【正文】 固定資產(chǎn)減值準備 注：科目一一對應(yīng)。 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 注：科目一一對應(yīng)。 【 2020 年原考題 1 月 20 日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用。該出租商品房預(yù)計使用 50年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。 ” 商品房的轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日即 208 年 1月 20 日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 商品房 9 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 9 000 208 年 12月 31 日計提折舊（當月增加，下月開始計提折舊）： 借：其他業(yè)務(wù)成本 165（ 9 000/5011/12 ） 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 165 （ 2） 1月 5日，收回租賃期屆 滿的一宗土地使用權(quán)，經(jīng)批準用于建造辦公樓。辦公樓于 3月 1日開始建造，至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出 3 500 萬元。該商鋪成本為 6 500 萬元，至重新裝修之日，已計提折舊 2 000 萬元，賬面價值為 4 500 萬元，其中原裝修支出的賬面價值為 300 萬元。裝修后預(yù)計租金收入將大幅增加。 借：投資性房地產(chǎn)（在建） 4 200 營業(yè)外支出 300（原裝修賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 商鋪 6 500 208 年 12月 31 日： 借：投資性房地產(chǎn)（在建） 1 500 貸：銀行 存款等 1 500 借：投資性房地產(chǎn) —— 商鋪 5 700 貸：投資性房地產(chǎn)（在建） 5 700（ 4 200＋ 1 500） 甲公司對出租的商品房、土地使用權(quán)和商鋪均采用成本模式進行后續(xù)計量。 ，正確的是（ ）。 【答案】 D 208 年度應(yīng)當計提的折舊是（ ）。 9 000 萬元 5 700 萬元 6 000 萬元 14 535 萬元 【解析】商品房已從存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，存貨列報金額為 0，選項 A錯誤；在建工程（辦公樓）金額為 3 500，選項 B錯誤；商品房、土地使用權(quán)和商鋪均不確認為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)金額為 0，選項 C錯誤；投資性房地產(chǎn)金額＝商品房（ 9 000―165 ）＋商鋪 5 700＝ 14 535，選項 D正確。 貸差＝轉(zhuǎn)換日公允價值－轉(zhuǎn)換日賬面價值＝轉(zhuǎn)換日公允價值－上年末公允價值＝不超過 12 個月的期間內(nèi)的漲跌價 【例題 208 年 l0 月 15 日，該寫字樓的公允價值為 4 800 萬元。 【解答】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 48 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 45 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 2 500 000 公允價值變動損益 500 000 【注釋】 轉(zhuǎn)換日的公允價值 4 800 萬元比賬面價值 4 750 萬元高出 50萬元，因此貸記公允價值變動損益 50萬元。 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 公允價值變動損益 貸：固定資產(chǎn) 資本公積 —— 其他資本公積 注：借差計入公允價值變動損益，貸差計入資本公積 —— 其他資本公積。 計算分析題】甲企業(yè) 2020 年 1月 1日把一棟自用的辦公樓用于出租，這棟辦公樓原價 5 000 萬元，已計提折舊 1 000 萬元，已使用 10 年。那么，轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理為： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 30 000 累計折舊 1 000 貸：固定資產(chǎn) 5 000 資本公積 —— 其他資本公積 26 000 公允價值高于賬面價值的差額 26 000 萬元，為何不能記為公允價值變動收益呢？這是為了防止上 市公司虛增利潤。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額，因為自用房地產(chǎn)可能是 10 年、 20年前購建的，當時的市價很低，經(jīng)過一二十年的漲價，房地產(chǎn)的市價可能翻了幾倍。當然，如果企業(yè)把這棟樓出售，那么原來計入資本公積的那個差額，可以轉(zhuǎn)為收益。任何一家企業(yè)不可能經(jīng)常性的出售辦公樓，所以操作空間就很小了。 投資改自用，貸差最多就是不超過 12 個月的期間內(nèi)市價上漲的金額，該金額一般不太大，因此，允許其確認為當期收益。 【例題 該辦公樓預(yù)計使用年限為 20 年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃 2年，年租金 150 萬元，每半年支付一次。 甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 要求：根據(jù)上述材料，不考慮其他因素，回答下列 第（ 1）題至第（ 2） 題 。 A. 出租辦公樓應(yīng)于 204 年計提折舊 150 萬元 B. 出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日確認資本公積 175 萬元 C. 出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其原價 3 000 萬元確認為投資性房地產(chǎn) D. 出租辦公樓 204 年取得的 75 萬 元租金應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價值 【答案】 B 【解析】 A選項，出租辦公樓應(yīng)于 204 年計提折舊＝ 3 000/20 ＝ 75萬元，所以A選項不正確； B選項，出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日應(yīng)確認資本公積，因為采用公允價值模式計量，轉(zhuǎn)換前的賬面價值 =3 0003 000/20=2 625 （萬元），公允價值為 2 800 萬元，轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值大于賬面價值，所以差額應(yīng)該計入資本公積 =2 8002 625=175（萬元），所以 B選項正確； C選項，出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其公允價值確認為投資性房地產(chǎn) , 所以 C選項不正確。 （ 2）上述交易或事項對甲公司 204 年度營業(yè)利潤的影響金額是（）。 【例題 207 年 2月 10日，董事會批準關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。 207 年 2月 20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 207 年 3月 1日起 2年，年租金為 360 萬元。 209 年 3月 1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款 2 800 萬元。 （ 1）甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時點是（ ）。 （ 2）甲公司 209 年度因出售辦公樓而應(yīng)確認的損益金額是（ ）。這里要注意將因轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值而計入資本公積的金額轉(zhuǎn)入當期損益。具體來說，也分成本模式和公允價值模式兩種情況。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 借或貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益 （ 2）存貨轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 存貨跌價準備 公允價值變動損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積 —— 其他資本公積 成本模式轉(zhuǎn)換 小結(jié) 公允價值模式轉(zhuǎn)換小結(jié) 轉(zhuǎn)換與計量模式變更的區(qū)別 【例題 2020 年 12月 31日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營租賃，租賃期為 2020 年 12月 31日 ~2020 年 12月31日，每年租金 100 萬元。 2020 年 1月 1日出售，取得售價 1 000 萬元，營業(yè)稅率為 5%。 成本模式解答： （ 1） 2020 年 1月 1日轉(zhuǎn)換 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 1 200 累計折舊 60 貸：固定資產(chǎn) 1 200 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 60 （ 2） 2020 年 12月 31日 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 計提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本 60 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 60 ③ 計提減值 減值損失＝ 1200－ 60－ 60－ 900＝ 180 借：資產(chǎn)減值損失 180 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 180 （ 3） 2020 年 12月 31日 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 計提折舊 年折舊額＝ 900/18＝ 50 借：其他業(yè)務(wù)成本 50 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 50 （ 4） 2020 年 1月 1日 ① 處置所得 借：銀行存款 1 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000 ② 計算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 50 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 50 ③ 轉(zhuǎn)銷成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 850 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 170 投資性 房地產(chǎn)減值準備 180 貸：投資性房地產(chǎn) 1 200 公允價值模式解答： （ 1） 2020 年 1月 1日轉(zhuǎn)換 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 1 150 累計折舊 60 貸：固定資產(chǎn) 1 200 資本公積 —— 其他資本公積 10 （ 2） 2020 年 12月 31日 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 期末計價 借：公允價值變動損益 250 貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值 變動 250 （ 3） 2020 年 12 月 31 日期末計價 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 期末計價 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 100 貸：公允價值變動損益 100 （ 4） 2020 年 1月 1日 ① 處置所得 借：銀行存款 1 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000 ② 計算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 50 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 50 2020 年 1月 1 日 ③ 轉(zhuǎn)銷成本 借：資本公積 —— 其他資本公積 10 投資性房地產(chǎn) —— 公 允價值變動 150 其他業(yè)務(wù)成本 1 140 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 1 150 公允價值變動損益 150 本章小結(jié) 本章的重點有三個： 一是投資性房地產(chǎn)的概念和范圍，投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。企業(yè)采用成本模式計量的，條件成熟時可以改為公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不得改為成本模式。