【正文】 美容美體 /康體健身 /美容SPA/休閑書吧 /婚紗攝影/KTV 力美健 /百蓮凱 /瑜珈健身 /女子 SPA/柔婷 /蒂凡尼 /維納斯 四 、經(jīng)營管理平臺(tái)搭建 （ 一 ） 、項(xiàng)目經(jīng) 營理念 —— 引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造“都市時(shí)尚生活”成為福山的商業(yè)時(shí)尚領(lǐng)導(dǎo)中心。把握零售商業(yè)領(lǐng)域的市場與資源 —— 通過對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場已有資源的整合來實(shí)現(xiàn)。 —— 多元化、便捷創(chuàng)新的服務(wù)業(yè)態(tài)，提升經(jīng)營效益及提供消費(fèi)者全新的消費(fèi)生活感受。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) （ 二 ） 、項(xiàng)目經(jīng)營定位 從城市功能上說，是滿足福山市民及游客日常購物消費(fèi)的商業(yè)中心 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上說，是綜合型特色主題性商業(yè)業(yè)態(tài) 從商業(yè)氛圍上說，是浸透著時(shí)尚商業(yè)精華元素的商業(yè)領(lǐng)地 從商業(yè)形象上說，是福山 展示自己城市形象的 商業(yè)名片 總體而言， 嘉誠 ?大都會(huì) 要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)持久而有生命力的項(xiàng)目，成為一個(gè)極具吸引力的商業(yè)中心，提供最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，滿足消費(fèi)群對服務(wù)、產(chǎn)品、環(huán)境的期望。 （ 三 ） 、項(xiàng)目經(jīng)營方式：自主經(jīng)營 +統(tǒng)一經(jīng)營 在符合項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，商戶可以因勢 而為： 提倡經(jīng)營理念標(biāo)新立異； 提倡經(jīng)營方式富有特色； 提倡經(jīng)營品類個(gè)性鮮明； 提倡經(jīng)營服務(wù)細(xì)致入微 （ 四 ） 、項(xiàng)目管理模式：十統(tǒng)一、五組建、四保障 十統(tǒng)一： 統(tǒng)一進(jìn)場時(shí)間；統(tǒng)一裝修時(shí)間；統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一商戶服務(wù)；統(tǒng)一營運(yùn)，保障商場持續(xù)繁榮；統(tǒng)一規(guī)劃，保障布局科學(xué)合理；統(tǒng)一品牌形象，維護(hù)商場信譽(yù)；統(tǒng)一推廣，吸納廣大消費(fèi)人流；統(tǒng)一物業(yè)管理，確保井然有序；統(tǒng)一咨詢服務(wù)，為商家提供各種行業(yè)咨詢。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 組建一站式顧客服務(wù)中心：為消費(fèi)者提供貼心服務(wù) 組建商業(yè)聯(lián)盟 ：幫助商戶尋求更廣闊的市場空間與盈利機(jī)會(huì) 組建商業(yè)協(xié)會(huì)：進(jìn)駐商戶自動(dòng)成為商場的商會(huì)會(huì)員，與經(jīng)營管理公司一起共同參與商場建設(shè)與管理 組建二次招商團(tuán)隊(duì)：經(jīng)營管理公司組建專門的專業(yè)二次招商團(tuán)隊(duì)，確保商場二次招商順利進(jìn)展 四保障：保障消防；保障安全；保障硬件設(shè)施設(shè)備；保障與相關(guān)政府職能部門的良好的協(xié)調(diào)關(guān)系 （ 五 ） 、項(xiàng)目經(jīng)營特色：后續(xù)經(jīng)營中將彰顯 3 大經(jīng)營特色 一是品牌保姆規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目明確以中檔商品為核心，并致力 于“品牌保姆”這一經(jīng)營理念，著力把自己定位在品牌保護(hù)，品牌宣揚(yáng)，品牌推廣，品牌促銷等一系列“保姆”服務(wù)。項(xiàng)目將致力于打造文化營銷品牌，具備了鮮明的個(gè)性文化基因。 三是滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神的雙重需要。合理的商品組合、完美的賣場規(guī)劃、獨(dú)樹一幟的文化營銷、以 客為尊的增值服務(wù)，把 項(xiàng)目 建成最流行的時(shí)尚發(fā)布地，最與眾不同的休閑中心，最具人文特色的商業(yè)片區(qū)，嫁接流行與時(shí)尚，引導(dǎo)商品、行為、理念、潮流，全方位滿足市場、文化、個(gè)性的需求。 第一、 推出“大都會(huì)會(huì)員 卡”，廣泛招募會(huì)員，實(shí)行會(huì)員消費(fèi)。每年項(xiàng)目將設(shè)立 200 萬推廣基金，專門 用于對進(jìn)駐項(xiàng)目的品牌商家進(jìn)行品牌推廣、品牌宣揚(yáng)和品牌服務(wù)活動(dòng)，例如開展 嘉誠 ?大都會(huì) 品牌服務(wù)月活動(dòng)、推出 嘉誠 ?大都會(huì) 品牌誠信方陣等； 第三、長期開展豐富多彩 的文化營銷活動(dòng) 。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 性的事件營銷、公關(guān)策劃與主題促銷； 第四、 打造煙臺(tái) 定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場。 五 、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值論述 和諧的 商業(yè)生態(tài)系統(tǒng) ： 沃爾瑪?shù)纳虡I(yè) 體系中包含眾多的網(wǎng)絡(luò)，這些結(jié)構(gòu)松散的網(wǎng)絡(luò)由供應(yīng)商、分銷商、外包公司、相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)商或服務(wù)商、技術(shù)提供商以及許許多多的其他組織構(gòu)成。我們姑且把這種模式稱為 和諧的 商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。因此，在描述項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 時(shí)，不能只著眼 于項(xiàng)目本身，還應(yīng)從全局考慮，了解整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的健康狀況以及所有要素 在系統(tǒng)中扮演的角色。 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會(huì) 和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng) 經(jīng)營管理平臺(tái) CBD 經(jīng)營者 投資者 消費(fèi)者 CFD CLD 時(shí)尚領(lǐng)地 富貴傳承 品牌保姆 城市運(yùn)營 經(jīng)營一方水土 養(yǎng)育一方百姓 經(jīng)營方式靈活多樣 推廣基金 +培育消費(fèi)市場 十統(tǒng)一四組建三保障管理模式 一站式消費(fèi) 匯聚商業(yè)萬象 6大主題功能 千種商品組合 完美規(guī)劃 科學(xué)定位 物業(yè)軟硬件環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 生活品質(zhì)提升 品牌連鎖擴(kuò)張 持續(xù)旺場經(jīng)營 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 一、總體招商工作階段劃分 招商階段劃分 主要招商工作 時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分 備 注 1 主力店招商階段 項(xiàng)目主力店商戶資源定性 1月 20日前 項(xiàng)目主力店初次談判，鎖定目標(biāo) 3月 10日前 項(xiàng)目主力店意向確定 2021年 3月 31日前 項(xiàng)目主力店簽約 2021年 6月 31日前 2 全面招商 階 段 項(xiàng)目 全面 啟動(dòng) 2021年 7月中旬 項(xiàng)目散招完成 50% 2021年 8月底之前 項(xiàng)目散招完成 80% 2021年 10月 1日前 項(xiàng)目散招基本完成，進(jìn)入開業(yè)籌備 2021年 11月 1日前 3 項(xiàng)目開業(yè)階段 項(xiàng)目開業(yè)籌備 2021年 11月 12月 15日 商戶二裝全部完成 2021年 12月 10日 開業(yè)慶典活動(dòng)準(zhǔn)備完成 2021年 12月 15日 盛大開業(yè) 2021年 12月 18日 華韜地產(chǎn)“嘉誠 規(guī)劃位置： 12 層后半層。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 規(guī)劃面積： 8000㎡ （以實(shí)測面積為準(zhǔn)）。 簽約收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：合同信用保證金 50 萬元。 簽約時(shí)間： 2021 年 6月 31日前。 租金遞增：從第 4年起，每 3 年遞增 5%。 B、免 2021㎡ 倉庫租金 12 個(gè)月。 D、甲方免費(fèi)提供其租賃物業(yè)內(nèi)按乙方經(jīng)營要求專供乙方使用的自動(dòng)斜梯、專用貨梯。 F、甲方 免費(fèi)提供 1 年租賃物業(yè)外墻長寬尺寸分別為 50米 20米（合 1000 平米）的超市廣告位給乙方做企業(yè)形象廣告宣傳。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 四、主力店招商進(jìn)度計(jì)劃 嘉誠 ?大都會(huì) 主力店招商進(jìn)度計(jì)劃 階段劃分 時(shí)間劃分 進(jìn)度要求 1 準(zhǔn)備工作階段 招商手冊、招商政策及條件制定； 前期主力商家的關(guān)系維護(hù)與跟進(jìn)； 主力商家全面摸底； 次主力店、主題店商戶資源收集、整理、分析； 項(xiàng)目客戶資源開發(fā)與積累工作； 2 重點(diǎn)商戶篩選階段 完成超 市重點(diǎn)商家的篩選，確定 23家重點(diǎn)跟進(jìn)和深入談判對象； 次主力店和主題店商家的篩選，每類確定 23家重點(diǎn)跟進(jìn)和深入談判對象； 3 實(shí)質(zhì)談判階段 超市完成實(shí)質(zhì)性談判過程，進(jìn)入合同細(xì)節(jié)談判，并已申報(bào)總部進(jìn)入最后審批流程； 次主力店 /主題店初步完成第一輪實(shí)質(zhì)性談判； 所有重點(diǎn)目標(biāo)商戶均到現(xiàn)場看場，并報(bào)總部備案； 舉行大型招商引資推介活動(dòng)； 4 總部考察和審核階段 超市完成總部考察和審核，所有合同條款全部敲定，確定簽約時(shí)間； 次主力店 /主題店取得一定成果，確保 35家次主力店 /主題店在主力店成功簽約時(shí)能確定同步簽約時(shí)間。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 第 七 卷 項(xiàng)目銷售執(zhí)行 華韜地產(chǎn)“嘉誠軟性媒體 也欠佳。所以，在不同的銷售階段，進(jìn)行不同媒體渠道的組合，采取不同的訴求側(cè)重點(diǎn)，一次整合傳播效果。 加值營銷策略 加值營銷策略是針對營銷活動(dòng)進(jìn)行目的性包裝策劃，其目的是以此極大提高客戶對品牌的心理價(jià)，從而認(rèn)為品牌“物超所值，快速購買”。另一方在有助于利潤空間的最大效益化。 動(dòng)態(tài)調(diào)整節(jié)奏設(shè)計(jì) 根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購情況以及招商進(jìn)度（蓄水條件），迅速調(diào)整一期公開發(fā)售的策略。 如一期發(fā)售后推進(jìn)節(jié)奏慢，則二期調(diào)整策略推出，并以二期推出名義，暗地促一期。這要求統(tǒng)一認(rèn)識，通力合作，執(zhí)行到位。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 三、營銷策略延伸 “以快打慢”之三一原則： 一套活動(dòng)， 一套促銷手段，一個(gè)行銷有力的現(xiàn)場氛圍 。 四、 銷售模式與政策 超市區(qū)域 鋪位： 賣方提供 10 年帶租約銷售，買賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)須簽訂 10 年期《委托經(jīng)營合同》，由賣方提供高達(dá) 85%的純收益；（前 5 年 8%， 后 5年 9%） 雙方在簽定《商品房買賣合同》時(shí)，賣方一次性返還 3 年 24%的投資收益，該收益直接從首 付款中扣除； 從第 4年起，在《委托經(jīng)營合同》期限內(nèi)，開發(fā)商每年 1月和 6月分兩次向投資者支付投資收益； 買方可選擇一次性付款或 5成 10年按揭付款； 買賣雙方自簽訂《商品房買賣合同》之日起至第 10 年期滿前 3 個(gè)月，買方可要求賣方予以回購，賣方在買方提出申請后的 3個(gè)月內(nèi)按《商品房買賣合同》約定房款原價(jià)回購； 10 年后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定的經(jīng)營管理公司經(jīng)營或自行經(jīng)營。若 買方 10年后自行經(jīng)營或出租的，所購商鋪經(jīng)營商品的主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核通過后方可經(jīng)營；若所有經(jīng) 營商品的主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營管理的規(guī)定相矛盾時(shí)，由 業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一決策和裁決。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 投資者前 3年 24%總收益 在首付款中直接扣除； 投資者可采用一次性付款或首付 5成，其余 5成 10年銀行按揭付款； 3 年后，投資者與開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情 況，可作以下兩種選擇： 1）續(xù)簽《委托經(jīng)營管理合同》，投資回報(bào)率按照市場實(shí)際情況雙方協(xié)商 ，但年投資回報(bào)率最低不低于 8%； 2） 買賣雙方自簽訂《商品房買賣合同》之日起至第 3年期滿前 3 個(gè)月，買方可要求賣方予以回購，賣方 必須 在買方提出申請后的3個(gè)月內(nèi)按《商品房買賣合同》約定房款原價(jià)回購； 3 年后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定的經(jīng)營管理公司經(jīng)營或自行經(jīng)營。 五 、產(chǎn)品執(zhí)行策略 嘉誠 ?大都會(huì) 一層鄰街鋪位 —— 帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪 主力面積約 3050平方米，面寬 4米，進(jìn)深 6米。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 內(nèi)鋪 —— 帶租約的產(chǎn)權(quán)商鋪 主力面積約 1020平方米 一層層高 ,二 層及以上高 米（有待確認(rèn)） 10 年返租期，總投資回報(bào) 90%； 分區(qū)規(guī)劃； 可做 5成 10年按揭， 不同區(qū)域執(zhí)行不同價(jià)格； 10 年后可繼續(xù)委托經(jīng)營，也可自行經(jīng)營 ，還可申請回購 ； 投資門檻低、穩(wěn)定成長性收益，經(jīng)營前景， 0風(fēng)險(xiǎn) 六 、 價(jià)格 執(zhí)行 策略 —— 定價(jià)目標(biāo)假設(shè)為目標(biāo)利潤、快節(jié)奏回收資金、領(lǐng)導(dǎo)市場 定價(jià)原則 中開高走仍是首要原則，商業(yè)房地產(chǎn)人氣和聚勢是營銷的首要任務(wù)； 定價(jià)目標(biāo) 利潤導(dǎo)向 投資導(dǎo)向 競爭導(dǎo)向 利潤最大化 目標(biāo)利潤 快節(jié)奏回收資金 市場份額穩(wěn)步增長 避免競爭 挑戰(zhàn)、擊敗 領(lǐng)導(dǎo)市場 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 通過產(chǎn)品策劃與包裝，溢價(jià)能力在 5%左右； 如果按最高值計(jì)算，項(xiàng)目最高可實(shí)現(xiàn)的核心價(jià)格應(yīng)在： 獨(dú)立底商： 10000 （ 1+3%+5%） =10800 元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 6000 （ 1+3%+5%） =6480 元 /平方米 價(jià)格趨勢： 價(jià)格實(shí)行“中開高走”的策略，在強(qiáng)銷期間，核心均價(jià)力爭達(dá)到： 臨街底商： 10000 元 /平方米 11000 元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 1層 ： 7000元 /平方米 2層： 5000元 /平方米 3層： 4500元 /平方米 4層： 4000元 /平方米 5層： 3500元 /平米 嘉誠 ?大都會(huì) 最終 確定 銷售 保底 均價(jià)為： 一層沿福海路沿街商鋪： 12021元 一層 其余 商鋪 ： 8000 元； 二層商鋪 ： 6000元； 三層商鋪 ： 5000元； 四層商鋪 ： 4500元； 五層商鋪 ： 4000元 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 一、推廣案名 嘉誠非常容易識別、記憶與傳播，彰顯大氣 。大都會(huì)就是從香港搬來的一座城。大都會(huì)”項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊(duì) 本項(xiàng)目定位“福山首席時(shí)尚休閑購物中心”，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、科技于一體 ，代表著一座城市的商業(yè)文明與流行時(shí)尚，與“從香港搬來的一座城”不謀而合；