 滿(mǎn)足賓客需求的服務(wù)設(shè)計(jì) ．高質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn) —— 方便員工服務(wù)與管理需要 ．效益設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 ．以飯店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù) ．以經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo) ．生態(tài)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 ．飯店的環(huán)境生態(tài)設(shè)計(jì) ．飯店內(nèi)部環(huán)境生態(tài)設(shè)計(jì) ．飯店與環(huán)境之間的生態(tài)溝通 ．文化設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 二、飯店的功能與流線 1．飯店規(guī)劃指標(biāo) 飯店建筑除了要滿(mǎn)足一般建筑物的各項(xiàng)通用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)外，還必須滿(mǎn)足飯店所特有的建筑功能。 一、飯店投資的要求和步驟 要求飯店投資要做到：①建立嚴(yán)密的投資管理程序。③進(jìn)行投資項(xiàng)目的資金預(yù)算，及時(shí)籌集項(xiàng)目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。②根據(jù)投資意向，進(jìn)行可行性研究，要求制定出若干個(gè)投資方案，以供篩選。④制訂詳細(xì)的投資計(jì)劃，監(jiān)督資金安排使用。 1．項(xiàng)目總投資估算 投資總額一般是指一個(gè)投資項(xiàng)目投入使用前的全部支出，它應(yīng)包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和建設(shè)期間的利息費(fèi)用三大部分。固定資產(chǎn)投資通常由下列各項(xiàng)費(fèi)用相加組成： A．施工前期準(zhǔn)備費(fèi)用。 B．工程用材料費(fèi)。 D．工程用工工資。 F．工程管理費(fèi)。 H．其他費(fèi)用，包括試運(yùn)營(yíng)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、辦公和生活用家具購(gòu)置費(fèi)等。 ② 流動(dòng)資產(chǎn)投資估算。經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金 = 正常年份銷(xiāo)售收人Ｘ產(chǎn)值資金率 B．固定資金比例法。飯店收益以現(xiàn)金結(jié)算收入較多，流動(dòng)資金所占比例可略低一些。一般情況下，各年投資支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陸續(xù)支出的，因此在計(jì)算當(dāng)年投資借款的利息時(shí)，應(yīng)按照當(dāng)年借款總額的二分之一計(jì)算全年利息。飯店投資建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后的年銷(xiāo)售收入可根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)能力、生產(chǎn)能力利用率、產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行估算。 三、飯店投資指標(biāo)分析 用于進(jìn)行投資決策判斷的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很多，大體有以下數(shù)種：①收益最大或付稅后利潤(rùn)最大；②成本最?。虎凼找媾c成本之比最大；④承擔(dān)各種損失的風(fēng)險(xiǎn)最??；⑤最好的服務(wù)質(zhì)量；⑥規(guī)模最大或質(zhì)量檔次最高的飯店；⑦飯店的發(fā)展速度最快等。對(duì)于大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)，最經(jīng)常采用的決策標(biāo)準(zhǔn)是上述的第一和第三個(gè)，我們圍繞這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)介紹一下評(píng)價(jià)投資方案經(jīng)濟(jì)效益的貼現(xiàn)方法和非貼現(xiàn)方法。投資回收期是指以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時(shí)間長(zhǎng)度。現(xiàn)金凈流量作為一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)是飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。就飯店的投資回收期來(lái)講，一般為 6至 7年，因?yàn)檫@時(shí)恰好是飯店設(shè)備的更新期，如果這時(shí)投資還未收回，勢(shì)必影響投資者再投資的信心。 ．投資利潤(rùn)率。 2．貼現(xiàn)指標(biāo) 貼現(xiàn)法就是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的復(fù)利貼現(xiàn)方法，包括凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）法、凈現(xiàn)值率（ＮＰＶＲ）法和內(nèi)部報(bào)酬率（ＩＲＲ）法等。凈現(xiàn)值指項(xiàng)目按資本成本或設(shè)定的折現(xiàn)率（ｉ），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，用ＮＰＶ表示。 ＣＩ —— 現(xiàn)金流入 ＣＯ —— 現(xiàn)金流出 （ＣＩ — ＣＯ） t— 一第ｔ年的凈現(xiàn)金流量 ｉ —— 折現(xiàn)率 ．凈現(xiàn)值比率法。內(nèi)部收益率（ Internal Rate of Return）就是使投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率一般不易從 3—— 11式中直接求得，通常用“試算法”結(jié)合插值公式求解。 ②一直試算到相鄰兩個(gè)貼現(xiàn)率 i i2 對(duì)應(yīng)的 NPVNPV2符號(hào)相反為止。 四、飯店投資風(fēng)險(xiǎn)控制 1．風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算。風(fēng)險(xiǎn)程度可用絕對(duì)值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差表示，也可用相對(duì)值即投資收益標(biāo)準(zhǔn)離差率表示，亦可用風(fēng)險(xiǎn)率表示。 （ 3—— 14） 式中： 為第 i種可能結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期報(bào)酬率。 ｎ為所有可能結(jié)果的數(shù)目。 衡量投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，還可以用風(fēng)險(xiǎn)率指標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)離差率是標(biāo)準(zhǔn)離差與期望利潤(rùn)之間的比率；風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)一般有投資者主觀決定，愿冒風(fēng)險(xiǎn)以追求高額利潤(rùn)的投資者可以將風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)取值小點(diǎn)，否則可以取值大點(diǎn)。 2．減少風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)，即有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轱埖戤a(chǎn)品是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)，服務(wù)這種產(chǎn)品具有不可貯存性，一旦投資決策失誤或旅游市場(chǎng)需求發(fā)生變化，飯店產(chǎn)品的銷(xiāo)售將會(huì)受阻，預(yù)期的投資效益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至虧本倒閉，因此，只有加強(qiáng)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。如加強(qiáng)對(duì)客源市場(chǎng)的分析研究，掌握旅游市場(chǎng)需求變化趨勢(shì)，組織適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，提供適合需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以吸引更多的客源。亦可通過(guò)嚴(yán)格管理，采取靈活的價(jià)格機(jī)制，建立能適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈敏的反應(yīng)機(jī)制，積極參加企業(yè)的各項(xiàng)保險(xiǎn)，使飯店風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。在學(xué)習(xí)過(guò)程中，可以根據(jù)所列理論，結(jié)合現(xiàn)有國(guó)內(nèi)飯店的所處區(qū)位，進(jìn)行選址問(wèn)題探討，已形成自己的選址判斷。 第四章 飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)方法 學(xué)習(xí)要點(diǎn)： 飯店的定性預(yù)測(cè)方法 回歸分析預(yù)測(cè)法 預(yù)測(cè)是一門(mén)實(shí)用科學(xué)，并非憑空想象和主觀臆斷，它必須建立在市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上。我們選擇一些適合于飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的方法加以介紹，以期達(dá)到事半功倍之效。 2．預(yù)測(cè)的基本原則 為保證預(yù)測(cè)工作的科學(xué)、有效，必須堅(jiān)持以下幾條基本原則： ．堅(jiān)持正確的指導(dǎo)思想。 ．堅(jiān)持關(guān)聯(lián)性原則。 3．飯店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)分類(lèi) ．按方法分類(lèi) 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的具體方法很多，根據(jù)不同的預(yù)測(cè)對(duì)象，可采用不同的方法。 ①直觀法。它主要依靠預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)和綜合分析的能力來(lái)預(yù)測(cè)。外推法是一種定量的預(yù)測(cè)方法。由于過(guò)去與未來(lái)之間有著必然的聯(lián)系，而這種內(nèi)在的必然性正是外推法賴(lài)以建立的基礎(chǔ)。有因必有果，有果乃有因。 ④隨機(jī)法。隨機(jī)性預(yù)測(cè)法就是利用隨機(jī)時(shí)間序列預(yù)測(cè)法和概率預(yù)測(cè)法來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。對(duì)不同的預(yù)測(cè)期，必須采用不同的預(yù)測(cè)方法以增加預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。 ．按內(nèi)容分類(lèi) 飯店預(yù)測(cè)的內(nèi)容應(yīng)包括三個(gè)主要方面： ①社會(huì)需求量預(yù)測(cè)。 ③發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。 ②定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是指根據(jù)準(zhǔn)確、及時(shí)、系統(tǒng)、全面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料和信息，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)事物未來(lái)發(fā)展的規(guī)模、水平、速度和比例關(guān)系的測(cè)定。 ．按預(yù)測(cè)時(shí)是否考慮時(shí)間因素分類(lèi) ①靜態(tài)預(yù)測(cè) 靜態(tài)預(yù)測(cè)是指不包括時(shí)間變動(dòng)因素，對(duì)事物在同一時(shí)期的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)。 4．預(yù)測(cè)的程序 為了保證預(yù)測(cè)工作的順利進(jìn)行，以期取得應(yīng)有的成效，預(yù)測(cè)程序如下： ．明確預(yù)測(cè)任務(wù)，制定預(yù)測(cè)計(jì)劃 ．收集、審核和整理資料