【正文】 列入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，即正式成為國家戰(zhàn)略。 2021 年 3 月 17 日公布的《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。 圖 21：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在全國大局中具有舉足輕重的地位和作用。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括 XX 全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西 11 南等周邊地區(qū)。中 原經(jīng)濟(jì)區(qū)特有的資源條件和交通優(yōu)勢奠定了其承東啟西、連南貫北的戰(zhàn)略地位，賦予了它吸引力較大、輻射力較強(qiáng)的特點(diǎn)。建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，能夠發(fā)揮 XX 的區(qū)域優(yōu)勢、基礎(chǔ)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、人口優(yōu)勢、糧食優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢，不僅為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力，還會(huì)為國家經(jīng)濟(jì)增長增添力量。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。 圖 22：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“一極、兩帶、兩翼”定位 “一極”指以 XX 為中心確立經(jīng)濟(jì)增長極，加快 XX、開封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的中原城市群體系。 “兩帶”指隴海經(jīng)濟(jì)帶（商丘、開封、 XX、洛陽）和京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽、新鄉(xiāng)、 XX、許昌）。隴海經(jīng)濟(jì)帶定位于培育形成鄭汴商洛沿亞歐大陸橋工業(yè)走廊，壯大能源原材料、現(xiàn)代制造業(yè)、汽車、新能源等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地（ XX、洛陽）振興和新興工業(yè)基地（商丘、開封）崛起；京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽、新鄉(xiāng)、 XX、許昌）則是大力發(fā)展原材料工業(yè)、裝備、制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和食品 工業(yè)，形成我國重要的制造業(yè)基地。 “兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)，前者的定位是建成全國 12 重要的能源原材料基地，以及重要的現(xiàn)代裝備制造業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；后者則是培育新興工業(yè)基地，發(fā)展新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)從規(guī)劃和建設(shè)開始，就將平衡發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展擺在重要位置，并把它作為發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方針。對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)來講，要做到這一點(diǎn)，關(guān)鍵在于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在于實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化和信息化，同時(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。 XX 是中原城市群及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市， XX 核心共劃分為13 個(gè)功能組團(tuán)， XX 市屬于 XX 組團(tuán)，緊鄰 XX 市西部組團(tuán)（ XX 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）且處在東西向城市產(chǎn)業(yè)復(fù)合發(fā)展軸上。 圖 23： XX 核心 13 個(gè)功能組團(tuán) XX 市是離 XX 最近的縣市，作為 XX 都市近郊區(qū)的 XX 市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受 XX 都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效益明顯。 XX 市與 XX 中心城區(qū)、上街之間在空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、能源資源共建共享，與 XX 市中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)互利、服務(wù)、依托，與上街區(qū)合作，與周邊顯示分工協(xié)作。 XX 市銜接 XX 中心城 13 區(qū)、上街區(qū)的交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施，交通依托國家干線鐵 路與高速公路網(wǎng)絡(luò)，城際軌道交通系統(tǒng)也有所發(fā)展。規(guī)劃區(qū)位于 XX 市 XX 區(qū)，城市中心東北部。 房地產(chǎn)政策背景 隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實(shí)踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。 2021 年 12 月 15 日到 16 日舉行的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然從住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控兩手并重來定調(diào)住房政策， 要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)， 要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。 2021 年 12 月 25 日， 全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開 ， 住建部黨組書記、部長姜偉新 在 工作報(bào)告 中指出 2021 年 繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策 和限購措施。他尤其強(qiáng)調(diào)， 2021年會(huì)繼續(xù)實(shí)行限購措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，密切監(jiān)測市場形勢，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，而且要強(qiáng)化市場監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的誠信體系建設(shè)。 土地供應(yīng)量走勢 2021 年對(duì)保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。 （ 1）保障性住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量 15%。 （ 2）政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計(jì) 劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實(shí)行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量 50%。 （ 3）商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量 35%。 國土資源部部長徐紹史今年元月 11 日在全國國土資源工作會(huì)議 14 上說， 2021 年將加強(qiáng)和改善土地宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進(jìn)一步拓展建設(shè)用地新空間，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)發(fā)展。要堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品房用地供應(yīng)要確保不低于過去 5 年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn) 行。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開發(fā)利用。各地要對(duì)房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強(qiáng)監(jiān)督并實(shí)現(xiàn)制度化、常態(tài)化。 房地產(chǎn)資金走勢 國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年房企到位資金已出現(xiàn)增長跡象。 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，比 2021年 增長 %。 2021 年 雖然開發(fā)貸依然偏緊，但整個(gè)房地產(chǎn)的資金面比去年下半年整體好一些 ，各家銀行都會(huì)優(yōu)先在年初把貸款放出去；另外 房企融資渠道多樣化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金面出現(xiàn)趨松的走勢。與開發(fā)貸依然趨緊不同，監(jiān)管部門已悄然放開 對(duì)于房地產(chǎn)信托的限制，信托融資重新成為房地產(chǎn) “ 找錢 ” 的 一條重要途徑。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1 月份，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模和數(shù)量雙降，但所有類型的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托仍占較高比例。在收益率上，近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率已跌破 10%，此前曾高達(dá) 12%以上，目前通過地產(chǎn)信托融資的成本已下滑。 保障性住房走勢 20212021 年，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)的保障性住房和棚戶區(qū)改造住房超過 3 千萬套，基本建成 1700 萬套以上，大批城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障困難得到了解決。 根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作報(bào)告 ，2021 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的任務(wù) 是基本建成 460 萬套，新開 15 工 600 萬套。而且特別強(qiáng)調(diào)，要加快配套設(shè)施的建設(shè)，做到配套設(shè)施和保障房工程同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確保已竣工的保障房能及早的投入使用。另外要繼續(xù)抓好公平分配和入住后的管理工作，探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制。 商品房走勢 2021 年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。 一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對(duì)一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會(huì)逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。 三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計(jì)劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。地方政府是持續(xù)土地財(cái)政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財(cái)政稅收。 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財(cái)政稅收，乘上土地財(cái)政最后一班車。 商品房價(jià)格走勢 2021 年， 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖 ，但新型城鎮(zhèn)化有望喚醒樓市最大剛需。 1 月 18 日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了去年 12 月份全國 70個(gè)大中城 市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中， 54 個(gè)城市新房房價(jià)環(huán)比上漲，再創(chuàng)去年新高。自去年 6 月以來， 70 個(gè)大中城市平均房價(jià)已連續(xù) 7個(gè)月環(huán)比回升 ， 房價(jià)企穩(wěn)回升的勢頭已經(jīng)確立。此外，中指院在 21日發(fā)布的上周 (— )成交數(shù)據(jù)也顯示，在其所監(jiān)測的 40 個(gè) 16 重點(diǎn)城市中，有 39 個(gè)城市的房地產(chǎn)成交量同比上漲，部分城市的漲幅甚至超過 100%。借著去年暖風(fēng)， 2021 年樓市迎來 “ 開門紅 ” 。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說明了市場在成交量和房價(jià)變動(dòng)方面的反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)出全國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖；在去年穩(wěn)增長決策和降準(zhǔn)降息等因素刺激下， 2021 年 房價(jià) 上漲壓力較大 。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢 在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會(huì)想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)有四點(diǎn)突破：（ 1）房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（ 2）房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；（ 3）房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（ 4）房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化?，F(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時(shí)間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國房地產(chǎn)業(yè)必經(jīng)之路。 市總體發(fā)展規(guī)劃 XX 市行政轄區(qū)，總面積 平方公里。城市規(guī)劃區(qū)范圍為：西起上街區(qū)界，東至 XX 市區(qū)界，北界連霍高速，南至規(guī)劃鄭洛快速通道（以村界為準(zhǔn)），總面積約 230 平方公里。 2021 年， XX 市中心城區(qū)城市建設(shè)用地 ，人均建設(shè)用地 120m2，中心城區(qū)城市人口 28 萬人。根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》，提出發(fā)展目標(biāo)為：以中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略和 XX 市發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，把 XX 建設(shè)成為鄭汴洛產(chǎn)業(yè)帶上的重要工業(yè)節(jié)點(diǎn)城市，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的工貿(mào)型城市。 17 圖 24： XX 市城市總體規(guī)劃 以加快 XX 市建 設(shè)為主線，全面實(shí)施合村并城戰(zhàn)略，堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，進(jìn)一步搶抓機(jī)遇，創(chuàng)新體制，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力保障和改善民生，切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，加快城市（鎮(zhèn)）、組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，推動(dòng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 根據(jù)部署， XX 市將加快合村并城步伐，將全區(qū) 282 個(gè)行政村改造為 60 個(gè)城市社區(qū)，率先實(shí)現(xiàn)全域城市化，讓被征地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)、致富發(fā)展，享受和城市居民一樣的生活環(huán)境、一樣的政策待遇，逐步實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境城市化、公共服務(wù)城市化、就業(yè)結(jié)構(gòu)城市化和消費(fèi)方式城市化。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)有利于推進(jìn) XX 市大建設(shè)、大發(fā)展、大提升 高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) XX 市 18 在推進(jìn) XX 市城市建設(shè)中，突出經(jīng)濟(jì)、人居、生態(tài)復(fù)合功能，不斷健全公共服務(wù)體系，完善城市功能，發(fā)展壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)城市布局組團(tuán)化、功能現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)高端化，把 XX 建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代功能復(fù)合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美宜居、對(duì)外開放示范的新城。 發(fā)揮獨(dú)特的自然山水優(yōu)勢，精心打造 XX 省會(huì)西花園 按照中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和 XX 都市區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃， XX 作為鄭洛工業(yè)走廊上的重要節(jié)點(diǎn)城市、 XX 都市區(qū)兩翼發(fā)展布局中鄭西新 區(qū)的重要組成部分，是加快推進(jìn)新區(qū)建設(shè)，推動(dòng) XX 西部經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的先行先試區(qū)。 把 XX 建成 XX 都市區(qū)的重要門戶 根據(jù)不同階段的發(fā)展需要，按照適度超前、近遠(yuǎn)期結(jié)合和彈性原則，對(duì)外部交通銜接和內(nèi)部交通組織進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，形成多種交通方式合理配置、有機(jī)銜接、換乘方便、集疏快捷的綜合交通體系。合理布局高速公路、鐵路、輕軌、干線公路、城市道路等交通方式，構(gòu)建環(huán)型放射狀的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。 堅(jiān)持一心兩翼、鄭滎一體發(fā)展 XX 市委市政府為加快推進(jìn)“一主三區(qū)”建設(shè)， 2021 年啟動(dòng)了鄭上新區(qū)新“三化”相協(xié)發(fā)展空間布局規(guī)劃編 制工作。鄭上新區(qū)功能定位： XX 航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)配套功能區(qū)、鄭洛工業(yè)走廊重要先進(jìn)制造業(yè)基地之一、黃河文明重要展示區(qū)、 XX 都市區(qū)核心區(qū)以通用航空、新材料、健康運(yùn)動(dòng)休閑為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、 XX 主城區(qū)西部生態(tài)屏障。鄭上新區(qū)發(fā)展目標(biāo)： XX 省新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)，凸顯歷史文化底蘊(yùn)和地方特色的生態(tài)低碳城市、智慧城市、 XX 省城市新區(qū)發(fā)展的典范。城市空間結(jié)構(gòu)形成 19 一帶、兩軸、五組團(tuán)，一主、五副、多中心。一帶：沿鄭上路、 G310形成東西向城市發(fā)展帶；兩軸：洛寧路和 XX 大道。五組團(tuán)：核心組團(tuán)，重 點(diǎn)發(fā)展行政文化、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)； XX 組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展，商貿(mào)文化、醫(yī)療休閑等產(chǎn)業(yè)；通用航空組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展通用航空物流