【正文】 裝修手續(xù)，管理費也從領取鑰匙時開始計算。 人員管理方面 （ 1）對所有的居住和商戶經(jīng)營的人員進行登記造冊； （ 2）建立相應的人員、物品出入、入住等管理制度； （ 3）實行《居住卡》制度，所有居住的人員一人一證，定期更換，如有遺失，可重新申請補辦，如有借用情況出現(xiàn)，則進行處罰，從而更有效的嚴密監(jiān)控進出的人員，加強對外來人員進出登記以及物品的出入管理； （ 4）新入住的人員和商戶必須持勝寶旺公司行政部的《居住證明》才能到管理處辦理入住手續(xù)，并及時簽訂各種入住資料和建立檔案資 料。 安全管理方面 （ 1）居住人員和商戶在辦理入住手續(xù)時，管理處就與其簽訂《治安消防責任書》。對違反管理規(guī)定侵犯居住人員和商戶安全的行為發(fā)現(xiàn)后及時制止，以維護大家的共同利益。 （ 3） 巡邏保安每天都要對消防栓、滅火器、熱水器等公共設備設施的狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，確保都處于有效使用狀態(tài)。 （ 5）定期對居住的人員和商戶開展安全、消防教育和培訓，加強他們的安全意識。 （ 7）建立各種安全處置預案。 （ 2）建立房間內(nèi)務管理規(guī)定，督導居住的人員共同搞好房間的衛(wèi)生。 （ 4）制訂地面的清洗和墻面的保潔計劃，定期對地面和墻面進行清洗和保潔。 （ 3）建立相應的管理制度，對違反制度的人員 有權給予相應的處罰。 公共設施方面 （ 1）建立《房屋維修和保養(yǎng)計劃》，定期對樓體、地面、樓梯、護欄、給排水系統(tǒng)等進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保樓的整體安全性； （ 2）制定和張貼各種服務標識，如消防圖、方位指示圖、警示標語等，方便商戶的經(jīng)營和顧客的引導； （ 3）認真聽取居住人員和商戶的意見，及時解決他們提出的問題和困難，為他們的居住和經(jīng)營活動提供盡可能的方便。才能達到管理目的。 對所有老化的線路進行更換，特別是 19 棟。 對所有銹蝕的護欄、防盜網(wǎng)、鐵門、鐵窗等進行一次全面的除銹和防銹處理。 公寓的管理制度經(jīng)過雙方協(xié)商，審核通過后，物業(yè)公司有權對違反制度的人員進行處罰；如違反制度的人拒絕接受處罰或生事，通報勝寶旺公司進行處罰。 建議將現(xiàn)在的四個出入口防盜門全部改裝成電子門禁系統(tǒng)，形式可為密碼式或 IC 卡式，從長期考慮，不但可以節(jié)省管理成本，還可大大提高樓的整體安全性。 五、管理目標 物業(yè)公司通過嚴格的規(guī)范的管理制度和嚴格的管理措施，并在勝寶旺公司的大力支持下，可在半年內(nèi)逐步達到如下管理和服務目標： 年度重大安全事故發(fā)生率為 0； 注： “重大安全責任事故”是指以下幾種情況 ── 失職或玩忽職守引發(fā)的火災； ── 失 職或玩忽職守引發(fā)的水浸； ── 居住人員的意外死亡事故。 六、人員配置 組織機構圖 主任 1 名 保安兼房管 15 名 保潔 2 名 綜合維修工 1 名 俱樂部管理員 1 名 相關說明 （ 1）管理處共設人員 20 人。 （ 3）設保安兼房管員 15 名，其中 3 個出入口每個設一崗，每崗三班運轉共需 9 人，負責進出人員和物品的查驗；每 班設帶班 1 人，負責查房、頂崗和日常安全問題的處理；每班設替補 1 人，負責休息、生病人員替換。 （ 5）設俱樂部管理員 1 名，負責俱樂部和閱覽室的管理。 七、管理處工作運行機制 在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，各責任人員即開始執(zhí)行，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供主任做出校正、判斷、總結。 在上述過程中，最重要就是反饋渠道這一環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。軟件方面，在安全管理的控制上，管理處按照巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。要求每位員工都是信息收集員，無論是居住人員或商戶的要求和希望，還是樓內(nèi)各類動態(tài)現(xiàn) 象的出現(xiàn)；無論是居住人員或商戶的細小變化，還是物業(yè)設備的異常反應等等，凡是對服務和安全質量產(chǎn)生影響的，在自己職權和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時反映給管理處主任，以便及時作出處理。 維修費 實行實報實銷，每月管理處根據(jù)下月的實際需要制訂采購計劃后報勝寶旺公司審批，采購完成后直接到勝寶旺公司報銷。 稅金及其它不可預見的費用 按總成本的 10%計算，每月為（ 35520＋ 1000） 10%=3652 元 總管理成本 每月： 35520＋ 1000＋ 3652＝ 40172 元 每年： 40172 12＝ 482064 元 九、管理酬金 物業(yè)公司的管理酬金比例為每年總管理成本的 15%（不含應繳納的稅金），具體每年為 （ 35520＋ 1000＋ 3652） 15% 12= 元 深圳市赤灣物業(yè)管理有限公司 200X 年 6 月 24 日