【正文】 因此，規(guī)劃中大都會(huì)定位為綜合性的購(gòu)物中心 —— CITY MALL。隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神享受形式。 15 萬(wàn)平米體驗(yàn)式都市商業(yè)旗艦 市場(chǎng)定位：十堰核心商業(yè)旗艦，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的一站式大型綜合商業(yè)中心 形象定位：十堰首席 CITY MALL 消費(fèi)定位：我的生活購(gòu)物樂(lè)園 商業(yè)定位語(yǔ)：商業(yè)核心 這里集中了著名的品牌旗艦店，應(yīng)有 盡有的名牌、新潮產(chǎn)品；這里不僅是購(gòu)物天堂，而且還是美食廣場(chǎng)，有數(shù)不盡的各類餐廳、咖啡館和快餐店；這里也是娛樂(lè)中心，可以閱讀書(shū)刊、聽(tīng)音樂(lè)、看電影、帶孩子在游樂(lè)場(chǎng)中盡情歡樂(lè)；這里是最好的休閑勝地，有多家知名美容院、足療洗浴中心給你帶來(lái)舒適和享受；這里還是絕佳的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，擁有大型的健身俱樂(lè)部，可以提供你所需要的各類健身方式，各種慶?；顒?dòng)和比賽也都可以足不出戶在此舉行……；總之，這里應(yīng)有盡有，在大都會(huì)，只要你想到的，都能得到。 人性化 國(guó)際 B． CITY MALL形象表現(xiàn) 時(shí)尚 CITY MALL 是一種體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)，是商業(yè)發(fā)展進(jìn)入高級(jí)階段的產(chǎn)物，代表著一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展潮流。 主題概念設(shè)計(jì) 主題概念定位： CITY MALL 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 城市購(gòu)物中心 —— “集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的城市商業(yè)航母” 主形象定位語(yǔ)： 十堰首席 CITY MALL 引領(lǐng)商業(yè)未來(lái) 商業(yè)價(jià)值定位語(yǔ)： 大都會(huì) CITY MALL—— 商業(yè)核心 財(cái)富金礦 概念演繹 CITY MALL 是什么？即都市化的精致型的 Shopping Mall，它綜合了普通商業(yè)或購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)，是一種多元化、復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體的大型購(gòu)物中心。概念策劃是當(dāng)前房地產(chǎn)策劃方法上的主要特征，它強(qiáng)調(diào)某個(gè)創(chuàng)意，賦予產(chǎn)品更多附加價(jià)值和內(nèi) 涵，以領(lǐng)先的概念設(shè)計(jì)模式而使樓盤熱銷。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品定位是市場(chǎng)營(yíng)銷者制定企業(yè)整體銷售策略的基礎(chǔ)，產(chǎn)品及形象能否為消費(fèi)者認(rèn)同及喜好，很大程度上取決于產(chǎn)品定位。科特勒在《營(yíng)銷管理》中概括：“定位就是對(duì)公司的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而使其能在目標(biāo)顧客心目中占用一個(gè)獨(dú)特的、有價(jià)值的位置的行動(dòng)。 通過(guò)適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，推出優(yōu)惠招商租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 故本項(xiàng)目建議賦予新型商業(yè)概念，以十堰步行街區(qū)域標(biāo)志商業(yè)形象加以提升，重點(diǎn)創(chuàng)建商業(yè)環(huán)境，以創(chuàng)建購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合型商業(yè)，提升商鋪潛在價(jià)值，挖掘地塊的最大商業(yè)價(jià)值。經(jīng)營(yíng)布景、經(jīng)營(yíng)模式、開(kāi)業(yè)時(shí)間、項(xiàng)目包裝、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)推廣等方面需細(xì)致研究制定。 從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩兀肆髁看?、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是 新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，十堰當(dāng)前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的 “一站式購(gòu)物”的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的；三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊能源狀況，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。 本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析 從市場(chǎng) 調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 ■ 五堰步行街區(qū)域整體檔次不高，將對(duì)項(xiàng)目的定位及商業(yè)價(jià)值挖掘造成不利影響 ■ 面臨六堰新商圈的挑戰(zhàn)，潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將分流部分客戶 六堰商圈逐步形成，檔次高、規(guī)劃合理，新建項(xiàng)目不斷，形成對(duì)五堰舊商圈的挑戰(zhàn)?？梢?jiàn)這幾年十堰市地產(chǎn)發(fā)展之迅猛，而一般而言這樣的增幅是一個(gè)市場(chǎng)高峰前的寫(xiě)照，但從目前十堰房?jī)r(jià)水平而言，市場(chǎng)又相對(duì)其他城市較為健康，因此良好的宏觀環(huán)境也是本案機(jī)遇所在。 ■ 十堰市缺乏一體化的大型購(gòu)物中心 區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)，該區(qū)本項(xiàng)目可作為十堰的標(biāo)志性中高檔商業(yè)區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的新型商業(yè)模式購(gòu)物中心在十堰尚未出現(xiàn)，面臨發(fā)展機(jī)會(huì)。推廣浪費(fèi)大，并在一定程度上形成競(jìng)爭(zhēng)。 ■ 地處商業(yè)區(qū)，無(wú)景觀，會(huì)有噪音聯(lián)想，不利于住宅銷售。對(duì)面即是豐融超市，而金融、教育、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)更是環(huán)繞周邊 ，這里生活的人更輕松得意。 ■ 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 總體商業(yè)面積 36855 平米， 具有一定的商業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃超前，項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開(kāi)發(fā)領(lǐng)先 ■ 定位領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)：集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、娛樂(lè)于一體的前瞻規(guī)劃定位，領(lǐng)先十堰，從而可樹(shù)立本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ Strength） ■ 地段優(yōu)勢(shì)： 地處十堰繁華商業(yè)中心，五堰成熟商圈的黃金地段，地段優(yōu)勢(shì)明顯，是十堰市民購(gòu)物逛街的主要區(qū)域，商業(yè)價(jià)值最高的地段，商業(yè) 影響力占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。安裝現(xiàn)代化的遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)，對(duì)水、電、煤氣、采暖 進(jìn)行自動(dòng)抄表，使用戶使用一張 IC 卡，完成樓內(nèi)物業(yè)管理、停車、消費(fèi)及水、電、煤氣、采暖等費(fèi)用的統(tǒng)一繳納。為保證住戶安全，設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在走道、電梯橋箱和其他重要部位設(shè)置攝像頭。 B區(qū)地下二層，商業(yè)裙樓四層，架空一層，以上為住宅。順應(yīng)地形成起伏的錯(cuò)動(dòng)的商業(yè)空間，提煉出建筑錯(cuò)動(dòng)的主題，住宅立面通過(guò)錯(cuò)動(dòng)的元素，刻畫(huà)出建筑輕盈活潑的性格，烘托其順應(yīng)地形朝向起伏的態(tài)勢(shì)；商業(yè)立面通過(guò)錯(cuò)動(dòng)的造型元素，加強(qiáng)人行出入口的空間暗示，更營(yíng) 造出活躍律動(dòng)的商業(yè)店面?zhèn)€性；整體立面劃分的數(shù)學(xué)美在光影與材質(zhì)的對(duì)比之中，“錯(cuò)動(dòng)”出強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，成為該街區(qū)的新地標(biāo)。小區(qū)設(shè)置地下一層停車場(chǎng)，共有車位 346 個(gè)。 ：由于人民路為城市主干道，香港街 與五堰北街均為半封閉步行街，小區(qū)車行入口設(shè)置在地塊北面連接人民路與香港街的規(guī)劃路上，便于統(tǒng)一管理。架空層花園既作為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的空間，又為小區(qū)住戶提供了區(qū)別于喧嘩商業(yè)環(huán)境的相對(duì)寧?kù)o、流動(dòng)的休閑空間，步行其間能暢快地呼吸，盡享綿延綠意。多種住宅戶型的合理分布，最優(yōu)戶型盡量布置在小區(qū)景觀及朝向較好的區(qū)域，景觀戶型和朝向戶型各得其所，這樣得到最大的開(kāi)發(fā)效益。在建筑與其區(qū)域之間建立一種互相依賴的關(guān)系，建筑實(shí)體與其環(huán)境之間的產(chǎn)生空間的、情感的、陽(yáng)光燦爛的交流。通過(guò)外空間環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使之產(chǎn)生出多層次的有序的變化的建筑外部空間，形成豐富多彩的商業(yè)氣氛。通過(guò)地塊北部道路連五堰人民路與香港街，將周邊現(xiàn)有建筑合理納入新的商圈，共同提升整體價(jià)值。根據(jù)基地形狀，挖掘出多種商業(yè)模式：沿街商業(yè)、半地下商業(yè)、內(nèi)街商業(yè)、外街商業(yè)、商業(yè)中心島以及延伸出的廣場(chǎng)商業(yè)模式等。充分利用周邊的商業(yè)氛圍，使得兩個(gè)不同標(biāo)高的商業(yè)廣場(chǎng) 各自成為人民路商業(yè)廣場(chǎng)與香港街商業(yè)廣場(chǎng)，成為帶狀商業(yè)空間的放大節(jié)點(diǎn)港灣空間，積聚人氣。 ： ⑴ .最大程度上地挖掘地塊商業(yè)潛值 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 充分利用現(xiàn)狀地形的起伏變化，通過(guò)剖面關(guān)系的設(shè)計(jì)分析，改變僅順應(yīng)地形變化的低效率的商業(yè)空間格局，形成不同標(biāo)高的錯(cuò)動(dòng)的廣場(chǎng)空間，實(shí)現(xiàn)更大面積的“沿街商鋪”。在地塊周邊合理位置，設(shè)置了人流出入口，將步行街人流導(dǎo)入商業(yè)廣場(chǎng)。 ：東面遠(yuǎn)眺山地自然景觀；西面為人民路城市景觀；南北兩面則遠(yuǎn)眺帶狀幾大步行街景觀以及建筑自然構(gòu)造的環(huán)境 景觀。 4. 周邊環(huán)境特點(diǎn)：項(xiàng)目定位：形成與住宅完美結(jié)合的香港街步行系統(tǒng)的核心商圈。人民路為城市主要干道，城市主要交通干線 （ 5 路、 10 路、 4 路、 7 路、 8 路、 9路、 22 路、28路）必 經(jīng)之地，香港街與五堰北街，為半封閉的步行街，形成十堰市的南京路。地塊處于規(guī)劃的“武當(dāng)商城”核心區(qū)域，地理位置非常優(yōu)越，稱得上是黃金地段中的黃金地段。但人們對(duì)兩盤的前景還是看好的。 —— 朝陽(yáng)中路的武當(dāng)國(guó)際園和人民路上將軍花園的盛裝開(kāi)盤，創(chuàng)造了十堰樓市之最，武當(dāng)國(guó)際園開(kāi)盤價(jià)為 2600 元 /平方米。 —— 房地產(chǎn)業(yè)與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊， 2020 年十堰市人均 GDP首次突破 1000 美元，整體經(jīng)濟(jì)《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 實(shí)力已位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市之列。 —— 普通商品房仍是市場(chǎng)需求主體，中低價(jià) 位、小戶型商品住宅成為銷售主體， 120平米以上戶型面臨較大銷售壓力。 住宅部分： —— 舊城改造拉動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)需求，近年價(jià)格一路上漲，十堰市的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺。全國(guó)各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。 —— 眾多十堰居民有投資商鋪的強(qiáng)烈需求。五堰步行街在商品檔次，商業(yè)環(huán)境、休閑娛樂(lè)配套建設(shè)上應(yīng)該說(shuō)落后于六堰，但是在商業(yè)規(guī)模，商業(yè)氛圍、人氣上要稍強(qiáng)于六堰。 —— 商鋪?zhàn)饨鹚阶罡邽椴叫薪峙c五堰北街區(qū)域，每平米月租金達(dá)到 200— 260元，此區(qū)域也是人流量最大的商業(yè)中心。五堰人民北路段改造商業(yè)項(xiàng)目“天麟盛華廣場(chǎng)”一層商鋪售價(jià)達(dá)到 26000 元 /平米，成為十堰目前最高的商業(yè)售價(jià)。 —— 在 2020年十堰城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）的平均價(jià)格走勢(shì)中，出現(xiàn)比 2020 年（ 5225 元 /平方米）增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)的現(xiàn)象，2020 年商鋪地產(chǎn)平均售價(jià) 元 /平米，主要得益于茅箭區(qū)武當(dāng)廣場(chǎng)、嘉匯新城、華燈商城、四季星座等沿街商鋪，《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 上述商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格均在 1萬(wàn)元以上，武當(dāng)廣場(chǎng)一層售價(jià)達(dá)到 16800 元。五堰（步行街）商圈歷史悠久，人氣最旺。 （上圖為三堰翰林 世家） 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2．在售項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 案名 位置 總建面 （萬(wàn)㎡） 主要戶型 面積（㎡） 均價(jià)元 /㎡ 錦繡華庭 六堰建行后 8 二房二廳 84 2700 三房二廳 141— 152 四房二廳 176 奧林花園 北京路體育中心園丁小區(qū)旁 二房二廳 70— 92 2200 三房二廳 95— 125 春華新苑 太和醫(yī)院旁（千秋佳業(yè)代理） 二房二廳 80— 105 1900 三房二廳 119— 149 東方大廈 二堰橋頭 二房二廳 105— 118 1900 三房二廳 133— 151 東山苑該區(qū)樓市價(jià)格比上期略有下降，同比上漲 ％。 張灣區(qū)： 二季度張灣區(qū)住宅類平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度下降了 元 /平方米，漲幅為－ ％。 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789