【正文】 客戶對戶型的偏好 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。 27%的客戶認(rèn)為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。 19%的客戶無所謂。但是在住房修建的最后初裝中，需要預(yù)設(shè)保安預(yù)警和報警住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 電子設(shè)備。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實現(xiàn)。 五、價格 就基礎(chǔ)房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價格宜確立在 2350 元 /平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項目開發(fā)目標(biāo)控制成本），同時為了照顧不同消費水平的客戶，可以根據(jù)實際情況對這一價格 進(jìn)行合適的調(diào)整。因此，開發(fā)商應(yīng)通過廣告、宣傳手冊、 POP 媒體和客戶接觸方式進(jìn)行整體策劃、連續(xù)運作。促銷開始時間宜在項目動土?xí)r就實施。 第四章 錦西花園二期項目規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計 本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認(rèn)為目前較為理想的居住區(qū)域。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標(biāo)準(zhǔn)上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。居住標(biāo)準(zhǔn)適度超前，借鑒國外經(jīng)驗，順應(yīng)國民經(jīng)濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個新的生活模式。 總平面布局 總體布局是基于結(jié)合實際地形，考慮周邊環(huán)境利弊因素，符合有關(guān)規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質(zhì)居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而 構(gòu)思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項目的特色： （ 1）布局靈活，圍而不閉 采用 5到 6層多層住宅進(jìn)行錯落有致的靈活組合，既適應(yīng)地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。組團的劃分有利于分期開發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。 （ 4）放置美景、戶戶盡享 營造內(nèi)部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設(shè)計時要注意在單體選型和布局組 上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。要在小區(qū)入口處設(shè)立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。在單體設(shè)計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。由于小區(qū)入 置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。內(nèi)庭的景觀設(shè)計充分體現(xiàn)自然與休閑廣場的格調(diào)。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風(fēng)格建筑群互相掩映襯 托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。 二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 結(jié)構(gòu)： 按國家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設(shè)防烈度為 7度。 內(nèi)墻面： 純清水房處理。 三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 62723平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 470戶 地下車庫建筑面積： 2400平方米 地下車庫車 位數(shù)： 99個 室外小汽車車位： 176個 自行車車位： 1050輛 四、項目的功能設(shè)計 給排水 1）給水 :配 DN50單元水表，每戶設(shè) DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR管。樓梯間設(shè)照明燈、選時開關(guān)控制，地下車庫設(shè)設(shè)事故照明，日常照明。 通訊 1） 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。 3） 規(guī)劃區(qū)內(nèi) 通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。主臥設(shè)報警按鈕，廚房設(shè)煤氣探測口， 通風(fēng)：地下庫設(shè)有消和栓系統(tǒng)和自動噴標(biāo)志（含報警），帶商鋪住宅，設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。 燃?xì)夤こ蹋好繎羧細(xì)獾轿?，配熱水器、爐具、煤氣表用 4立方米。 防雷接地：各幢分別設(shè) 2 個電腦測試點，面部分設(shè)避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生 防疫，避雷引下線，所有金屬管道設(shè)接地裝置。按照成都市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以娛樂、居住為主。 小區(qū)外部條件較好，建設(shè)場地緊鄰道路，市政設(shè)施配套齊全，生活方便，是理想的居住區(qū)域。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 錦西花園二期項目的外部建設(shè)條件基本具備。 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： （ 1）銷售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷售均價為 2350元 /平方米，銷售收入為 14729萬元。 商鋪建筑面積 709平方米，均價 4900元 /平方米，收入347萬元。 （ 2）總成本預(yù)測（見下表） 成本預(yù)測表 費用項目 總投資 單位面積投資 一、土地 成本 3500 萬元 515 元 /平方米 二、前期費用 1010 萬元 元 /平方米 設(shè)計、勘測費用 82 萬元 +15 萬元 元 /平方米 監(jiān)理費用 16 萬元 元 /平方米 報建費 897 萬元 132 元 /平方米 小計 938 萬元 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 三、建筑費用 5681 萬元 837 元 土建（含水電） 4955 萬元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬元 106 元 /平方米 發(fā)電機 6 萬元 小計 5832 萬元 四、廣告策劃、管理 費 800 萬元 管理費 300 萬元 44 元 策劃廣告費和銷售傭金 500 萬元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬元 160 元 /平方米 稅收 909 萬元 134 元 /平方米 利息 180 萬元 26 元 /平方米 小計 2400 萬元 六、景觀園林 150 萬元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬元 9 元 /平方米 八、不可預(yù)見費用 100 萬元 15 元 /平方米 總計 12390 萬元 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 （ 3）靜態(tài)和動態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬元 動態(tài)投資額為： a、土地 3500萬元 b、前期費用 1010萬元 c、施工費用 1600萬元 合計 6110萬元 二、利潤細(xì)算 （ 1）稅前利潤 經(jīng)測算，該項目的所得稅前利潤為： 稅前利潤 =銷售收入－總成本 =15670 萬元－ 12390 萬元= 3280萬元 稅收返還： 823萬元 營業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282萬元 所得稅返還： 1082 50%=541萬元 稅前靜態(tài)投資利潤率為 % 稅前動態(tài)利潤率為 % （ 2）所得稅后利潤 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082萬元 稅后 利潤 =稅前利潤－所得稅額 +稅收返還 =3021萬元 稅后靜態(tài)投資利潤率為 % 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 稅后動態(tài)投資利潤率為 % 三、財務(wù)評價結(jié)論 通過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項目經(jīng)濟效益影響最為明顯。根據(jù)前面對市場和本項目銷售前景的分析，本項目的銷售將呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，不會有滯銷的情況發(fā)生。對本項目的財務(wù)評估表明了本項目利潤空間的廣闊。 第七章 錦西花園二期 項目物業(yè)管理 物 業(yè)管理是本項目的一個重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)。因此，錦西花園二期項目要積極總結(jié)公司從前項目在物業(yè)管理住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研 究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 上的經(jīng)驗。這樣做可以讓本項目的物業(yè)管理內(nèi)容和國際接軌。 物業(yè)管理還應(yīng)該和法律接軌，依法辦事。同時，還要確立統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，保本得利，服務(wù)社區(qū)的服務(wù)原則。具體而言，要對內(nèi)制定各項規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作考核和工作程序，對外制定住宅小區(qū)管理服務(wù)公約、住戶手冊、精神文明公約等。 本項目的物業(yè)管理將貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)運作的過程，從項目立項、規(guī)劃設(shè)計 、建設(shè)施工、竣工驗收以及到業(yè)主入住使用，物業(yè)管理無處不在，無處不有。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項目還應(yīng)該開展各種社區(qū)文化活動，促進(jìn)業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛、信任、幫助的鄰里關(guān)系。 1 項目物業(yè)管理的階段劃分 ? 項目初級階段 對本項目進(jìn)行可行性分析研究，并立項申請。 讓該項目中標(biāo)，成為公司新