【正文】 各種因素進(jìn)行深入的調(diào)查研究，并應(yīng)對(duì)其進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，擇優(yōu)確定。 XX 憑借境內(nèi)的 XX 繞城高 速公路與連霍高速、京港澳高速、鄭少洛高速、 107 國(guó)道 相互聯(lián)通，出行運(yùn)輸十分方便。 氣象條件 35 XX 市 氣候?qū)俦睖貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。地貌類型有山地、丘陵、崗地和平原等。 XX 工業(yè)形成了汽車、煤電鋁工業(yè)、閥門制造、建筑機(jī)械制造、醫(yī)藥化工、建材、食品輕紡七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和五大工業(yè)園。 XX 市公 路總里程 公里。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施完善，政府與行業(yè)部門支持，有較好的技術(shù)服務(wù)體系，無(wú)論是內(nèi)部條件或是外部條件都符合項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇要求，是完全可行的。 符合建筑形式與使用功能相協(xié)調(diào)的原則。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)要從環(huán)境出發(fā)，而且要回到環(huán)境中接受檢驗(yàn)。 在總體布局中，主要通過(guò)內(nèi)外環(huán)繞排列，組合成多樣化的共享空間，并圍繞組團(tuán)公共綠地來(lái)提高環(huán)境的品位和美感。 工程方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； （ 2）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 3）《民用建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； （ 5）《 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》。 單元組合靈活，給內(nèi)部環(huán)境空間邊界帶來(lái)了豐富 的輪廓和層次，空間邊界的變化使各組建筑之間產(chǎn)生差異，增加生活熱情和對(duì)自己家園的認(rèn)同感。中心建筑是小區(qū)的管理中心和活動(dòng) 中心，是小區(qū)核心的標(biāo)志性建筑，外觀必須輕盈美觀且具有標(biāo)志性，外立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、輕盈典雅，外形輪廓富有變化設(shè)計(jì)中采用現(xiàn)代感極強(qiáng)的立面處理同樣是為了適應(yīng)小區(qū)中心景觀的需要。采用多種外裝飾材料和溫暖的色調(diào)，使住戶感到親切自然又不千篇一律，結(jié)合園林式而已以求達(dá)到移步換景的效果。 配套開發(fā)區(qū)主要布置 32 棟 6 層、 12 棟 11 層、 39 棟 18 層、 27棟 24 層的住宅， 12 個(gè)商業(yè)中心及配套公共服務(wù)用房。 綠化是環(huán)境的重點(diǎn)要求。 針對(duì)該項(xiàng)目，總圖布置應(yīng)根據(jù)場(chǎng)地情況和工程特點(diǎn)，依據(jù)規(guī)劃部門確定的原則進(jìn)行總體安排，并力求滿足日照、通風(fēng)、消防、交通等功能要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)要從環(huán)境開發(fā)，從環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，使它們形成和諧統(tǒng)一的整體。 設(shè)計(jì)著重表現(xiàn)現(xiàn)代人居住建筑的主體及風(fēng)格，同時(shí)展現(xiàn)簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重的設(shè)計(jì)理念，在平面和空間上滿足功能的需求。 建設(shè)原材料 該項(xiàng)目主要原 材料為水泥、鋼材、木材、石子、磚、沙、電纜等，均可由 XX 市建筑材料市場(chǎng)供應(yīng)，貨源充足，渠道暢通，運(yùn)輸距離短，供應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題。 2021 年度，全市生產(chǎn)總值完成 億元，財(cái)政收入完成 億元，城市居民 人均可支配收入 20436 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 12326元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省第二位。本場(chǎng)地土類型為中軟場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類別為Ⅱ類，設(shè)計(jì)特征周期 ，屬建筑抗震一般地段。在 XX 的地貌格局中，處 于豫西山地向豫東平原的過(guò)渡地帶?？碧轿窗l(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)作用及對(duì)工程不利的埋藏物。 XX 新城區(qū) 通過(guò)五條道路與 XX 市區(qū)實(shí)現(xiàn)路網(wǎng)全面對(duì)接。 充分考慮選址范圍內(nèi)的工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件。 （ 2）南水北 調(diào)景觀廊道及項(xiàng)目地塊東南角人工湖的規(guī)劃建設(shè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)是利好的。 隨著 XXXX 市城市化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)的大投入、大發(fā)展不但能完善城市功能，拓寬城市空間帶來(lái)機(jī)遇，而且也必將為 XXXX 市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。 （ 8）縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。租賃方面，由于租金上漲的慣性， 2021 年房屋租賃價(jià)格仍有上漲動(dòng)力和空間。 （ 3）市場(chǎng)銷售維持穩(wěn)定。 （ 4）地域環(huán)境 2021 年 11 月 17 日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，為 XX 發(fā)展開辟了廣闊的前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境 （ 1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是未來(lái)發(fā)展的巨大動(dòng)力，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為 7624元 /平方米，其中， 商品住房銷售均價(jià)為 6546 元 /平方米，每平方米60007000 元價(jià)位的商品住房銷售面積占比為 %，套數(shù)占比為%。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)， 2021 年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1095 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房新開工面積 2169 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。其中住宅用地供應(yīng) 萬(wàn)公頃，同比減少 ％，降幅較上半年收窄 個(gè)百分點(diǎn)。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有新進(jìn)展，科技創(chuàng)新有新成績(jī)，改革開放有新突破，改善民生有新成效。 （ 4）著力推進(jìn)公共文化教育服務(wù)體系建設(shè)。在社區(qū)公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)方面，按照全市總體規(guī)劃，合理布局公共衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu) 。 完善公共服務(wù)體系，拓展社區(qū)服務(wù)功能 （ 1）著力推進(jìn)便民服務(wù)體系建設(shè)。一是高起點(diǎn)規(guī)劃。五是積極推進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展。加速城市公用設(shè)施建設(shè)，圍繞不同組團(tuán)和重大項(xiàng)目，加快供水、排水、供電、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，建成設(shè)施完備、功能良好、布局合理的城市配套設(shè)施系統(tǒng)。鄭上新區(qū)功能定位： XX 航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)配套功能區(qū)、鄭洛工業(yè)走廊重要先進(jìn)制造業(yè)基地之一、黃河文明重要展示區(qū)、 XX 都市區(qū)核心區(qū)以通用航空、新材料、健康運(yùn)動(dòng)休閑為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、 XX 主城區(qū)西部生態(tài)屏障。根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》，提出發(fā)展目標(biāo)為：以中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略和 XX 市發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，把 XX 建設(shè)成為鄭汴洛產(chǎn)業(yè)帶上的重要工業(yè)節(jié)點(diǎn)城市，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的工貿(mào)型城市。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)明了市場(chǎng)在成交量和房?jī)r(jià)變動(dòng)方面的反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)出全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖；在去年穩(wěn)增長(zhǎng)決策和降準(zhǔn)降息等因素刺激下， 2021 年 房?jī)r(jià) 上漲壓力較大 。應(yīng)該說(shuō)四線城市房地產(chǎn)商日子最好過(guò)。 商品房走勢(shì) 2021 年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢(shì)仍然嚴(yán)峻。 2021 年 雖然開發(fā)貸依然偏緊，但整個(gè)房地產(chǎn)的資金面比去年下半年整體好一些 ，各家銀行都會(huì)優(yōu)先在年初把貸款放出去；另外 房企融資渠道多樣化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面出現(xiàn)趨松的走勢(shì)。占總土地供應(yīng)總量 35%。 2021 年 12 月 15 日到 16 日舉行的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然從住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控兩手并重來(lái)定調(diào)住房政策， 要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)， 要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)從規(guī)劃和建設(shè)開始，就將平衡發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展擺在重要位置，并把它作為發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方針。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長(zhǎng)三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括 XX 全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西 11 南等周邊地區(qū)。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)活動(dòng)，嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)管理，加強(qiáng)招標(biāo)程序的規(guī)范化，把好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作的質(zhì)量關(guān)?？偨ㄖ娣e 3140461 平方米，地上總建筑面積 2595406 平方米，其中住宅建筑面積 1307898 平方米，商業(yè)建筑面積 1148579 平方米，其他配套公用建筑面積 138929 平方米；地下總建筑面積 545055 平方米。因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，將為增加當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。根據(jù)中央的指示精神， XX 省也進(jìn)行了一系列的戰(zhàn)略部署。統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。 1項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。 建設(shè)單位概況 XXXX 置業(yè)有限公司 是 XX 集團(tuán)所屬全資子公司，以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，兼營(yíng)房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于 2021 年，注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元。 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在城市 建設(shè)過(guò)程中，作為人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素的重要載體和建筑業(yè)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充當(dāng)著城市建設(shè)的先鋒隊(duì)的角色，在城市建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、住宅建筑等城市建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。 項(xiàng)目 的建設(shè)有利于切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于促進(jìn)城市整體建設(shè)，推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展，因而本工程的建設(shè)是必要的。 6 項(xiàng)目建設(shè)總投資與資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 萬(wàn)元，建設(shè) 期利息 萬(wàn)元。防止重復(fù)建設(shè)或相互推諉扯皮，造成資源浪費(fèi)和功能 欠缺。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。 圖 23： XX 核心 13 個(gè)功能組團(tuán) XX 市是離 XX 最近的縣市，作為 XX 都市近郊區(qū)的 XX 市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受 XX 都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效益明顯。 土地供應(yīng)量走勢(shì) 2021 年對(duì)保障性住房，政策性商品住房和商品住房國(guó)家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。要堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，普通商品房用地供應(yīng)要確保不低于過(guò)去 5 年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn) 行。在收益率上，近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率已跌破 10%，此前曾高達(dá) 12%以上，目前通過(guò)地產(chǎn)信托融資的成本已下滑。商品房從緊的政策對(duì)一、二線城市的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。 1 月 18 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了去年 12 月份全國(guó) 70個(gè)大中城 市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?，F(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無(wú)法有效的控制作業(yè)時(shí)間，二無(wú)法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無(wú)法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)有利于推進(jìn) XX 市大建設(shè)、大發(fā)展、大提升 高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) XX 市 18 在推進(jìn) XX 市城市建設(shè)中，突出經(jīng)濟(jì)、人居、生態(tài)復(fù)合功能，不斷健全公共服務(wù)體系，完善城市功能，發(fā)展壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)城市布局組團(tuán)化、功能現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)高端化，把 XX 建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代功能復(fù)合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美宜居、對(duì)外開放示范的新城。一帶：沿鄭上路、 G310形成東西向城市發(fā)展帶；兩軸：洛寧路和 XX 大道。三是逐步建立完善城市管理綜合服務(wù)體系。但農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)、村民委員會(huì)的自治功能、社會(huì)力量參與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等方面與全面建設(shè)小康社會(huì)的要求還不相適應(yīng)。對(duì)每個(gè)社區(qū)，超前規(guī)劃教育、文化、衛(wèi)生、體育等配套設(shè)施，確保管理服務(wù)和社會(huì)事業(yè)設(shè)施一步到位。二是建立基層就業(yè)服務(wù)體系。 （ 3）著力推進(jìn)社會(huì)治安防控體系建設(shè)。在社區(qū)教育方面，優(yōu)先增加公共教育投入，調(diào)整優(yōu)化各類教育布 局，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育資源向村、鎮(zhèn)輻射，促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將有三個(gè)特點(diǎn)：一是短周期因素穩(wěn)中回升，但內(nèi)生的投資動(dòng)力仍不強(qiáng) ； 二是貨幣政策保持穩(wěn)健，資金環(huán)境趨向?qū)捤?，?cái)政赤字將略有擴(kuò)大 ； 三是新型城鎮(zhèn)化成 為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。 （ 2） 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年房地產(chǎn)全年開發(fā)投資 71804億元，名義同比增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng) %；新開工面積 億平方米，同比下滑 %；商品房銷售面積 111304 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售額 64456 億元，同比增長(zhǎng) %。全年市區(qū)商品房投放面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，商品住房投放面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。全市二手房交易均價(jià)為 4808 元 /平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為 4709 元 /平方米。 2021 年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；完成抵押登記金額 億元，同比增長(zhǎng) %；其中，完成在建工程抵押 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；預(yù)購(gòu)商品房抵押 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 （ 2）政策環(huán)境 2021 年 12 月 4 日，中央政治局會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作； 12 月 16 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖； 12 月 18 日，國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場(chǎng)。 2021XX 房地產(chǎn)展望 （ 1）開發(fā)商投資信心增強(qiáng)。 （ 4）房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。 2021 年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計(jì)劃開工建設(shè)保障房 45848 套 。 項(xiàng)目配套開發(fā)地塊市場(chǎng)預(yù)測(cè) 30 據(jù)以上資料分析，預(yù)計(jì)該區(qū)域 2021 年土地價(jià)格將會(huì)在 180 萬(wàn) /畝～ 210 萬(wàn) /畝之間。 （ 4）項(xiàng)目性價(jià)比較高。 32