【正文】 本情況分析 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ：本項目位于號稱“十堰小香港”繁華商業(yè)中心的香港步行街的重要節(jié)點，南臨五堰北街，西接人民路，東臨豐融超市，地塊周邊具有極佳商業(yè)氛圍。 ：地塊交通便利。 ：總占地面積 ㎡，總建筑面積 149162 ㎡，容積率 ，綠化率≥ 20%。項目位于步行街的“商業(yè)旺地”，具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)價值；相比之下的居住價值則更大程度上需要自身環(huán)境的營造，使之成為居住價值及商業(yè)價值皆為實力顯示的重要區(qū)域。 ：地塊各臨街門面均設(shè)有大型商鋪，針對步行街的商業(yè)人流。地塊臨商業(yè)廣場面設(shè)置小型商鋪，針對商業(yè)廣場的人流。同時，根據(jù)旺地的需要，形成內(nèi)、外街商鋪，極大的增加了商鋪面積。兩者既相互獨(dú)立，又緊密聯(lián)系，相輔相成、相得益彰。幾種形式在布局上疏密有致，互為補(bǔ)充，通過“點”、“線”、“面”共同構(gòu)成完整的商圈，營造富有活力的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造最佳商業(yè)價值，在大都會廣場核心區(qū)域占據(jù)先機(jī)，形成新的黃金旺地。通過 商業(yè)中心島橢圓形式導(dǎo)入正南北方向的軸線網(wǎng)，使得原有的與周邊關(guān)系相互協(xié)調(diào)的規(guī)整方格空間關(guān)系產(chǎn)生了徹底的變化。 ⑵ .最大程度地挖掘地塊居住價值 住宅沿用周邊是圍合布置，并結(jié)合 A、 B區(qū)域界限及各自一、二期分界線，在適當(dāng)?shù)奈恢脭嚅_，導(dǎo)入陽光和空氣，形成圍而不合 —— “透氣”的空間效果。住宅在總體布局上盡量充分占據(jù)較好的朝向面及 景觀面，以體現(xiàn)理想的人居要求。單體戶型設(shè)計動靜皆宜，分區(qū)明《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 確，方正實用，結(jié)構(gòu)合理，盡量增加南向開窗，大量采用外飄窗設(shè)計，更充分地吸納陽光和景觀。連同商業(yè)中心島頂部，共同形成放大的架空層花園，提升小區(qū)自身的環(huán)境品質(zhì)。主要人行出入口則結(jié)合消防通道的要求，設(shè)置在現(xiàn)有的三條道路上，便于吸納更多的商業(yè)人流。 ：以現(xiàn)代簡約的設(shè)計手法，融入中國建筑文化的要素，塑造出具有時代特色的建筑精品。 ：整個建筑為中高層住宅，由八棟住宅圍合而成。采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系，中間電梯及樓梯間形成落地鋼筋砼，以加強(qiáng)剛度，局部轉(zhuǎn)換，樓面采用鋼筋砼現(xiàn)澆體系。設(shè)樓宇可視電話系統(tǒng)，并在住戶內(nèi)部設(shè)置防盜報警系統(tǒng)。 總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 149162 ㎡ 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 其中商業(yè)建筑面積為 36855 ㎡，住宅建筑面積為 81385 ㎡，辦公建筑面積為 2532 ㎡ 地下室建筑面積： 28390 ㎡ 容積率： 綠化率： 20% 覆蓋率： % 停車位： 365 輛 B 區(qū)地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 8903㎡ 總建筑面積： 57869 ㎡ （其中商業(yè)建筑面積為19687 ㎡，住宅建 筑面積為 38182 ㎡） 容積率： 綠化率： 20% 覆蓋率： 51% 停車位： 146輛 其中：一期工程總面積為 33575 ㎡，商業(yè)面積 11058 ㎡，住宅建筑面積 18908 ㎡，（一期住房共計 252 套，還建住房52套，可銷售 200 套）； 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二期總建筑面積 24294 ㎡，商業(yè)建筑面積 8629 ㎡，住宅建筑面積 19274 ㎡。 ■ 商業(yè)價值高：步行街 商圈人流量大，商業(yè)氣氛好，臨近城市主干道人民北路，購買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營，有利于挖掘區(qū)域最大商業(yè)價值。 ■ 生活配套齊全：一方面是商業(yè)中心，另一方面又是便利的生活寶地。 劣勢分析 （ Weakness） 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ■ 項目商業(yè)規(guī)劃格局存在不足 項目商業(yè)規(guī)劃格局相對落后，功能不明確；配套規(guī)劃不完善，主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場格局，也不利于商業(yè)垂直人流引入問題。 ■ 項目一分為二開發(fā)銷售，不利整體商業(yè)規(guī)劃及推廣 項目整體一分為二開發(fā)銷售，使單體商業(yè)面積變小， 不利整體商業(yè)規(guī)劃及推廣 。 機(jī)會點分析（ Opportunity） ■ 十堰市整體商業(yè)發(fā)展處于早期階段商業(yè)，商業(yè)發(fā)展空間大 十堰商業(yè)最集中的兩地段就是香港步行街和人民北路人商一帶，但整體檔次都不高，相對較好的就是六堰人民商場區(qū)域，而從現(xiàn)有的商場如人商及超市如豐融超市來看，整體發(fā)展還不具規(guī)模，因此處于一個商業(yè)成熟前期，是發(fā)展商業(yè)的最佳時機(jī)。 ■ 十堰市房地產(chǎn)市場整體健康，處于房地 產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展階段，供需兩旺 2020 年十堰市房地產(chǎn)投資為 億元， 2020 年則是 億元，僅僅兩年投資額度就漲近 100%。 ■ 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小，只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價； 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 潛在威脅分析（ Threat） ■ 與陽光的合作及競爭 陽光 A 區(qū)案與本案的關(guān)系也是直接左右本案前景的關(guān)鍵所在， 雙方在營銷推廣方面如果無法合作，將造成雙方資源的浪費(fèi)，以至造成雙方一定程度的競爭關(guān)系。地產(chǎn)行業(yè)的相對特殊性決定了其競爭不僅僅是當(dāng)前的，而更多可能是未來的潛在的，如天麟盛華廣場 2期，六堰錦繡華庭等項目將分流部分投資客戶， 面臨相關(guān)項目的競爭，建議本項目入市宜早不宜遲。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項目獨(dú)特的一體化優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運(yùn)用項目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充 足信心。 三、項目開發(fā)總建議 根據(jù)上述項目各項因素分析，項目的最大特點在于位于十堰步行街商業(yè)中心區(qū)，配套齊全，整體商業(yè)氛圍濃，可形成自己的個性；劣勢在于區(qū)域環(huán)境差，項目整體商業(yè)建筑規(guī)劃不盡合理，同時住宅無明顯景觀，有嘈雜的感覺。 調(diào)整建筑規(guī)劃格局，使其更加符合商業(yè)要求。 通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。 通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第三部分 項目定位與產(chǎn) 品規(guī)劃 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 一、 市場定位 營銷大師菲利普”定位又包括市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位、客戶群定位等。 （一）、主題概念定位 房地產(chǎn)項目策劃定位的關(guān)鍵就是概念新、主題新。主題概念是項目的靈魂，是項目銷售和推廣指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。 CITY MALL 是一種僅規(guī)模上僅次于 Shopping Mall，而位置相對處于城市商業(yè)中心的新型商業(yè)形態(tài)，具有滿足普通商業(yè)或購物中心所無法實現(xiàn)的特殊功能，是一個真正意義上的一站式購物、消費(fèi)及休閑娛樂場所。 A．推廣過程中形象要素的傳達(dá)： ◆ 商業(yè)核心 —— 代表十堰商業(yè)新形象，五堰 商業(yè)核心，引領(lǐng)十堰商業(yè)新形象； ◆ CITY MALL—— 十堰第一 MALL，現(xiàn)代新型商業(yè)，引領(lǐng)十堰未來； ◆ CITY MALL—— 滿足 購物、休閑、娛樂、飲食一站式生活； ◆ 十堰商業(yè)絕版地段，重建香港街，打造大商圈； ◆ 最具經(jīng)營經(jīng)驗和實力的大型商家的介入，保證了市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展； 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ◆ 先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃布局及操作理念，保證商業(yè)經(jīng)營成功。 都市 一站式 區(qū)域性 生活時尚領(lǐng)導(dǎo) 前衛(wèi)、開放 、新奇、情調(diào)、品位 魅力都市氣息 炫彩、剔透、精巧、寬敞、大氣 國際品牌薈粹 大而全、小而精、專業(yè)化、品牌化 一站式消費(fèi)中心 購物、休閑、飲食、娛樂一體化 購物環(huán)境人性化 從容、尊貴、舒適、溫馨、潔凈 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 區(qū)域局部壟斷化 唯一、聲望、體驗、輻射、總店 C、大都會 CITY MALL 生活意境描述： 把健身、娛樂、休閑與逛街購物結(jié)合在一起，和家人、朋友在那個環(huán)境優(yōu)雅的地方玩上一整天仍意猶未盡，這就是“大都會”的一種新的生活方式 —— “泡 Mall”。 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （二）、市場定位 根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 物業(yè)定位 ：五堰財富金礦 （三） 、商業(yè)定位 商業(yè)功能定位 十堰第一個集購物、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化綜合型 CITY MALL 未來的新十堰將是現(xiàn)代化的、開放的新興城市。適 應(yīng)這一潮流，商場應(yīng)向多功能、一體化的方向發(fā)展。 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國