【正文】 的若干意見(jiàn)》 《 XX 省 20212020 年建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃綱要》 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市土地利用總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 1《 XX 市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)辦公室文件》滎城規(guī)會(huì)紀(jì) [2021]3 號(hào) 1 XX 市 XX 鎮(zhèn)新型社區(qū)建設(shè)拆遷安置補(bǔ)償辦法 1國(guó)家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。加快城市化進(jìn)程，已成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，成為不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積 775954 平方米（約 畝），其中住宅總用地面積 541079 平方米（約 畝），商業(yè)總用地面積234875 平方米（約 畝）。 圖 21：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在全國(guó)大局中具有舉足輕重的地位和作用。 房地產(chǎn)政策背景 隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實(shí)踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。 2021 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，比 2021年 增長(zhǎng) %。 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。 2021 年， XX 市中心城區(qū)城市建設(shè)用地 ，人均建設(shè)用地 120m2，中心城區(qū)城市人口 28 萬(wàn)人。一 是完善基礎(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)有利于落實(shí)合村并城、加快全域城市化進(jìn)程 合村并城是順應(yīng)城市化進(jìn)程，高起點(diǎn)建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)前提 21 按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，著眼于城市現(xiàn)代化，對(duì)農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)確定了“三高”要求。多渠道籌措社會(huì)保障資金，逐步擴(kuò)大社會(huì)保障的覆蓋范圍，建立了包括低保、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、征地補(bǔ)償、動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)仍趦?nèi)的社會(huì)保障體系，切實(shí)保障困難群體的基本生活。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，物價(jià)漲幅穩(wěn)步回落，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進(jìn)一步穩(wěn)固，社會(huì)大局保持穩(wěn)定。 市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。 2021 年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積 186萬(wàn)平方米，累計(jì)完成 萬(wàn)平方米；新增住宅登記備案 10049 戶，累計(jì)完成 58413 戶。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚 未得到緩解，在 28 一定程度上影響到消費(fèi)者的支付能力和購(gòu)房行為。 2021 年，二手房市場(chǎng)將延續(xù)2021 年的良好勢(shì)頭，成交持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格整體平穩(wěn)上升，剛性需 求依然為成交的主要需求，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。近幾年，隨著 XX 省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快，眾多大型企業(yè)和勞動(dòng)密集型企業(yè)入駐 XX，如富士康、 XX 日產(chǎn)第二工廠、百事可樂(lè)等，同時(shí)也吸納 31 了大批來(lái)鄭務(wù)工人員。周圍應(yīng)有完善的給水、排水、供氣、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 建設(shè)條件 自然地理?xiàng)l件 地形地貌 擬建場(chǎng)地位于 XX 市，場(chǎng)地地貌單一，地貌單元屬山前沖洪積 波狀平原。地基土無(wú)地震液化性。分組交換網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)互連網(wǎng)、 ISDN 綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)、 ATM 寬帶網(wǎng)構(gòu)成了完整、先進(jìn)、統(tǒng)一的公用通訊網(wǎng)絡(luò)。解決好“人、建筑、環(huán)境”三要素的密切關(guān)系。居民自行車主要就近停放在樓前停車位，并設(shè)專人看管。力求做到親切自然的人性化設(shè)計(jì)。造型充分表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。 41 建筑以條式為主，有效地安排車流和人行的流線，形成合理的人車分流。 按照 “ 節(jié)能、綠色與智能化 ” 建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，運(yùn)用環(huán)保、健康、安全的理念，倡導(dǎo)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)資的可持續(xù)發(fā)展的建筑設(shè)計(jì)原則 。 其它配套條件 供、排水 由市政供水系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目提供各類用水，可滿足項(xiàng)目用水需求。山地和丘陵集中分布在西南部和西部，系嵩山山脈的東部邊緣，主要由陘山、具茨山、泰山、梅山、包嶂山等山地丘陵組成。經(jīng) XX 繞城高速到 XX 國(guó)際機(jī)場(chǎng) ，只需 30 多分鐘車程。 32 4 項(xiàng)目選址及建設(shè)內(nèi)容規(guī)模 項(xiàng)目選址原則 本項(xiàng)目建設(shè)位置的選擇必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃布局和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)前期工作的規(guī)定進(jìn)行。 項(xiàng)目配套開(kāi)發(fā)地塊市場(chǎng)預(yù)測(cè) 30 據(jù)以上資料分析，預(yù)計(jì)該區(qū)域 2021 年土地價(jià)格將會(huì)在 180 萬(wàn) /畝～ 210 萬(wàn) /畝之間。 （ 4）房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。 （ 2）政策環(huán)境 2021 年 12 月 4 日，中央政治局會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作； 12 月 16 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖； 12 月 18 日，國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場(chǎng)。全市二手房交易均價(jià)為 4808 元 /平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為 4709 元 /平方米。 （ 2） 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年房地產(chǎn)全年開(kāi)發(fā)投資 71804億元，名義同比增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積 億平方米，同比下滑 %；商品房銷售面積 111304 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售額 64456 億元，同比增長(zhǎng) %。在社區(qū)教育方面，優(yōu)先增加公共教育投入，調(diào)整優(yōu)化各類教育布 局，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育資源向村、鎮(zhèn)輻射，促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。二是建立基層就業(yè)服務(wù)體系。但農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)、村民委員會(huì)的自治功能、社會(huì)力量參與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等方面與全面建設(shè)小康社會(huì)的要求還不相適應(yīng)。一帶：沿鄭上路、 G310形成東西向城市發(fā)展帶；兩軸：洛寧路和 XX 大道?，F(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無(wú)法有效的控制作業(yè)時(shí)間，二無(wú)法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無(wú)法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。商品房從緊的政策對(duì)一、二線城市的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)逼迫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開(kāi)發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。要堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，普通商品房用地供應(yīng)要確保不低于過(guò)去 5 年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn) 行。 圖 23： XX 核心 13 個(gè)功能組團(tuán) XX 市是離 XX 最近的縣市，作為 XX 都市近郊區(qū)的 XX 市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受 XX 都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效益明顯。防止重復(fù)建設(shè)或相互推諉扯皮，造成資源浪費(fèi)和功能 欠缺。 項(xiàng)目 的建設(shè)有利于切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于促進(jìn)城市整體建設(shè)，推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展，因而本工程的建設(shè)是必要的。 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 1項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。根據(jù)中央的指示精神， XX 省也進(jìn)行了一系列的戰(zhàn)略部署?？偨ㄖ娣e 3140461 平方米，地上總建筑面積 2595406 平方米，其中住宅建筑面積 1307898 平方米，商業(yè)建筑面積 1148579 平方米，其他配套公用建筑面積 138929 平方米；地下總建筑面積 545055 平方米。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長(zhǎng)三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括 XX 全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西 11 南等周邊地區(qū)。 2021 年 12 月 15 日到 16 日舉行的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然從住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控兩手并重來(lái)定調(diào)住房政策， 要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)， 要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。 2021 年 雖然開(kāi)發(fā)貸依然偏緊，但整個(gè)房地產(chǎn)的資金面比去年下半年整體好一些 ，各家銀行都會(huì)優(yōu)先在年初把貸款放出去；另外 房企融資渠道多樣化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面出現(xiàn)趨松的走勢(shì)。應(yīng)該說(shuō)四線城市房地產(chǎn)商日子最好過(guò)。根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》，提出發(fā)展目標(biāo)為：以中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略和 XX 市發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，把 XX 建設(shè)成為鄭汴洛產(chǎn)業(yè)帶上的重要工業(yè)節(jié)點(diǎn)城市，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的工貿(mào)型城市。加速城市公用設(shè)施建設(shè)，圍繞不同組團(tuán)和重大項(xiàng)目，加快供水、排水、供電、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，建成設(shè)施完備、功能良好、布局合理的城市配套設(shè)施系統(tǒng)。一是高起點(diǎn)規(guī)劃。在社區(qū)公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)方面，按照全市總體規(guī)劃，合理布局公共衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu) 。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有新進(jìn)展，科技創(chuàng)新有新成績(jī)，改革開(kāi)放有新突破，改善民生有新成效。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)， 2021 年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 1095 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房新開(kāi)工面積 2169 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。 （ 4）地域環(huán)境 2021 年 11 月 17 日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，為 XX 發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。租賃方面，由于租金上漲的慣性， 2021 年房屋租賃價(jià)格仍有上漲動(dòng)力和空間。 隨著 XXXX 市城市化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)的大投入、大發(fā)展不但能完善城市功能，拓寬城市空間帶來(lái)機(jī)遇，而且也必將為 XXXX 市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。 充分考慮選址范圍內(nèi)的工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件?？碧轿窗l(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)作用及對(duì)工程不利的埋藏物。本場(chǎng)地土類型為中軟場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類別為Ⅱ類，設(shè)計(jì)特征周期 ，屬建筑抗震一般地段。 建設(shè)原材料 該項(xiàng)目主要原 材料為水泥、鋼材、木材、石子、磚、沙、電纜等，均可由 XX 市建筑材料市場(chǎng)供應(yīng)，貨源充足，渠道暢通，運(yùn)輸距離短，供應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題。規(guī)劃設(shè)計(jì)要從環(huán)境開(kāi)發(fā)，從環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，使它們形成和諧統(tǒng)一的整體。 綠化是環(huán)境的重點(diǎn)要求。采用多種外裝飾材料和溫暖的色調(diào)，使住戶感到親切自然又不千篇一律，結(jié)合園林式而已以求達(dá)到移步換景的效果。 單元組合靈活，給內(nèi)部環(huán)境空間邊界帶來(lái)了豐富 的輪廓和層次，空間邊界的變化使各組建筑之間產(chǎn)生差異，增加生活熱情和對(duì)自己家園的認(rèn)同感。 在總體布局中，主要通過(guò)內(nèi)外環(huán)繞排列，組合成多樣化的共享空間，并圍繞組團(tuán)公共綠地來(lái)提高環(huán)境的品位和美感。 符合建筑形式與使用功能相協(xié)調(diào)的原則。 XX 市公 路總里程 公里。地貌類型有山地、丘陵、崗地和平原等。 XX 憑借境內(nèi)的 XX 繞城高 速公路與連霍高速、京港澳高速、鄭少洛高速、 107 國(guó)道 相互聯(lián)通，出行運(yùn)輸十分方便。 威脅分析 —— T 宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩。許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有計(jì)劃地參與到各組團(tuán)建設(shè)中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體 房產(chǎn) 價(jià)值鏈正在各縣 (市 )區(qū)逐漸形成。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來(lái)的購(gòu)買力，未來(lái) XX 樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛 需、改需齊頭并進(jìn)的局面。另一方面，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展遭遇困難，利潤(rùn)水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和個(gè)人收入的減少，影響到其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。 2021 年，全市二手房交易面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，二手住房交易面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。進(jìn)入１１月份以后，一些城市土地供應(yīng)放量明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，部分房企由于住宅銷售量情況比較好，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，開(kāi)始主動(dòng)拿地， 一些地塊面積較大；個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地現(xiàn)象，個(gè)別拿地企業(yè)沒(méi)有按時(shí)開(kāi)發(fā)并出現(xiàn)拖欠地價(jià)款現(xiàn)象。充分利用農(nóng)村社區(qū)文化站（室）、村民學(xué)校、綠色網(wǎng)吧、圖書(shū)閱覽室等文化設(shè)施，通過(guò)“文化三下鄉(xiāng)”、舉辦社區(qū)文化藝術(shù)節(jié)、創(chuàng)建學(xué)習(xí)型家庭、舉辦健康講座等活動(dòng)載體，滿足社區(qū)居民求知、求樂(lè)、求健康的精神文化需求。按照“社區(qū)居民需要什么，就發(fā)展什么項(xiàng)目”的要求，重點(diǎn)發(fā)展家政便民、安全保衛(wèi)、中介信息、文化娛樂(lè)、健身休閑，以及對(duì)弱勢(shì)群 體的幫扶解困服務(wù)、對(duì)老弱病殘的關(guān)愛(ài)服務(wù)、方便居民辦事的告知服務(wù)等。 項(xiàng)目建設(shè)有利于推進(jìn) XX 市打造新型農(nóng)村社區(qū) 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平顯著提高， 20 村黨組織領(lǐng)導(dǎo)的充滿活力的村民自治機(jī)制初步形成，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)步。城市空間結(jié)構(gòu)形成 19 一帶、兩軸、五組團(tuán)，一主、五副、多中心。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)有四點(diǎn)突破：（ 1）房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（ 2）房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；（ 3）房地產(chǎn)業(yè)配套