【正文】 適 應(yīng)這一潮流，商場應(yīng)向多功能、一體化的方向發(fā)展。 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （二）、市場定位 根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 物業(yè)定位 ：五堰 一站式 A．推廣過程中形象要素的傳達(dá)： ◆ 商業(yè)核心 —— 代表十堰商業(yè)新形象，五堰 商業(yè)核心，引領(lǐng)十堰商業(yè)新形象； ◆ CITY MALL—— 十堰第一 MALL，現(xiàn)代新型商業(yè)，引領(lǐng)十堰未來； ◆ CITY MALL—— 滿足 購物、休閑、娛樂、飲食一站式生活； ◆ 十堰商業(yè)絕版地段，重建香港街，打造大商圈； ◆ 最具經(jīng)營經(jīng)驗和實力的大型商家的介入，保證了市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展； 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ◆ 先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃布局及操作理念，保證商業(yè)經(jīng)營成功。主題概念是項目的靈魂，是項目銷售和推廣指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)?！倍ㄎ挥职ㄊ袌龆ㄎ弧a(chǎn)品定位、價格定位、客戶群定位等。 通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。 調(diào)整建筑規(guī)劃格局，使其更加符合商業(yè)要求。 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的一體化優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用項目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充 足信心。地產(chǎn)行業(yè)的相對特殊性決定了其競爭不僅僅是當(dāng)前的，而更多可能是未來的潛在的，如天麟盛華廣場 2期，六堰錦繡華庭等項目將分流部分投資客戶， 面臨相關(guān)項目的競爭，建議本項目入市宜早不宜遲。 ■ 十堰市房地產(chǎn)市場整體健康，處于房地 產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展階段，供需兩旺 2020 年十堰市房地產(chǎn)投資為 億元， 2020 年則是 億元，僅僅兩年投資額度就漲近 100%。 ■ 項目一分為二開發(fā)銷售，不利整體商業(yè)規(guī)劃及推廣 項目整體一分為二開發(fā)銷售，使單體商業(yè)面積變小， 不利整體商業(yè)規(guī)劃及推廣 。 ■ 生活配套齊全：一方面是商業(yè)中心，另一方面又是便利的生活寶地。 總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 149162 ㎡ 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 其中商業(yè)建筑面積為 36855 ㎡，住宅建筑面積為 81385 ㎡，辦公建筑面積為 2532 ㎡ 地下室建筑面積： 28390 ㎡ 容積率： 綠化率： 20% 覆蓋率： % 停車位： 365 輛 B 區(qū)地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 8903㎡ 總建筑面積： 57869 ㎡ （其中商業(yè)建筑面積為19687 ㎡，住宅建 筑面積為 38182 ㎡） 容積率： 綠化率： 20% 覆蓋率： 51% 停車位： 146輛 其中：一期工程總面積為 33575 ㎡，商業(yè)面積 11058 ㎡，住宅建筑面積 18908 ㎡，（一期住房共計 252 套，還建住房52套，可銷售 200 套）； 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 二期總建筑面積 24294 ㎡，商業(yè)建筑面積 8629 ㎡，住宅建筑面積 19274 ㎡。采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系，中間電梯及樓梯間形成落地鋼筋砼，以加強剛度，局部轉(zhuǎn)換，樓面采用鋼筋砼現(xiàn)澆體系。 ：以現(xiàn)代簡約的設(shè)計手法，融入中國建筑文化的要素，塑造出具有時代特色的建筑精品。連同商業(yè)中心島頂部，共同形成放大的架空層花園，提升小區(qū)自身的環(huán)境品質(zhì)。住宅在總體布局上盡量充分占據(jù)較好的朝向面及 景觀面，以體現(xiàn)理想的人居要求。通過 商業(yè)中心島橢圓形式導(dǎo)入正南北方向的軸線網(wǎng)，使得原有的與周邊關(guān)系相互協(xié)調(diào)的規(guī)整方格空間關(guān)系產(chǎn)生了徹底的變化。兩者既相互獨立，又緊密聯(lián)系，相輔相成、相得益彰。地塊臨商業(yè)廣場面設(shè)置小型商鋪，針對商業(yè)廣場的人流。項目位于步行街的“商業(yè)旺地”，具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)價值；相比之下的居住價值則更大程度上需要自身環(huán)境的營造，使之成為居住價值及商業(yè)價值皆為實力顯示的重要區(qū)域。 ：地塊交通便利。由于兩盤分別在 后開盤，市場反響并不象人們預(yù)料的那樣好。 —— 2020 年房地產(chǎn)價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢，但局部市場高檔項目帶動房價保持上升態(tài)勢。收入高、消費高的十堰市民同樣熱衷投資商鋪。 —— 在十堰市消費者的眼里，商業(yè)規(guī)模，商業(yè)檔次，商業(yè)氣氛、商業(yè)環(huán)境、休閑娛樂 配套等都是影響購物的重要因素。另一方面六堰新商圈金色領(lǐng)地一層商鋪價格也達(dá)到 21000 元 /平米。 —— 六堰高檔商圈逐步成熟，對五堰商圈形成挑戰(zhàn)，高收入階層偏好六堰商圈消費 —— 五堰商業(yè)面臨改造提升，進(jìn)入現(xiàn)代大型商業(yè)發(fā)展階段，發(fā)展空間大 —— 旺盛人氣帶動五堰商業(yè)地產(chǎn)升級，原有規(guī)劃落 后、業(yè)態(tài)散亂、檔次低的格局將被改造，商業(yè)地產(chǎn)價值將大幅攀升，對五堰區(qū)域產(chǎn)生積極影響。與前幾個季度相比，該區(qū)樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)。該區(qū)在售樓盤主要有榮港花園、天盾花園、祥安花園、明思苑、宏業(yè)綜合樓等，沒有新盤上市。武當(dāng)國際園開盤價為 2600 元 /平方米，創(chuàng)造了十堰樓市之最。就單個樓盤而言，價格基本沒有波動，有的甚至還將價格作了小幅上調(diào)。 5． 商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理 目前十堰商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是戶型設(shè)計不合理，目前市場上大戶型銷售不暢， 100 平米以下的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)不足；二是適應(yīng)中底收入家庭的實用型商品房偏少；三是節(jié)能型、健康型住宅開發(fā)滯后。 3． 高品質(zhì)商品房的投放量增大，需求穩(wěn)步上升 2020 年，中高檔商品房投放量進(jìn)一步增大，武當(dāng)國際園、東山苑 2． 普通商品房仍是市場需求主體 從 2020 年的商品房銷售情況看， 1600 元 /平方米以下的中小戶型商品房仍然占據(jù)購房需求的主體。 商家調(diào)查 從步行街商家調(diào)查情況來看，其店鋪經(jīng)營收入受地段、環(huán)境及形象影響較大，同區(qū)域內(nèi)環(huán)境和形象設(shè)計較好的品牌店鋪普遍經(jīng)營較好，商家對經(jīng)營有信心；五堰區(qū)域有近 1/3的商家認(rèn)為步行街區(qū)域好商鋪太少，找不到更好的位置；超過一半的商家的需求面積集中在 30— 60平米。 區(qū)域 區(qū)域 一層 二層 半地下一層 五堰 香港步行街 100— 260 30— 80 60— 150 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 五堰北街 150— 260 30— 80 五堰南街 100— 200 20— 50 六堰 人民北路 100— 200 30— 50 25— 60 張灣 公園路西 100— 150 20— 50 從租金影響來看，十堰商鋪租金受購物環(huán)境、周邊業(yè)態(tài)及人流量影響較大，區(qū)域內(nèi)租金差價也 較大，格局合理、周邊環(huán)境好、地段好的商鋪租金較高；從區(qū)域租金來看，步行街與五堰北街區(qū)域為最佳區(qū)域，租金相對水平較高，月租金都在 200元以上；其次為人民北路繁華地段，月租金也在 200 元左右。十堰半地下式商業(yè)較多，其價值稍高于二層商業(yè)，售價達(dá)到 3000— 7000 元，三層以上價格在2020— 4000 元之間。 商業(yè)地產(chǎn)價格漲勢平穩(wěn)，五堰步行街改造項目價格最高。 金色領(lǐng)地： 共 5層商業(yè)，一層售價約 21000 元 /平米，二層以上整售，價格未定。城市居民收入水平也不斷提高，消費需求逐步升級，日益增多的人流、旺盛的人氣必將帶動區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)升級。 社區(qū)型商業(yè)主要由大型居住社區(qū)配套商業(yè)組成，如香格里拉商業(yè)街，定位于十堰中高檔消費群體，融合中、西都市時尚消費文化，著力打造一條十堰市新的集購物、休閑、娛樂、觀光為一體的現(xiàn)代化商業(yè)街。 老商圈拆遷改造發(fā)展快，商業(yè)分布突破傳統(tǒng)商業(yè)地帶 十堰商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要由 五堰商圈拆遷改造、六堰商圈及新居住社區(qū)型商業(yè)三種構(gòu)成。在市民心目中，六堰代表的是高檔商業(yè)，商圈將逐步走向成熟，形成對五堰舊商圈的沖擊。 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 五堰商圈面臨發(fā)展瓶頸，商業(yè)布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃不盡合理 五堰作為十堰的商業(yè)中心地段，商業(yè)發(fā)展相對滯后，缺乏引領(lǐng)商圈的大型購物中心型商業(yè)業(yè)態(tài) ，將直接影響商圈未來的發(fā)展。 張灣商圈 武 漢中商、工貿(mào)家電 小 服裝、美容化妝、家電、小百貨 中 區(qū)域性商圈 A、五堰（步行街）商圈歷史悠久，人氣最旺 五堰步行街商圈為歷史自然形成，人氣旺盛，是十堰最繁華的商業(yè)中心，主要集中在五堰香港步行街區(qū)域，五堰商場、豐融超市、各類專業(yè)服裝市場及近年新建天麟盛華廣場、武當(dāng)廣場等商業(yè)項目集中，區(qū)域商業(yè)人流量大，商鋪集中，是十堰市民逛街購物的主要區(qū)域，是十堰最成熟的商業(yè)環(huán)境地段，十堰商業(yè)價值最高的區(qū)域，商業(yè)中心地位不可動搖。二是房貸利率和首付比例的提高加大了房地產(chǎn)投資和投機成本，將在一定程度上抑制購房需求。 《 20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5．房地產(chǎn)投資增速會降低，房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定 房地產(chǎn)投資增速會降低： 一是“雙穩(wěn)健”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策使房地產(chǎn)投資主導(dǎo)力量發(fā)生變化。而十堰市人均住房面積只有 米低于全省平均水平。三是房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)的比例較為合理， 房地產(chǎn)投資增幅為 24％，固定資產(chǎn)投資增幅為 32％， 2020 年十堰市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)比例為％，遠(yuǎn)小于 25％的警戒線。所謂合理，就是要與市民購買力相適應(yīng)，也就是房價與戶均收入比得當(dāng)。究其原因如下：一方面是老百姓對住宅的需求增加，購買力增強；另一方面，十堰市人民對當(dāng)前居住環(huán)境改善的迫切愿望在即，加之投資者及購房者對樓市的普遍看好。市區(qū)一季度商品住宅平均價格為 1609 元 /平方米，環(huán)比增長 ％，二季度均價 1577 元 /平方米，環(huán)比下降 ％。十堰市 2020 年在崗職工人均工資 14650元、 CPI（居民消費價格指數(shù)）為 ，這兩項指標(biāo)僅次于武漢位于全省第二。土地 成本的增加必然導(dǎo)致房價上漲。 二是十堰市是一個丘陵山地城市，較為平整的土地十分珍貴。 2020 年十堰城區(qū)房地產(chǎn)供需兩旺，商品房成交量達(dá) 萬平方米，與 2020 年的 萬平方米相比，增幅高達(dá) %，市場呈現(xiàn)一片繁榮景象。規(guī)劃期內(nèi)城市用地向東發(fā)展到白浪為止。十堰市是國家重要的汽車生產(chǎn)和科研基地，是以發(fā)展旅游等地方性資源產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫陜渝毗鄰的重要中心城市。 2020年城市人口為 ?！?20202020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載