【正文】 進行科學化管理，分配好建設各方的工作；管理單位要做好各方協調工作，增加各方溝通，減少不必要的成本；承建單位在建設過程中要樹立強烈的精品意識，力爭低成本、高質量地完成合村并城項目的建設。 10 2 項目建設背景和必要性 項目建設背景 中央大力支持中原經濟區(qū)的建設 根據國務院《關于支持 XX 省加快建設中原經濟區(qū)的指導意見》國發(fā)【 2021】 32 號文件重要指示，中原經濟區(qū)是我國“十二五”規(guī)劃重要組成部分，中原經濟區(qū)是綜合性經濟區(qū)， 2021 年列入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，即正式成為國家戰(zhàn)略。中 原經濟區(qū)特有的資源條件和交通優(yōu)勢奠定了其承東啟西、連南貫北的戰(zhàn)略地位，賦予了它吸引力較大、輻射力較強的特點。 “兩帶”指隴海經濟帶（商丘、開封、 XX、洛陽）和京廣經濟帶（安陽、新鄉(xiāng)、 XX、許昌）。對中原經濟區(qū)來講，要做到這一點，關鍵在于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在于實現工業(yè)現代化和信息化，同時推進農業(yè)的現代化。 XX 市銜接 XX 中心城 13 區(qū)、上街區(qū)的交通系統(tǒng)和基礎設施，交通依托國家干線鐵 路與高速公路網絡，城際軌道交通系統(tǒng)也有所發(fā)展。 2021 年 12 月 25 日， 全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開 ， 住建部黨組書記、部長姜偉新 在 工作報告 中指出 2021 年 繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策 和限購措施。 （ 2）政策性商品住房土地供應方式：以計 劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。 國土資源部部長徐紹史今年元月 11 日在全國國土資源工作會議 14 上說， 2021 年將加強和改善土地宏觀調控，促進經濟平穩(wěn)健康發(fā)展。各地要對房地產大企業(yè)和大地塊名單加強監(jiān)督并實現制度化、常態(tài)化。與開發(fā)貸依然趨緊不同，監(jiān)管部門已悄然放開 對于房地產信托的限制，信托融資重新成為房地產 “ 找錢 ” 的 一條重要途徑。 根據住房和城鄉(xiāng)建設部的工作報告 ，2021 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設的任務 是基本建成 460 萬套，新開 15 工 600 萬套。 一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。自去年 6 月以來， 70 個大中城市平均房價已連續(xù) 7個月環(huán)比回升 ， 房價企穩(wěn)回升的勢頭已經確立。 房地產業(yè)產業(yè)質量標準化走勢 在房地產業(yè)的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產品質量問題。 市總體發(fā)展規(guī)劃 XX 市行政轄區(qū)，總面積 平方公里。 17 圖 24： XX 市城市總體規(guī)劃 以加快 XX 市建 設為主線，全面實施合村并城戰(zhàn)略，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，進一步搶抓機遇，創(chuàng)新體制，著力推進產業(yè)結構和城鄉(xiāng)結構調整，著力保障和改善民生，切實改善農村生產生活條件，促進農民持續(xù)增收，加快城市（鎮(zhèn)）、組團、產業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃的實施，推動中原經濟區(qū)實現跨越式發(fā)展。 把 XX 建成 XX 都市區(qū)的重要門戶 根據不同階段的發(fā)展需要，按照適度超前、近遠期結合和彈性原則，對外部交通銜接和內部交通組織進行統(tǒng)一規(guī)劃，形成多種交通方式合理配置、有機銜接、換乘方便、集疏快捷的綜合交通體系。鄭上新區(qū)發(fā)展目標： XX 省新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現代化和信息化協調發(fā)展示范區(qū)，凸顯歷史文化底蘊和地方特色的生態(tài)低碳城市、智慧城市、 XX 省城市新區(qū)發(fā)展的典范。一主：在行政帶動發(fā)展戰(zhàn)略的引導下，在城市行政文化組團布局城市行政文化服務中心；五副：根據產業(yè)特色分別布局五個輔助性中心。二是加快公共生態(tài)設施建設。四是不斷完善社會保障體系。優(yōu)化提升教育功能、加快衛(wèi)生服務網絡建設、完善文化體育設施。 建設新型農村社區(qū)，是加快推進農村工業(yè)化 、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化的有效途徑，通過舊村改造、合村并城建社區(qū)，集約節(jié)約利用土地，以地生財興業(yè)，加快農村用地向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)用地向園區(qū)集中和農民變市民的步伐，推進城鄉(xiāng)融合和一二三產業(yè)融合發(fā)展，構筑一體化發(fā)展新格局；還是提升新農村建設檔次水平的正確選擇，有效解決“就村建村”、零散布局、分散投入、造成浪費的現象，推動農村科學發(fā)展、跨越發(fā)展。與城鎮(zhèn)體系相銜接，科學規(guī)劃農村新型社區(qū)的布局，目標使 70%的農民實現集中居住。二是高標準建設。一是建立三級便民利民服務網絡。同時，通過政府購買公共服務，不斷推出社區(qū)公益性崗位，吸納農村富余勞動力、下崗人員就業(yè)。同時，不斷完善農村新型合作醫(yī)療制度和醫(yī)療救助制度，建立了大病風險基金和農村養(yǎng)老保險 22 制度。建立以“巡邏、治安、內?！睘橹黧w的社會治安整體防控網，形成了專群結合、群防群治、覆蓋面廣、打擊精確、防范有效的工作體系。充分發(fā)揮文化、體育資源，發(fā)展面向村、鎮(zhèn)的文化事業(yè)、體育事業(yè)，豐富和活躍群眾生活，增強社會凝聚力。根據對本項目所在地的房地產市場宏觀調查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設具有極大的必要性 。 2021 年是全面貫徹落實十八大精神的開局之年，是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關鍵一年，是為全面建成小康社會奠定堅實基礎的重要一年。 數據表明， 2021 年全國基本穩(wěn)定了以住宅用地為主的房地產用地供應總量。 從全年看，土地市場出現季節(jié)性、區(qū)域性波動，但房地產用地供應量、價格和結構變化不大，加上流標流拍多于往年，而高價地遠少于往年，今年土地市場整體處在低位，基本面保持平穩(wěn)。 2021 年房地產走勢預測 預計 2021 年行業(yè)將維持弱勢復蘇特征，行業(yè)仍將平穩(wěn)運行，一二線城市由于需求旺盛、供應量偏少，房價上漲壓力更大。 商品房投放情況。 2021 年，全市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %； 其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。 二手房交易情況。市區(qū)二手房交易均價為 5544 元 /平方米；其中，二手住房交易均價為 5422 元 /平方米。據市場調查， 12月底和 1 月份相比，商鋪租賃價格平均上漲 5%，住宅租賃價格平均上漲 15%。 保障性住房建設情況。同時，在經濟全球化的形勢下，輸入型通脹對我國宏觀面的影響不可忽視，人們對未來房價上漲表示出擔憂，購房者入市緊迫感增強。 （ 3）金融環(huán)境 中央經濟工作會議提出 2021 年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。 XX 作為中原經濟區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務領域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對辦公、商業(yè)服務的需求。預計 2021 年開發(fā)投資、新開工面積等房地產開發(fā)先行指標增速將加快。中原經濟區(qū)規(guī)劃批復以及 XX 新型城鎮(zhèn)化建設，城中村改造、合村并城工程的推進，會帶來一定量的住房需求。同時，目前 XX 商品房以消費性為主，投資性比例較小，在調控堅持從嚴的基調下，隨著市場預期的變化，房價大幅上漲的動力不 29 足，預計將以平穩(wěn)為主，但會出現局部波動，且仍然存在一定的上漲壓力。但由于公共租賃住房的供應上市及國家房地產調控政策的逐步深化，房屋租賃價格會小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預期。 （ 7）企業(yè)優(yōu)化升級加一步加快。 2021 年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設的強力推進， XX 都市區(qū)各組團建設也陸續(xù)進入實質性階段。 項目需求預測 隨著中原經濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，我省擴大對外開放、提升對外貿易水平有了新載體、新平臺。 項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 —— S （ 1）項目位于規(guī)劃城市中 心區(qū)域，東側緊鄰規(guī)劃南水北調工程，項目東南角索河路南側規(guī)劃有 800 畝的人工湖，發(fā)展前景巨大。 （ 2）目標客群認知性較少，負面影響較大。 （ 3）項目交付使用后，周邊區(qū)域配套也將大大改善。 所選場址規(guī)模及周邊環(huán)境能滿足本項目及城市生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求，有足夠的環(huán)境容量。項目選址應位于不受洪水、潮水或內澇威脅的地帶。 33 項目建設內容 建設內容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車庫以及道路廣場硬化、景觀綠化等基礎配套設施建設。與 XX 高新技術開發(fā)區(qū)、 XX 大學城、 XX 紡織工業(yè)城為鄰，正在和XX 市融合發(fā)展，接受 XX 的輻射和帶動。國家正在建設的以 XX 為中心的高速鐵路客運線，工程完工后， XX 至上海 、北京、 武漢 、 西安 運行時間均不超過 3 小時，并且 XX 西客站就在 XX 市 XX 鎮(zhèn)槐西村西段設立。工程環(huán)境條件較好，適宜進行工程建設。 多年平均降水量 640mm 左右，年內降水分布不均， 69月份降水量占全年的 70％左右，年際變化幅度大，最大年降水量為最小年降水量的 3 倍以上，有冬春干旱夏秋易澇的特 點，本區(qū)多年平均氣溫 14℃，極端最低氣溫 16℃，極端最高氣溫 43℃，夏季盛行東南風，冬季多偏北風，平均風速 3m/s 左右，最大風速 20m/s 左右，最大凍土深度 27cm 左右，全年無霜期 217 天。地勢西高東低，中部高，南北低。崗地主要分布在山丘外圍和中部地帶，系早期山前洪積傾斜平原，經后期流水切割作用形成崗丘地貌形態(tài)，較大的崗東部有馬嶺崗、萬僧崗、壽陽崗，南部有黃崗，西部有雙嶺崗、武崗 ，北部有走馬崗、裴李崗等，大部分為新 36 生代第四紀黃土覆蓋，局部地區(qū)水土流失嚴重。 社會經濟條件 2021 年以來， XX 結合自身獨特的區(qū)位優(yōu)勢，確立了以實干干實促發(fā)展，狠抓工業(yè)上項目，緊緊圍繞“東引東進戰(zhàn)略”的整體工作思路，面向東南沿海發(fā)達地區(qū)，強力 招商引資，積極 承接產業(yè)轉移 ；同時， XX 的城市建設向東發(fā)展，通過建設東區(qū)和索河路、康泰路、 建設路 、鄭上路、中原西路等道路建設，積極靠攏 XX，以主動姿態(tài)融入 XX，更好地接受大 XX 的輻射和帶動。全市有種植業(yè)龍頭企業(yè) 45 家。先后被評為全國科技先進縣（市）、全國體育先進縣（市）、全國計劃生育優(yōu)質服務縣（市）、省級文明衛(wèi) 37 生城市、 XX 省對外開放重點縣（市）、 XX 省擴權縣（市）。 供電 項目由 XX 市公用電網供電，項目設獨立變電所，引入兩路 10Kv高壓電源，容量根據生產、生活需要而定，可保障項目需要。 施工 XX 省有多家具有資質的建筑施工企業(yè)，采取公開招標的方式，挑選出施工技術力量雄厚的施工企業(yè)，可以高質量地完成建設任務。小區(qū)總體布置主要應體現出從規(guī)劃、設計等方面的全方位統(tǒng)籌，凸顯小區(qū)建筑藝術化，配套完善、綠色環(huán)境和人性化小區(qū)等，符合“以人為本”的 原則，通過建筑設計實現對人的終身關懷。 建筑設計應具有安全性、科學性、藝術性和時代精神。 因地制宜，滿 足功能，適應需求，注重社會效益、經濟效益、環(huán)境效益，工程建設要樸實莊重、典雅大方，力戒奢華、怪異、浮夸、花哨。“建筑要與周圍環(huán)境協調和適應”已是建筑設計界的共識。形式要素塑造了建筑的同時，也塑造了空間形象。本項目對建筑物的平面布局、豎向處理、場區(qū)內道路、綠化、管線和環(huán)境保護等方面進行了綜合設計，在建筑布局方面，充分利用行列式朝向好、通風暢通的特 點，并盡可能擴大了綠地，以創(chuàng)造出一個配套完善、環(huán)境優(yōu)美的綜合性小區(qū)。 交通組織做到道路系統(tǒng)設置簡捷，以區(qū)內環(huán)形道路為主干道，由宅間道路將單體建筑連接，小區(qū)內部道路只供人漫步（同時亦考慮消防使用），自然彎曲和室外景觀環(huán)境融為一體。給小區(qū)增添更多的綠色，也增添了更多的生機和活力。 供配電設計依據 （ 1）《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》； （ 2）《電力工程電纜設計規(guī)范》； （ 3）《 10kV 及以下變電所設計規(guī)范 》； （ 4）《建筑照明設計標準》； （ 5）《民用建筑電氣設計規(guī)范》。 建筑單體設計 43 （ 1）以節(jié)能、健康、生態(tài)為原則，體現經濟、合理、超前性，強調觀景特色。比如角窗、飄窗、落地窗、景觀陽臺等，都最大限度的打開視角引入風景。建筑自身就是部分，多種子風格形式的住宅為小區(qū)增加的豐富的景