【正文】 ，中央政治局會議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作； 12 月 16 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖； 12 月 18 日，國土部對土地市場出臺系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場。 （ 3）金融環(huán)境 中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出 2021 年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚 未得到緩解，在 28 一定程度上影響到消費(fèi)者的支付能力和購房行為。 XX 作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務(wù)領(lǐng)域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對辦公、商業(yè)服務(wù)的需求。 2021XX 房地產(chǎn)展望 （ 1）開發(fā)商投資信心增強(qiáng)。預(yù)計(jì) 2021 年開發(fā)投資、新開工面積等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)增速將加快。受 2021 年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，加上 2021 年的土地市場低迷，將在一定程度上影響到 2021 年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場存量有望降低。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及 XX 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進(jìn)，會帶來一定量的住房需求。 （ 4）房價基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。同時，目前 XX 商品房以消費(fèi)性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅(jiān)持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場預(yù)期的變化，房價大幅上漲的動力不 29 足，預(yù)計(jì)將以平穩(wěn)為主，但會出現(xiàn)局部波動，且仍然存在一定的上漲壓力。 2021 年，二手房市場將延續(xù)2021 年的良好勢頭，成交持續(xù)上揚(yáng)，價格整體平穩(wěn)上升，剛性需 求依然為成交的主要需求，并帶動整個市場向前發(fā)展。但由于公共租賃住房的供應(yīng)上市及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步深化，房屋租賃價格會小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預(yù)期。 2021 年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計(jì)劃開工建設(shè)保障房 45848 套 。 （ 7）企業(yè)優(yōu)化升級加一步加快。同時，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢企業(yè)的兼并、重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。 2021 年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)， XX 都市區(qū)各組團(tuán)建設(shè)也陸續(xù)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。 項(xiàng)目配套開發(fā)地塊市場預(yù)測 30 據(jù)以上資料分析，預(yù)計(jì)該區(qū)域 2021 年土地價格將會在 180 萬 /畝～ 210 萬 /畝之間。 項(xiàng)目需求預(yù)測 隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，我省擴(kuò)大對外開放、提升對外貿(mào)易水平有了新載體、新平臺。近幾年，隨著 XX 省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快，眾多大型企業(yè)和勞動密集型企業(yè)入駐 XX，如富士康、 XX 日產(chǎn)第二工廠、百事可樂等，同時也吸納 31 了大批來鄭務(wù)工人員。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 —— S （ 1）項(xiàng)目位于規(guī)劃城市中 心區(qū)域，東側(cè)緊鄰規(guī)劃南水北調(diào)工程，項(xiàng)目東南角索河路南側(cè)規(guī)劃有 800 畝的人工湖，發(fā)展前景巨大。 （ 4）項(xiàng)目性價比較高。 （ 2）目標(biāo)客群認(rèn)知性較少，負(fù)面影響較大。 機(jī)會分析 —— O （ 1）區(qū)域適合居民居住。 （ 3）項(xiàng)目交付使用后，周邊區(qū)域配套也將大大改善。 32 4 項(xiàng)目選址及建設(shè)內(nèi)容規(guī)模 項(xiàng)目選址原則 本項(xiàng)目建設(shè)位置的選擇必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃布局和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)前期工作的規(guī)定進(jìn)行。 所選場址規(guī)模及周邊環(huán)境能滿足本項(xiàng)目及城市生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求，有足夠的環(huán)境容量。周圍應(yīng)有完善的給水、排水、供氣、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件。項(xiàng)目選址應(yīng)位于不受洪水、潮水或內(nèi)澇威脅的地帶。 項(xiàng)目周圍應(yīng)有良好的環(huán)境衛(wèi)生條件，并應(yīng)避開產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵等物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)及其他產(chǎn)生污染源的地區(qū)或場所。 33 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車庫以及道路廣場硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的以 XX 為核心的 中原城市群 正在奮力崛起。與 XX 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、 XX 大學(xué)城、 XX 紡織工業(yè)城為鄰，正在和XX 市融合發(fā)展，接受 XX 的輻射和帶動。經(jīng) XX 繞城高速到 XX 國際機(jī)場 ，只需 30 多分鐘車程。國家正在建設(shè)的以 XX 為中心的高速鐵路客運(yùn)線，工程完工后， XX 至上海 、北京、 武漢 、 西安 運(yùn)行時間均不超過 3 小時，并且 XX 西客站就在 XX 市 XX 鎮(zhèn)槐西村西段設(shè)立。 建設(shè)條件 自然地理?xiàng)l件 地形地貌 擬建場地位于 XX 市，場地地貌單一，地貌單元屬山前沖洪積 波狀平原。工程環(huán)境條件較好，適宜進(jìn)行工程建設(shè)。在太陽輻射、地形、大氣環(huán)流等因子的共同作用下，形成了冷暖適中、四季分明、雨熱同期、干冷同季、災(zāi)害天氣頻繁等特征。 多年平均降水量 640mm 左右，年內(nèi)降水分布不均， 69月份降水量占全年的 70％左右，年際變化幅度大，最大年降水量為最小年降水量的 3 倍以上，有冬春干旱夏秋易澇的特 點(diǎn)，本區(qū)多年平均氣溫 14℃，極端最低氣溫 16℃，極端最高氣溫 43℃，夏季盛行東南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)，平均風(fēng)速 3m/s 左右，最大風(fēng)速 20m/s 左右，最大凍土深度 27cm 左右，全年無霜期 217 天。西部屬于嵩箕臺隆，基巖裸露，構(gòu)成西部山地、丘陵的地質(zhì)基礎(chǔ)；東部屬于華北坳陷的通許凸起，第四系松散堆積物覆蓋于基巖之上，構(gòu)成東部平原的地質(zhì)基礎(chǔ)，與地質(zhì)構(gòu)造基礎(chǔ)相對應(yīng)。地勢西高東低，中部高，南北低。山地和丘陵集中分布在西南部和西部，系嵩山山脈的東部邊緣，主要由陘山、具茨山、泰山、梅山、包嶂山等山地丘陵組成。崗地主要分布在山丘外圍和中部地帶，系早期山前洪積傾斜平原，經(jīng)后期流水切割作用形成崗丘地貌形態(tài)，較大的崗東部有馬嶺崗、萬僧崗、壽陽崗，南部有黃崗，西部有雙嶺崗、武崗 ，北部有走馬崗、裴李崗等，大部分為新 36 生代第四紀(jì)黃土覆蓋，局部地區(qū)水土流失嚴(yán)重。地基土無地震液化性。 社會經(jīng)濟(jì)條件 2021 年以來， XX 結(jié)合自身獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，確立了以實(shí)干干實(shí)促發(fā)展，狠抓工業(yè)上項(xiàng)目，緊緊圍繞“東引東進(jìn)戰(zhàn)略”的整體工作思路，面向東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，強(qiáng)力 招商引資，積極 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ；同時， XX 的城市建設(shè)向東發(fā)展，通過建設(shè)東區(qū)和索河路、康泰路、 建設(shè)路 、鄭上路、中原西路等道路建設(shè)，積極靠攏 XX，以主動姿態(tài)融入 XX，更好地接受大 XX 的輻射和帶動。少林 汽車獲“中國名牌”，遠(yuǎn)銷南亞、東南亞等地；閥門、建筑機(jī)械銷量占全國市場的半壁河山，被譽(yù)為“中國閥門之鄉(xiāng)”和“中國建筑機(jī)械之鄉(xiāng)”。全市有種植業(yè)龍頭企業(yè) 45 家。訂單農(nóng)業(yè)帶動 萬戶農(nóng)民增收 8500 萬元，戶均增收 1300 元。先后被評為全國科技先進(jìn)縣（市）、全國體育先進(jìn)縣（市）、全國計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)縣（市）、省級文明衛(wèi) 37 生城市、 XX 省對外開放重點(diǎn)縣（市）、 XX 省擴(kuò)權(quán)縣（市）。 其它配套條件 供、排水 由市政供水系統(tǒng)對項(xiàng)目提供各類用水，可滿足項(xiàng)目用水需求。 供電 項(xiàng)目由 XX 市公用電網(wǎng)供電，項(xiàng)目設(shè)獨(dú)立變電所，引入兩路 10Kv高壓電源，容量根據(jù)生產(chǎn)、生活需要而定，可保障項(xiàng)目需要。分組交換網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)互連網(wǎng)、 ISDN 綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)、 ATM 寬帶網(wǎng)構(gòu)成了完整、先進(jìn)、統(tǒng)一的公用通訊網(wǎng)絡(luò)。 施工 XX 省有多家具有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，采取公開招標(biāo)的方式，挑選出施工技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)，可以高質(zhì)量地完成建設(shè)任務(wù)。 38 6 建設(shè) 方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》； 《城市用 地分類與規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)》（ GBJ13790）； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）（ 2021 年版）； 國家頒布的有關(guān)工程建設(shè)的政策及法規(guī)，現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，以及地方有關(guān)設(shè)計(jì)要求及規(guī)定。小區(qū)總體布置主要應(yīng)體現(xiàn)出從規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面的全方位統(tǒng)籌，凸顯小區(qū)建筑藝術(shù)化，配套完善、綠色環(huán)境和人性化小區(qū)等，符合“以人為本”的 原則，通過建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)對人的終身關(guān)懷。 39 總體 方案設(shè)計(jì) 思路 體現(xiàn)以人為本，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、美觀、適用的原則，做到布局合理、功能完善、設(shè)施先進(jìn)，滿足無障 礙設(shè)計(jì)要求，并具有前瞻性，應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展的原則。 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)具有安全性、科學(xué)性、藝術(shù)性和時代精神。 按照 “ 節(jié)能、綠色與智能化 ” 建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，運(yùn)用環(huán)保、健康、安全的理念，倡導(dǎo)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)資的可持續(xù)發(fā)展的建筑設(shè)計(jì)原則 。 因地制宜，滿 足功能，適應(yīng)需求，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，工程建設(shè)要樸實(shí)莊重、典雅大方，力戒奢華、怪異、浮夸、花哨。解決好“人、建筑、環(huán)境”三要素的密切關(guān)系。“建筑要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)和適應(yīng)”已是建筑設(shè)計(jì)界的共識。 環(huán)境設(shè)計(jì)要優(yōu)先。形式要素塑造了建筑的同時，也塑造了空間形象。 在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要求： 要充分考慮地區(qū)夏季炎熱、冬季寒冷氣候干燥和風(fēng)沙較大的特點(diǎn)； 內(nèi)部功能分布合理，動靜分離； 道路規(guī)劃要體現(xiàn)人車的合理分流，其道路體系應(yīng)通而不暢，安全便捷，組團(tuán)間交通要流暢，避免對穿小區(qū)的路網(wǎng)布局，形成安全的交通體系和安靜的居住環(huán)境；且總體規(guī)劃要與周邊環(huán)境、交通服務(wù)設(shè)施有機(jī)結(jié)合； 合理利用土地資源，總平面布置符合規(guī)劃部門 所提供的各項(xiàng)要求及指標(biāo)，能夠提高土地使用率； 能源、通訊、環(huán)衛(wèi)等配件設(shè)施平面應(yīng)一次規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局要經(jīng)濟(jì)合理，并確定相應(yīng)規(guī)模且留有余地； 規(guī)劃要注重居民需求的多元化，安排各種適宜的交流空間；以適應(yīng)不同年齡段人群生活、休閑活動、交流的需要。本項(xiàng)目對建筑物的平面布局、豎向處理、場區(qū)內(nèi)道路、綠化、管線和環(huán)境保護(hù)等方面進(jìn)行了綜合設(shè)計(jì)，在建筑布局方面，充分利用行列式朝向好、通風(fēng)暢通的特 點(diǎn)，并盡可能擴(kuò)大了綠地，以創(chuàng)造出一個配套完善、環(huán)境優(yōu)美的綜合性小區(qū)。 41 建筑以條式為主，有效地安排車流和人行的流線，形成合理的人車分流。 交通組織做到道路系統(tǒng)設(shè)置簡捷，以區(qū)內(nèi)環(huán)形道路為主干道，由宅間道路將單體建筑連接，小區(qū)內(nèi)部道路只供人漫步（同時亦考慮消防使用），自然彎曲和室外景觀環(huán)境融為一體。居民自行車主要就近停放在樓前停車位，并設(shè)專人看管。給小區(qū)增添更多的綠色，也增添了更多的生機(jī)和活力。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》； （ 2）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 3）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 4）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 5）《 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu) 技術(shù)規(guī)程 》； （ 6）《中華人民共和國人民防空法》、《人民防空工程建設(shè)管理規(guī) 42 定》（【 2021】國人防辦字第 18 號）。 供配電設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 2）《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 3）《 10kV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 》； （ 4）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； （ 5）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》。 安置區(qū)主要布置 60 棟 11 層、 33 棟 17 層、 5 棟 22 層、 2 棟 28層的住宅及配套公共服務(wù)用房。 建筑單體設(shè)計(jì) 43 （ 1）以節(jié)能、健康、生態(tài)為原則，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、合理、超前性，強(qiáng)調(diào)觀景特色。造型充分表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。比如角窗、飄窗、落地窗、景觀陽臺等，都最大限度的打開視角引入風(fēng)景。力求做到親切自然的人性化設(shè)計(jì)。建筑自身就是部分，多種子風(fēng)格形式的住宅為小區(qū)增加的豐富的景觀素材。在中心會所中設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)、健身房、游戲房、活動室、舞廳和物業(yè)管理等功能用房豐富了小區(qū)內(nèi)的文化體