【正文】 ..........................................................................100 、鋪位租金分析 .....................................................................................................101 、市場交易情況分析 ..............................................................................................102 、市場交易費用分析 ..............................................................................................103 、商戶調(diào)研綜合分析 ................................................................................................105 、商戶媒體習(xí)慣綜合分析 .........................................................................................105 、項目認知度綜合分析 ...........................................................................................105 、項目認知度 ......................................................................................................105 、各市場項目認知度對比 ....................................................................................105 、報紙媒體閱讀習(xí)慣分析 .......................................................................................106 、報紙媒體使用習(xí)慣 ...........................................................................................106 、報紙媒體關(guān)注內(nèi)容 ...........................................................................................107 電視媒體閱讀習(xí)慣分析 .........................................................................................107 、電視媒體使用習(xí)慣 ...........................................................................................107 、電視媒體關(guān)注內(nèi)容 ...........................................................................................108 、廣播媒體閱讀習(xí)慣分析 .......................................................................................109 、廣播媒體使用習(xí)慣 ...........................................................................................109 、廣播媒體關(guān)注內(nèi)容 ...........................................................................................109 、網(wǎng)絡(luò)媒體閱讀習(xí)慣分析 ....................................................................................... 110 、網(wǎng)絡(luò)媒體使用習(xí)慣 ........................................................................................... 110 、網(wǎng)絡(luò)媒體關(guān)注內(nèi)容 ........................................................................................... 110 、大眾群體調(diào)研綜合分析 .......................................................................................... 111 第七部分：下步招商推廣建議 ....................................................................................... 112 、擴大招商范圍、擴展招商團隊 ............................................................................... 112 、盡快建立市內(nèi)項目營銷中心，保持與客戶的溝通平臺 ............................................ 112 、項目現(xiàn)場圍墻及戶外廣告形象展應(yīng)盡快完善 .......................................................... 112 、市內(nèi)戶外形象廣告盡快建立，提高項目在市民中的知名度 ..................................... 113 、網(wǎng)絡(luò)推廣及時跟進，保持項目信息全天候發(fā)布 ....................................................... 113 7 第一部分： 調(diào)研方案概述 、調(diào)研背景 2020 年，西安雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心農(nóng)副產(chǎn)品招商將全面進入陜西市場。西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心為陜西農(nóng)產(chǎn)品提供了一個嶄新的展示和交易中心，為進軍國際市場的陜西農(nóng)產(chǎn)品公司搭建了一個信息、技術(shù)和銷售的平臺。從而為西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項目的推廣行動的全面展 開提供科學(xué)的依據(jù)。對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項目進行測試，以評估招商目標(biāo)群體對西安項目的各方面的評價，為西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心進入西安推廣行動提供依據(jù)。 每個市場分別發(fā)放 1 份競爭者調(diào)研問卷、 30 份商戶調(diào)研表、 8 30 份商戶 媒體習(xí)慣 調(diào)研表，共計回收 6 份競爭者調(diào)研問卷、 180 份商戶調(diào)研問卷、 180 份商戶媒體習(xí)慣調(diào)研問卷。對市內(nèi)“東西南北中”每個區(qū)域選定 3 個成熟住宅小區(qū)，共選定 15 個小區(qū)，每個小區(qū)做 12 份市場問卷調(diào)查，共完成 180 份市場問卷調(diào)查。公司是由 567 戶蔬菜經(jīng)營大戶，主動聯(lián)合、自愿參股、自籌資金 4700 多萬元，建成于 2020 年。 、位置交通概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心位于西安市朱宏路與北二環(huán)的交界處西北角，交通優(yōu)勢十分明顯。 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 市場占地面積 150 畝左右，建筑面積近 6 萬平方， 各類 交易區(qū)總鋪位 約 512 個。 11 市場正門（朱宏路） （一） 蔬菜區(qū) 蔬菜區(qū)占據(jù)了整個市場交易區(qū)近 90%的面積。其中精品菜區(qū)位于市場最里面 ，數(shù)量 10 戶，平均單戶營業(yè)面積 60 個平方，一層經(jīng)營二 層住宿，精品菜日交易總量為 25 噸左右；客菜總計 177 個攤位，結(jié)構(gòu)和精品區(qū)一樣，客菜另外還有 50 多個戶外交易車輛；客菜日交易量 2020 噸左右；郊菜鋪位 110 個，空地交易車輛 60 輛，郊菜日交易總量 800 噸左右；葉菜區(qū)位于市場的南部，交易鋪位 30 多個，日交易量 100 噸左右。 此部分主要是服務(wù)于周邊社區(qū)居民的日常消費需求，屬于批零兼營 性質(zhì)。批零兼營，日交易數(shù)量 5 噸左右。市場內(nèi)部的 配套設(shè)施 僅 有 檢驗檢測 設(shè)備、大型地磅（貨物進門時候稱重收費）在正常使用，市場內(nèi)部 也僅 有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，公共廁所 3 個（收取費用）和汽車修理點 1 個都是 由市場出租經(jīng)營，市場內(nèi)有小型貨運車輛，負責(zé)市內(nèi)及周邊的配送及轉(zhuǎn)貨。蔬菜 主要 來自河南、山東、四川、廣州、海南等全國各個地方，是西安乃至西北最大的蔬菜集散地，市場主要覆射區(qū)域 17 甘肅、寧夏、陜北。 由于市場建設(shè)時間較早，已經(jīng)在西安的蔬菜批發(fā)領(lǐng)域形成了龍頭地位，雖然市場 交易環(huán)境較差、設(shè)備簡陋， 但 市場的業(yè)務(wù)情況一直處于滿負荷狀態(tài)下 。市場內(nèi)僅有的幾個冷庫也是商戶自己花錢建設(shè)，沒有專門的倉庫，一些副食經(jīng)營戶就把本來用以休息的二層辟出一部分作 為暫時倉庫存放。 、商鋪租賃費用 目前固定鋪位經(jīng)營的商戶 80%擁有產(chǎn)權(quán)； 15%由原來的零售商轉(zhuǎn)型進入； 5%來自產(chǎn)銷輻射地四川和甘肅等地。由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。轉(zhuǎn)租鋪位的價格也在 1500—4000 元 /月。市場內(nèi)部有公司管控的專業(yè)運輸車輛和搬運工人，他們在押金的管控下自由經(jīng)營。 經(jīng)營五年以上的商戶絕大多數(shù)都是有參股在市場，由于各個商戶的參股多少、經(jīng)營方式和銷售額不同，使得商戶對市場管理方的意見也不同，有的嫌棄收費太高，有的嫌規(guī)模太小，車輛進出不是很方便。 市場的規(guī)模和配套已不能滿足商戶的需要體現(xiàn)在三方面一、商戶住宿的需求已遠遠不能滿足（大約 40 個臨租房間 200300/月），二、 交易攤位已經(jīng) 達到極限，三、停車位 十分緊張。 市場的費用主要有以下幾種： 進場費（用以市場管理費用）：平均 40 元 /噸，在貨物進門時候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。 水電費：水費 元 /噸 ,電費 元 /度 . 磅秤租賃費： 5 元 /天。短期租金 200 元 /天。 副食品租金 1000 元 /月 /18 平方。 運輸費用， 10 元 /車。市場還是省、市、區(qū)三級重點項目，是全國百家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場之一。擁有室內(nèi)交易面積 17000 多平方米，香蕉加工貯存房 58套（ 5000 多平方米）。另外可以通過市場門口的北、東兩條二環(huán)線快速的達到城市內(nèi)的任何一處。經(jīng)營時間主要在白天（ 5： 00—— 17： 00），超市等大戶集中在早上 9 點鐘前和下午 4 點鐘后采購，整個市場的高峰期在早上 5 點到 9 點鐘。其中，精品水果鋪位 70 多家，日 銷售量約 200 噸，擁有海南 — 西安芒果轉(zhuǎn)運線路；大眾水果 480 多家，日銷售量 800 噸左右。主要來自 云南、廣東、緬甸等地。 21 精品水果區(qū) 大貨區(qū) 22 果品交易大廳 干果區(qū) 位于市場的西部邊上，占整個市場面積的 5%不到（ 89 畝），總計商戶 60 多家，50 多個正規(guī)（有水電）鋪位，每個的面積在 40 ㎡左右。主要經(jīng)營棗、核桃、枸杞等商品，其商家主要是山東人，一少部分是本省人。商戶也透漏由于市場內(nèi)肉類批發(fā)數(shù)量少，沒有形成規(guī)模，前來采購的大戶越來越少，零售多于批發(fā)，出貨量并不高。 水產(chǎn)區(qū) 本來位于市場北部，但由于市場大量排水引起了商鋪地基下沉而被迫取消。主要向分銷商提供紙箱、包裝繩、包裝袋等運輸配套品。另外市場內(nèi)配有一個小的郵局，在為市場服務(wù)；市場西側(cè)干果區(qū)外面臨馬路有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，十幾個市場管理人員在里面辦公；市場南面一個大門供人車的出入，西面原來的出口已經(jīng)沒有人員管理，處于空崗狀態(tài)。市場內(nèi)除了水果交易大棚外，還有大量的香蕉庫，總計約有 58 家左右，已處于飽和狀態(tài)，香蕉庫為二層框架結(jié)構(gòu)，一層為交易鋪面和倉庫，二層為商戶住宿。單單制冷機器的購買每個商戶就要 2— 3 萬元?？偟膩碇v市場內(nèi)現(xiàn)有的鋪位基本仍處于飽和狀態(tài)，但是整個市場卻處于一種勉強經(jīng)營的狀態(tài)。有些鋪位是經(jīng)營權(quán)一次買斷， 10 年 2025 萬。檔口帳篷交易鋪位按面積計算。其他區(qū)域平均在 40 元 /平方 /月 ,包括水果、干果、肉類、香蕉等。 、市場管理收費情況 市場采取對賣方和攤位老板收取費用的模式，對買方不收取任何費用，對停車也不存在費用的收取。（有的攤位老板自己稱、自己收錢、自己到收費處報銷售額，缺乏監(jiān)管。主要針對一些 大宗散裝貨物。 水電費： 水費 元 /噸 ,電費 元 /度 . 25 押金 :主要針對一些有房屋的固定攤位收取，精品水果和香蕉每個攤位押金 20200 元左右，肉類和干果類押金 5000 元左右。由 A、 B、 C 三個區(qū)域構(gòu)成。這三個區(qū)域共同組成了方欣商圈。最終目標(biāo)是將方欣商圈打造成西部最有影響力的食品、農(nóng)副產(chǎn)品、酒店用品物流