【正文】 貴陽(yáng)汽車市場(chǎng)業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色。該地塊產(chǎn)權(quán)屬省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩家單位所有。 二、項(xiàng)目用地狀況 項(xiàng)目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長(zhǎng) 473 米，縱深 70— 130米。 在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合 50004㎡，林地及坡地約 40 畝，合 26668 ㎡，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。目前該地塊現(xiàn)有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計(jì)劃用 l． 2 萬(wàn)立方，電信網(wǎng)絡(luò)通過(guò)，煤氣、排污、排洪條件具備。 第三節(jié) 三利商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 三利商貿(mào)城項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。 業(yè)態(tài)功能如圖示： （ 4S）汽車專賣中心 信息提供 服務(wù) 零部件銷售 整車銷售 汽配中心 汽車維修服務(wù)中心 汽車銷售中心 二、規(guī)劃設(shè)置建議 本項(xiàng)目建筑規(guī)模 10 萬(wàn)㎡，暫考慮 8 萬(wàn)㎡，具體面積分配如下表： 序號(hào) 名 稱 面積分配 位置設(shè)置 經(jīng)營(yíng) 1 汽 車銷售中心 30000 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 二樓一半體量 分零租賃 2 （ 4S）汽車專賣中心 10000 ㎡ 一樓賣場(chǎng)主廳 分零租賃 3 汽配中心 5000 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 分零租賃 4 汽車維修服務(wù)中心 2500 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 分零（或整體）租賃 5 汽車裝飾美容中心 2500 ㎡ 一樓賣場(chǎng)附廳 分零（或整體）租賃 6 倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 5000 ㎡ 二樓 分零租賃 7 服務(wù)中心 1200 ㎡ 二樓 —— 8 辦公商務(wù)中心 5000 ㎡ 三樓 分零租賃 9 舊車拍賣中心 1500 ㎡ 二樓 委托經(jīng)營(yíng) 10 物業(yè)管理中心 500 ㎡ 一樓 —— 11 物業(yè)租賃中心 200 ㎡ 一樓 —— 12 汽車俱樂(lè)部 3000 ㎡ 三樓 委托經(jīng)營(yíng) 13 新車加油站 300 ㎡ 附屬設(shè)施 委托經(jīng)營(yíng) 14 品牌餐飲 5000 ㎡ 三樓 整體租賃經(jīng)營(yíng) 15 員工宿舍區(qū) 5000 ㎡ 附屬設(shè)施 租賃經(jīng)營(yíng) 16 其它 3300 ㎡ —— —— 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮如下方面： 土地平整，宜消除土地自然高差； 層高設(shè)置：不低于 ；一層層高不低于 ； （ 4S）汽車專賣中心是本項(xiàng)目賣場(chǎng)規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少 跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 考慮從主樓兩翼開(kāi)辟車道直達(dá)第二層； 考慮設(shè)置載重貨運(yùn)電梯二部； 第一層設(shè)主入口通道（中庭位置）和兩個(gè)次入口（兩翼）； 試車場(chǎng)地設(shè)置于主樓背面靠山麓沿線； 汽車維修服務(wù)中心設(shè)置于第一層賣場(chǎng)附廳靠山麓一側(cè)； 汽車裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣場(chǎng)附廳靠臨街面； 設(shè)置地面停車場(chǎng)（臨街沿線廣場(chǎng)內(nèi)），可同時(shí)考慮利用地塊自然高差做局部地下停車場(chǎng)； 1 為有利于規(guī)劃好賣場(chǎng)，可考慮不做沿街獨(dú)立門面； 1 加油站設(shè)置考慮獨(dú)立于主樓的臨街地塊位置，可同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)； 三、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè) 二 十四小時(shí)電話咨詢服務(wù)； 設(shè)立舊車拍賣中心（附屬業(yè)務(wù)），聘請(qǐng)汽車評(píng)估師委托估價(jià)，以利于以舊換新業(yè)務(wù)，暫不考慮規(guī)?；亩周嚱?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)； 邀請(qǐng)知名駕駛培訓(xùn)中心進(jìn)駐，開(kāi)設(shè)駕駛、維修、保養(yǎng)等培訓(xùn)業(yè)務(wù)； 定期舉行新車發(fā)布 、車展等汽車文化活動(dòng)、全場(chǎng)讓利促銷活動(dòng)等； 委托有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和影響力的人士成立“車友俱樂(lè)部”，定期組織活動(dòng)、舉辦車會(huì)交流會(huì)， 適當(dāng)時(shí)機(jī)創(chuàng)辦市場(chǎng)?？?促進(jìn)本汽車園市場(chǎng)影響力； 投資與“貴州都市報(bào)”或“貴陽(yáng)晚報(bào)”協(xié)作，定期在某固定版面創(chuàng)辦“汽車沙龍”、“汽車之窗”等欄目，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和刊登廣告，為經(jīng)營(yíng)商家 創(chuàng)造一個(gè)高性價(jià)比的信息傳播平臺(tái) ； 建立網(wǎng)站 ，至今貴陽(yáng)未有，相對(duì)費(fèi)用較低。關(guān)鍵是為了傳遞反饋信息、提升項(xiàng)目品 質(zhì)，同時(shí)，利于招商，引進(jìn)新的汽車品牌； 以打造 “汽車公園”為主題，突出項(xiàng)目所在地的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而以貴陽(yáng)定位為“林城”相對(duì)應(yīng)，塑造口碑宣傳和樹(shù)立自身形象； 第四節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施建議 一、方案一：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的招商引資思路 “地段、品牌、服務(wù)”是經(jīng)營(yíng)汽車的核心要素。從其它行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，以北京華聯(lián)、諾瑪特進(jìn)駐貴陽(yáng)為代表，已尋找到了生存與發(fā)展的空間，成為兩大重量級(jí)超市，人氣十足，場(chǎng)面火爆。 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司（廣物汽貿(mào)）代理經(jīng)銷 150 多個(gè)型號(hào)的進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)名車，常年備有 3000多輛展車供客戶選擇。 （一） 廣物汽貿(mào)的客戶網(wǎng)絡(luò) 進(jìn)口展廳： 奔馳系列 寶馬系列 奧迪系列 富豪系列 豐田系列 日產(chǎn)系列 本田系列 三菱系列 歐寶系列 紳寶系列 歐雅系列 大宇系列 凱迪拉克 現(xiàn)代系列 法國(guó)標(biāo)致 大眾系列 吉普系列 國(guó)產(chǎn)展廳： 奧迪系列 別克系列 桑 塔 納 寶來(lái)系列 捷達(dá)系列 帕 薩 特 富康系列 夏利系列 波羅系列 奇瑞系列 威姿系列 紅旗系列 昌河系列 長(zhǎng)安系列 金杯系列 五菱系列 五 十 鈴 悅達(dá)起亞 瑞風(fēng)系列 松 花 江 福達(dá)系列 中興系列 雪 佛 蘭 塔 菲 克 依 維 柯 東風(fēng)系列 解放系列 （二） 引進(jìn)廣物汽 貿(mào)的優(yōu)勢(shì) 運(yùn)用品牌效益，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力； 規(guī)范管理汽車市場(chǎng)，容易制造新聞熱點(diǎn)； 可以減少招商費(fèi)用與廣告投入； 可以降低操作難度和提高品牌進(jìn)駐率； 將帶動(dòng)貴陽(yáng)其它汽車公司的進(jìn)場(chǎng)； 能真正做到 4S 店，給后市場(chǎng)做大； 由于全國(guó)有連鎖店，鄰省特殊情況下，可以隨時(shí)調(diào)貨，彌補(bǔ)了貴陽(yáng)定貨需 1 個(gè)星期，甚至 20 多天的市場(chǎng)空白； 由于自己有配送隊(duì)伍，可減輕運(yùn)輸成本，在銷售價(jià)格上，占優(yōu)勢(shì)； 引進(jìn)廣物汽貿(mào)，連鎖店，可以降低社會(huì)流通成本，提高流通效率； 對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組起到了分解、催化作用。 招商計(jì)劃大致分兩步進(jìn)行： 第一步：按 1— 4 點(diǎn)的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進(jìn)品牌汽車專賣 店； 第二步：結(jié)合 5 點(diǎn)和大型品牌的號(hào)召力，來(lái)帶動(dòng)普通品牌汽車和經(jīng)銷商。 三、綜合結(jié)論 方案一的所帶來(lái)的整體利益應(yīng)大于方案二，但洽談難度較大，現(xiàn)沒(méi)有完整的可行性方案很難說(shuō)服對(duì)方；方案二的招商形式受外環(huán)境影響 較大，關(guān)系到國(guó)際市場(chǎng)、中國(guó)市場(chǎng)和當(dāng)?shù)叵M(fèi)等因素。但由于 WTO的加入，有諸多新品牌將要打入中國(guó)市場(chǎng)，他們?cè)谶x店時(shí)，除了位置外，對(duì)規(guī)模、配套設(shè)施及企業(yè)形象有嚴(yán)格要求，本項(xiàng)目占有一定優(yōu)勢(shì)。本案規(guī)劃建設(shè)速度要快，搶先機(jī)，讓他們主動(dòng)退出市場(chǎng)，改做其它 的項(xiàng)目，或我們努力爭(zhēng)取方案一能得到順利實(shí)施。 第三部分 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第一節(jié) 投資估算及資金籌措 一、投資估算 商貿(mào)城總建筑面積為： 80000 ㎡ 固定資產(chǎn)投資總額約為： 11200萬(wàn)元（詳見(jiàn)投資估算表） 二、資金籌措 根據(jù)本項(xiàng)目總投資較大的情況，投資可按如下來(lái)源考慮： 三利公司自籌資金為 2020萬(wàn)元（主要用于土地費(fèi)用）； 向投資公司尋求投資 4120萬(wàn)元； 向銀行貸款 5500萬(wàn)元（用一期工程建成后資產(chǎn)作抵押）。其中建設(shè)期 2年。 投資年度 投資額 主要用途 2020 年 2020 萬(wàn)元 土地 2020 年 4120 萬(wàn)元 一期建設(shè)及建設(shè)期利息 2020 年 5500 萬(wàn)元 二期建設(shè)及建設(shè)期利息 二、投資估算 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用名稱 建筑面積 估算投資 單位指標(biāo) (㎡ ) (萬(wàn)元 ) (元／㎡ ) 一 主體工程 80000 7426． 00 l 土建 4800． 00 600 2 室內(nèi)外裝修 2020． 00 250 3 給排水 96， 00 12 4 電氣照明 160． 00 20 5 通風(fēng)空調(diào) 60． 00 6 消防噴淋 280． 00 7 電腦監(jiān)控 30． 00 二 環(huán)境配套工程 642． 80 1 主入口廣場(chǎng) 3000 180． 00 600 2 道路 7300 51． 10 70 3 停車場(chǎng) 6800 27． 20 40 4 供水排污管網(wǎng) 200． 00 5 變配電 150． 00 6 綠化 6900 34． 50 50 三 其他費(fèi)用 812． 32 1 場(chǎng)地平整 40． 00 2 地質(zhì)勘察 32， 00 4 3 工程設(shè)計(jì) 64． 00 8 4 施工監(jiān)理 74， 26 l％ 5 城建配套 45 6 建設(shè)管理 242． 06 3％ 四 土地費(fèi)用 2020． 00 一 —— 四合計(jì) 10881． 12 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 326． 43 3％ 總投資 三、營(yíng)業(yè)收入估算 為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引商家入場(chǎng)，盡快使商城形成氣候，不計(jì) 建設(shè)期第一年、第二年租金收益，第三年以極低的租金出租，然后從第四年開(kāi)始逐步提高租金。另外，為便于操作，以出租率 80%，不以分期開(kāi)發(fā)來(lái)進(jìn)行測(cè)算（租金測(cè)算趨于保守）。 （二） 折舊費(fèi) 按直線折舊法折舊： 年折舊費(fèi) =(原值 殘值 )／折舊年限 本項(xiàng)目計(jì)算期為 20年，扣除 2年建設(shè)期折舊年限為 18年。 所得稅為各年度利潤(rùn)總額的 33％計(jì)征。通過(guò)貸款償還能力分析，本項(xiàng)目在建成營(yíng)運(yùn) 6． 33年后即可償還貸款。 綜上所述，該項(xiàng)目具有良好的財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目是可行的。哈飛汽車銷售店 中曹司 哈飛 400 ㎡ 3812435 貴州眾智汽車銷售服務(wù)有限公司 中曹司 300 ㎡ 3816056 貴州生資公司小轎車專營(yíng)店 中曹司 250 ㎡ 貴州 易發(fā)汽車貿(mào)易有限公司 中曹司 風(fēng)景海獅 150 ㎡ 貴州七月陸風(fēng)汽車銷售有限公司 中曹司 陸風(fēng)汽車 300 ㎡ 貴州江鈴汽車銷售服務(wù)有限公司 中曹司 江鈴汽車 200 ㎡ 貴陽(yáng)易發(fā)汽車貿(mào)易有限公司 中曹司 北京 粵鈴汽車 粵鈴 、躍進(jìn)、中興皮卡 4F 400 東風(fēng)雪鐵龍 解放小卡、東風(fēng)、華陽(yáng) 4F 300 附件 電話調(diào)查表（模擬招商） 公 司 名 稱 品 牌 接聽(tīng)者 電 話 地 址 關(guān) 鍵 詞 生產(chǎn)廠家 中華 鄧先生 （ 024） 88213361 資料 位置 品牌 規(guī)模 實(shí)力 交通 要求：在 貴州有 1 家經(jīng)銷商，對(duì)方想通過(guò)傳真資料（招商計(jì)劃書(shū)和宣傳冊(cè)）來(lái)了解本項(xiàng)目概況，并對(duì)項(xiàng)目提出要求： ① 位置：離主城區(qū)的距離； ② 品牌：指相關(guān)汽車品牌的檔次； ③ 規(guī)模：建筑面積、場(chǎng)地是否平坦； ④ 實(shí)力：其他汽車銷售公司實(shí)力； ⑤ 交通：公交線路。類似大型汽車公園的項(xiàng)目，是否入場(chǎng)，目前公司暫無(wú)計(jì)劃。 貴州高山公司 專營(yíng)進(jìn)口汽車 三菱 本田 謝先生 3810296 中曹司 入股 規(guī)模 要求：想 參加入股（看中規(guī)模），早已知道該項(xiàng)目的地理位置?；菹壬J(rèn)為：人們的消費(fèi)習(xí)慣已傾向于花溪大道，當(dāng)前，消費(fèi)者購(gòu)買能力有限，一時(shí)出現(xiàn)如此大的項(xiàng)目，等于在瓜分市場(chǎng)，能否操作好，要靠開(kāi)發(fā)商的實(shí)力?？偛吭O(shè)在北京。需看資料（招商計(jì)劃書(shū)、宣傳冊(cè)） 可以考慮。 貴州乾通汽車 上海通用 金杯通用 東方日產(chǎn) 王小姐 3812999 花溪大道中段 532 號(hào) —— 要求：因負(fù)責(zé)人不在，具體情況不了解。 貴陽(yáng)四揚(yáng)汽車銷售服務(wù)有限公司 馬自達(dá) 劉燕 3801591 小河西南環(huán)線 150 號(hào) 不考慮入場(chǎng) 要求：自己有地，正在籌建中。 貴州風(fēng)景汽車銷售服務(wù)有限公司 法國(guó)雷諾 甘先生 6847566 新天大道北段 18 號(hào)（順海加油站） 品牌 資料 要求：該公司剛成立，由于資金問(wèn)題，今年暫不考慮；若將來(lái)入場(chǎng)經(jīng)銷商的品牌相當(dāng)、可寄資料（招商計(jì)劃書(shū)、宣傳冊(cè)），了解后給予答復(fù)。從而得出有利于項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)論，經(jīng)銷商最關(guān)心以及需要了解的問(wèn)題依次是：規(guī)模、位置、交通、 資料、品牌、租金、配套、服務(wù)及其