【正文】 ...............................................................................109 、廣播媒體使用習(xí)慣 ...........................................................................................109 、廣播媒體關(guān)注內(nèi)容 ...........................................................................................109 、網(wǎng)絡(luò)媒體閱讀習(xí)慣分析 ....................................................................................... 110 、網(wǎng)絡(luò)媒體使用習(xí)慣 ........................................................................................... 110 、網(wǎng)絡(luò)媒體關(guān)注內(nèi)容 ........................................................................................... 110 、大眾群體調(diào)研綜合分析 .......................................................................................... 111 第七部分：下步招商推廣建議 ....................................................................................... 112 、擴大招商范圍、擴展招商團隊 ............................................................................... 112 、盡快建立市內(nèi)項目營銷中心，保持與客戶的溝通平臺 ............................................ 112 、項目現(xiàn)場圍墻及戶外廣告形象展應(yīng)盡快完善 .......................................................... 112 、市內(nèi)戶外形象廣告盡快建立，提高項目在市民中的知名度 ..................................... 113 、網(wǎng)絡(luò)推廣及時跟進，保持項目信息全天候發(fā)布 ....................................................... 113 7 第一部分： 調(diào)研方案概述 、調(diào)研背景 2020 年，西安雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心農(nóng)副產(chǎn)品招商將全面進入陜西市場。 每個市場分別發(fā)放 1 份競爭者調(diào)研問卷、 30 份商戶調(diào)研表、 8 30 份商戶 媒體習(xí)慣 調(diào)研表，共計回收 6 份競爭者調(diào)研問卷、 180 份商戶調(diào)研問卷、 180 份商戶媒體習(xí)慣調(diào)研問卷。 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 市場占地面積 150 畝左右，建筑面積近 6 萬平方， 各類 交易區(qū)總鋪位 約 512 個。批零兼營，日交易數(shù)量 5 噸左右。市場內(nèi)僅有的幾個冷庫也是商戶自己花錢建設(shè)，沒有專門的倉庫，一些副食經(jīng)營戶就把本來用以休息的二層辟出一部分作 為暫時倉庫存放。市場內(nèi)部有公司管控的專業(yè)運輸車輛和搬運工人，他們在押金的管控下自由經(jīng)營。 水電費：水費 元 /噸 ,電費 元 /度 . 磅秤租賃費： 5 元 /天。市場還是省、市、區(qū)三級重點項目，是全國百家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場之一。其中，精品水果鋪位 70 多家，日 銷售量約 200 噸，擁有海南 — 西安芒果轉(zhuǎn)運線路；大眾水果 480 多家，日銷售量 800 噸左右。商戶也透漏由于市場內(nèi)肉類批發(fā)數(shù)量少，沒有形成規(guī)模，前來采購的大戶越來越少，零售多于批發(fā)，出貨量并不高。市場內(nèi)除了水果交易大棚外，還有大量的香蕉庫，總計約有 58 家左右，已處于飽和狀態(tài)，香蕉庫為二層框架結(jié)構(gòu)，一層為交易鋪面和倉庫，二層為商戶住宿。檔口帳篷交易鋪位按面積計算。主要針對一些 大宗散裝貨物。最終目標是將方欣商圈打造成西部最有影響力的食品、農(nóng)副產(chǎn)品、酒店用品物流中心。由 A、 B、 C 三個區(qū)域構(gòu)成。 、市場管理收費情況 市場采取對賣方和攤位老板收取費用的模式，對買方不收取任何費用，對停車也不存在費用的收取。總的來講市場內(nèi)現(xiàn)有的鋪位基本仍處于飽和狀態(tài)，但是整個市場卻處于一種勉強經(jīng)營的狀態(tài)。主要向分銷商提供紙箱、包裝繩、包裝袋等運輸配套品。 21 精品水果區(qū) 大貨區(qū) 22 果品交易大廳 干果區(qū) 位于市場的西部邊上，占整個市場面積的 5%不到（ 89 畝），總計商戶 60 多家，50 多個正規(guī)（有水電）鋪位，每個的面積在 40 ㎡左右。另外可以通過市場門口的北、東兩條二環(huán)線快速的達到城市內(nèi)的任何一處。 副食品租金 1000 元 /月 /18 平方。 市場的規(guī)模和配套已不能滿足商戶的需要體現(xiàn)在三方面一、商戶住宿的需求已遠遠不能滿足（大約 40 個臨租房間 200300/月），二、 交易攤位已經(jīng) 達到極限，三、停車位 十分緊張。由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。蔬菜 主要 來自河南、山東、四川、廣州、海南等全國各個地方，是西安乃至西北最大的蔬菜集散地，市場主要覆射區(qū)域 17 甘肅、寧夏、陜北。其中精品菜區(qū)位于市場最里面 ，數(shù)量 10 戶，平均單戶營業(yè)面積 60 個平方，一層經(jīng)營二 層住宿，精品菜日交易總量為 25 噸左右；客菜總計 177 個攤位，結(jié)構(gòu)和精品區(qū)一樣，客菜另外還有 50 多個戶外交易車輛；客菜日交易量 2020 噸左右；郊菜鋪位 110 個，空地交易車輛 60 輛，郊菜日交易總量 800 噸左右；葉菜區(qū)位于市場的南部，交易鋪位 30 多個，日交易量 100 噸左右。公司是由 567 戶蔬菜經(jīng)營大戶，主動聯(lián)合、自愿參股、自籌資金 4700 多萬元，建成于 2020 年。從而為西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項目的推廣行動的全面展 開提供科學(xué)的依據(jù)。 、調(diào)研目的 了解和研究招商目標群體對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項目的態(tài)度，關(guān)注點，旨在發(fā)現(xiàn)和證實西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心切入市場的切入點。攤位商戶擁有鋪 10 位的產(chǎn)權(quán)，屬于私營企業(yè)。 精品蔬菜區(qū) 12 葉菜區(qū) 空地交易區(qū) 13 客菜交易區(qū) （二）副食區(qū) 糧油副食區(qū)位于市場的中部靠近東門附近，面積 10 畝左右，總鋪位 60 個，屬于批零兼營性質(zhì)，日交易數(shù)量 65 噸左右。品種齊全，日交易數(shù)量在 2020 噸左右，占據(jù)了整個西安市蔬菜批發(fā)量的 50%左右。鋪位租金均價 1000—3000 元 /月，大部分鋪位是以租賃方式收取租金，加上商戶進入市場早晚不一樣，近兩三年進入市場的商戶都是轉(zhuǎn)租的鋪位。 18 、市場管 理收費情況 市場由于是股份制運營的模式，只對賣方收取進場費用，以作管理支出，另外收取水電費用和磅秤租賃費用，對停車也不存在費用的收取。 裝卸費用， 15 元 /噸。 20 摩爾市場 地圖 、 市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 該市場主要經(jīng)營品類有干雜、水果、肉類，但以水果和干雜批發(fā)為主。另有 10 多家的簡易商鋪（無水電），簡易鋪的面積有 20 ㎡左右。 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 市場內(nèi)的配套設(shè)施有電子結(jié)算中心、檢疫檢測中心、電子監(jiān)控室、質(zhì)量檢測中心、電子計量中心（大型地磅）、電子門禁系統(tǒng)等，以上這些設(shè)施幾乎都被閑 置，處于廢棄狀態(tài)。 、商鋪租賃費用 鋪位租金： 精品區(qū)鋪位租金均價 1500030000 元 /年，由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。 市場的費用主要有以下幾種： 交易傭金： 針對貨主賣貨的金額收取 4%的傭金，沒有場地租賃費的收取。 A 區(qū) 由方欣酒店用品批發(fā)城、方欣廚具批發(fā)城、方欣食品包裝機械批發(fā)城、方欣如春酒店四個模塊組成； B 區(qū) 由方欣冷藏物流中心、方欣凍品批發(fā)市場、方欣副食品批發(fā)市場、方欣干雜調(diào)料批發(fā)市場、方欣冷庫等模塊組 成； C 區(qū) 是 2020 年剛建成開業(yè)的方欣炭市街副食品市場。 方欣集團還在繼續(xù)擴大方欣商圈，將來還要建酒店用品物流中心、環(huán)南路商圈、冷凍副食物流中心、方欣海鮮市場二期、方欣風(fēng)情餐街等項目，形成一庫、兩街、六大市場的產(chǎn)業(yè)格局。） 進場費： 平均 50 元 /噸，在貨物進門時候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。大部分鋪位是以租賃方式收取租金，由于進入市場早晚不一樣， 5 年前進入市場的大概 3 萬 4 萬 /年，近兩年進入市場或轉(zhuǎn)租來的鋪位租金價格為 萬 4 萬之間。 、市場運營概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場中只有水果這個業(yè)態(tài)的批發(fā)體量較大，目前主要以南方水果為主，蘋果以本地陜西省內(nèi)的為主，其客戶有超市和小販等；水果市場交易大棚為鋼架棚結(jié)構(gòu)，在空地也有商戶自己搭建起來帳篷，固定商戶自己購置磅 秤，流動商戶的磅秤向市場租 24 賃， 2 元 /天，相關(guān)的交易設(shè)施十分簡陋。 干果交易區(qū) 23 肉類區(qū) 位于水果的北部，占整個市場的 2%不到（約 2 畝左右），只有 10 來家店鋪，每間約 40 ㎡左右，主要經(jīng)營大 肉批發(fā)兼零售。 水果區(qū) 位于整個市場的前部中心位置，占整個區(qū)域面積的 60%（ 120 畝左右），經(jīng)營戶約 550 家左右。 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場（摩爾市場） 、項目概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場項目是由深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司直接控股管理的西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、管理的項目（也叫西安摩爾批發(fā)市場）， 2020 年改建而成 ， 屬于私營企業(yè)。葉菜經(jīng)營戶的繳納按年來計算， 1 萬元 /年。 商鋪短期租賃， 帶房子的 200 元 /天，大棚 150 元 /天，空地車位只需交個進場費即可（根據(jù)品種的不同 35—45 元每噸）。 另外 市場是商戶集資籌建，管理上相對松散，整個市場完全是一個自由貿(mào)易市場。 副食交易區(qū) （三）肉類區(qū) 14 肉類區(qū)處于副食區(qū)的最前面的一排門面，總共 15 個鋪位，其中豬肉 10 個，牛肉 1 家，羊肉 2 家，家禽 1 家，魚 1 家。其中朱宏路為城市主要干道之一，通過朱宏路向北即達到我們的項目地塊，向南可以到達明城墻以北； 同時市場緊鄰北二環(huán)，可以通過城市的二環(huán)線迅速的到達城市中的任何位置。 、調(diào)研方法 實地調(diào)研走訪，發(fā)放調(diào)查問卷 、調(diào)研范圍 競爭者和商戶調(diào)研： 項目組進入西安后先后對朱雀農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、高新生鮮城、胡 家廟綜合批發(fā)市場、西安市糧油批發(fā)市場、西安北二環(huán)蔬菜批發(fā)交 易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、方欣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商圈、炭市街水產(chǎn)批發(fā)市場、長安綠色無公害蔬菜批發(fā)市場、紡建路蔬菜副食綜合批發(fā)市場、穆將王綜合市場、西安茶葉批發(fā)城、西安西部欣橋蔬菜批發(fā)市場、灞橋蔬菜批發(fā)市場共 15 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進行了走訪調(diào)研，通過實地考察最終確定了北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜批發(fā)市場、方欣炭市街副食品市場和炭市街水產(chǎn)交易中心共 6 處西安大型且具有典型代表性的農(nóng)批市場進行實地問卷調(diào)研。西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心為陜西農(nóng)產(chǎn)品提供了一個嶄新的展示和交易中心，為進軍國際市場的陜西農(nóng)產(chǎn)品公司搭建了一個信息、技術(shù)和銷售的平臺。對市內(nèi)“東西南北中”每個區(qū)域選定 3 個成熟住宅小區(qū)，共選定 15 個小區(qū)，每個小區(qū)做 12 份市場問卷調(diào)查，共完成 180 份市場問卷調(diào)查。 11 市場正門（朱宏路） （一） 蔬菜區(qū) 蔬菜區(qū)占據(jù)了整個市場交易區(qū)近 90%的面積。市場內(nèi)部的 配套設(shè)施 僅 有 檢驗檢測 設(shè)備、大型地磅（貨物進門時候稱重收費）在正常使用，市場內(nèi)部 也僅 有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，公共廁所 3 個（收取費用）和汽車修理點 1 個都是 由市場出租經(jīng)營，市場內(nèi)有小型貨運車輛，負責(zé)市內(nèi)及周邊的配送及轉(zhuǎn)貨。 、商鋪租賃費用 目前固定鋪位經(jīng)營的商戶 80%擁有產(chǎn)權(quán)； 15%由原來的零售商轉(zhuǎn)型進入； 5%來自產(chǎn)銷輻射地四川和甘肅等地。 經(jīng)營五年以上的商戶絕大多數(shù)都是有參股在市場，由于各個商戶的參股多少、經(jīng)營方式和銷售額不同，使得商戶對市場管理方的意見也不同，有的嫌棄收費太高，有的嫌規(guī)模太小，車輛進出不是很方便。短期租金 200 元 /天。擁有室內(nèi)交易面積 17000 多平方米，香蕉加工貯存房 58套（ 5000 多平方米）。主要來自 云南、廣東、緬甸等地。 水產(chǎn)區(qū) 本來位于市場北部，但由于市場大量排水引起了商鋪地基下沉而被迫取消。單單制冷機器的購買每個商戶就要 2— 3 萬元。其他區(qū)域平均在 40 元 /平方 /月 ,包括水果、干果、肉類、香蕉等。 水電費： 水費 元 /噸 ,電費 元 /度 . 25 押金 :主要針對一些有房屋的固定攤位收取，精品水果和香蕉每個攤位押金 20200 元左右，肉類和干果類押金 5000 元