【正文】 4 項目選址及建設(shè)內(nèi)容規(guī)模 項目選址原則 本項目建設(shè)位置的選擇必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃布局和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)前期工作的規(guī)定進行。 項目周圍應(yīng)有良好的環(huán)境衛(wèi)生條件，并應(yīng)避開產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵等物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)及其他產(chǎn)生污染源的地區(qū)或場所。經(jīng) XX 繞城高速到 XX 國際機場 ，只需 30 多分鐘車程。在太陽輻射、地形、大氣環(huán)流等因子的共同作用下，形成了冷暖適中、四季分明、雨熱同期、干冷同季、災(zāi)害天氣頻繁等特征。山地和丘陵集中分布在西南部和西部，系嵩山山脈的東部邊緣，主要由陘山、具茨山、泰山、梅山、包嶂山等山地丘陵組成。少林 汽車獲“中國名牌”，遠銷南亞、東南亞等地；閥門、建筑機械銷量占全國市場的半壁河山，被譽為“中國閥門之鄉(xiāng)”和“中國建筑機械之鄉(xiāng)”。 其它配套條件 供、排水 由市政供水系統(tǒng)對項目提供各類用水，可滿足項目用水需求。 38 6 建設(shè) 方案 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》； 《城市用 地分類與規(guī)劃建設(shè)用地指標》（ GBJ13790）； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）（ 2021 年版）； 國家頒布的有關(guān)工程建設(shè)的政策及法規(guī)，現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范與標準，以及地方有關(guān)設(shè)計要求及規(guī)定。 按照 “ 節(jié)能、綠色與智能化 ” 建筑標準進行建設(shè)，運用環(huán)保、健康、安全的理念，倡導(dǎo)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)資的可持續(xù)發(fā)展的建筑設(shè)計原則 。 環(huán)境設(shè)計要優(yōu)先。 41 建筑以條式為主，有效地安排車流和人行的流線，形成合理的人車分流。 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》； （ 2）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》； （ 3）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》； （ 4）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》； （ 5）《 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu) 技術(shù)規(guī)程 》； （ 6）《中華人民共和國人民防空法》、《人民防空工程建設(shè)管理規(guī) 42 定》（【 2021】國人防辦字第 18 號）。造型充分表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。在中心會所中設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)、健身房、游戲房、活動室、舞廳和物業(yè)管理等功能用房豐富了小區(qū)內(nèi)的文化體育生活。力求做到親切自然的人性化設(shè)計。 安置區(qū)主要布置 60 棟 11 層、 33 棟 17 層、 5 棟 22 層、 2 棟 28層的住宅及配套公共服務(wù)用房。居民自行車主要就近停放在樓前停車位，并設(shè)專人看管。 在具體的規(guī)劃設(shè)計中，要求： 要充分考慮地區(qū)夏季炎熱、冬季寒冷氣候干燥和風(fēng)沙較大的特點； 內(nèi)部功能分布合理，動靜分離； 道路規(guī)劃要體現(xiàn)人車的合理分流，其道路體系應(yīng)通而不暢，安全便捷，組團間交通要流暢，避免對穿小區(qū)的路網(wǎng)布局，形成安全的交通體系和安靜的居住環(huán)境；且總體規(guī)劃要與周邊環(huán)境、交通服務(wù)設(shè)施有機結(jié)合； 合理利用土地資源，總平面布置符合規(guī)劃部門 所提供的各項要求及指標，能夠提高土地使用率； 能源、通訊、環(huán)衛(wèi)等配件設(shè)施平面應(yīng)一次規(guī)劃設(shè)計，布局要經(jīng)濟合理，并確定相應(yīng)規(guī)模且留有余地； 規(guī)劃要注重居民需求的多元化，安排各種適宜的交流空間；以適應(yīng)不同年齡段人群生活、休閑活動、交流的需要。解決好“人、建筑、環(huán)境”三要素的密切關(guān)系。 39 總體 方案設(shè)計 思路 體現(xiàn)以人為本，體現(xiàn)經(jīng)濟、美觀、適用的原則，做到布局合理、功能完善、設(shè)施先進，滿足無障 礙設(shè)計要求，并具有前瞻性，應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展的原則。分組交換網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算機互連網(wǎng)、 ISDN 綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)、 ATM 寬帶網(wǎng)構(gòu)成了完整、先進、統(tǒng)一的公用通訊網(wǎng)絡(luò)。訂單農(nóng)業(yè)帶動 萬戶農(nóng)民增收 8500 萬元，戶均增收 1300 元。地基土無地震液化性。西部屬于嵩箕臺隆，基巖裸露，構(gòu)成西部山地、丘陵的地質(zhì)基礎(chǔ)；東部屬于華北坳陷的通許凸起，第四系松散堆積物覆蓋于基巖之上，構(gòu)成東部平原的地質(zhì)基礎(chǔ)，與地質(zhì)構(gòu)造基礎(chǔ)相對應(yīng)。 建設(shè)條件 自然地理條件 地形地貌 擬建場地位于 XX 市，場地地貌單一，地貌單元屬山前沖洪積 波狀平原。經(jīng)國家批準建設(shè)的以 XX 為核心的 中原城市群 正在奮力崛起。周圍應(yīng)有完善的給水、排水、供氣、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 機會分析 —— O （ 1）區(qū)域適合居民居住。近幾年，隨著 XX 省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快，眾多大型企業(yè)和勞動密集型企業(yè)入駐 XX，如富士康、 XX 日產(chǎn)第二工廠、百事可樂等，同時也吸納 31 了大批來鄭務(wù)工人員。同時，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對實力強、信譽高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢企業(yè)的兼并、重組、強強聯(lián)合的趨勢更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。 2021 年，二手房市場將延續(xù)2021 年的良好勢頭，成交持續(xù)上揚，價格整體平穩(wěn)上升，剛性需 求依然為成交的主要需求，并帶動整個市場向前發(fā)展。受 2021 年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，加上 2021 年的土地市場低迷，將在一定程度上影響到 2021 年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場存量有望降低。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚 未得到緩解，在 28 一定程度上影響到消費者的支付能力和購房行為。其中：經(jīng)濟適用住房 13462 套、廉租住房 3012 套、公共租賃住房 32248 套、棚戶區(qū)改造 3277 套。 2021 年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積 186萬平方米，累計完成 萬平方米；新增住宅登記備案 10049 戶，累計完成 58413 戶。全年市區(qū)商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。 市房地產(chǎn)市場運行情況 房地產(chǎn)開發(fā)情況。截至 11 月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng) 萬公頃，同比減少 8%，降幅較前三季度收窄 個百分點。經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，物價漲幅穩(wěn)步回落，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進一步穩(wěn)固，社會大局保持穩(wěn)定。實施外來人口信息一體化管理模式，提高對外來人員的動態(tài)管理和控制能力。多渠道籌措社會保障資金，逐步擴大社會保障的覆蓋范圍，建立了包括低保、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、征地補償、動遷補償?shù)仍趦?nèi)的社會保障體系，切實保障困難群體的基本生活。三是高效能管理，加強政府職能部門之間的協(xié)調(diào)，逐步理順社區(qū)居委會與政府職能部門，街道辦事處與社區(qū)黨組織，社區(qū)居委會與轄區(qū)中介組織、物業(yè)管理等方面的關(guān)系，形成齊抓共管的工作合力。 項目建設(shè)有利于落實合村并城、加快全域城市化進程 合村并城是順應(yīng)城市化進程，高起點建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)前提 21 按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，著眼于城市現(xiàn)代化，對農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)確定了“三高”要求。引導(dǎo)建立居民收入增長與經(jīng)濟增長同步協(xié)調(diào)機制。一 是完善基礎(chǔ)設(shè)施。 堅持一心兩翼、鄭滎一體發(fā)展 XX 市委市政府為加快推進“一主三區(qū)”建設(shè)， 2021 年啟動了鄭上新區(qū)新“三化”相協(xié)發(fā)展空間布局規(guī)劃編 制工作。 2021 年， XX 市中心城區(qū)城市建設(shè)用地 ，人均建設(shè)用地 120m2，中心城區(qū)城市人口 28 萬人。借著去年暖風(fēng)， 2021 年樓市迎來 “ 開門紅 ” 。 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。另外要繼續(xù)抓好公平分配和入住后的管理工作，探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機制。 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，比 2021年 增長 %。 （ 3）商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，招、拍、掛。 房地產(chǎn)政策背景 隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。 “兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)，前者的定位是建成全國 12 重要的能源原材料基地，以及重要的現(xiàn)代裝備制造業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；后者則是培育新興工業(yè)基地，發(fā)展新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極承接?xùn)|部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 圖 21：中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖 中原經(jīng)濟區(qū)在全國大局中具有舉足輕重的地位和作用。 9 建議 建議項目建設(shè)單位盡快報上級 單位審批，以便立項后開展項目后續(xù)的各項準備工作。 配套開發(fā)用地總用地面積 775954 平方米（約 畝），其中住宅總用地面積 541079 平方米（約 畝），商業(yè)總用地面積234875 平方米（約 畝）。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資每增加10%，大約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。加快城市化進程，已成為促進我國國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，成為不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢。因地制宜、合理布局、統(tǒng)籌安排原居民的生活、就業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展要素。 可行性研究報告 編制單位 編制單位： XX 大學(xué)設(shè)計研究院有限公司 可行性研究報告編制依據(jù)和研究范圍 編制依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《 XX 省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 2 《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》 《 XX 省 20212020 年建設(shè)社會主義新農(nóng)村規(guī)劃綱要》 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市土地利用總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 1《 XX 市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會辦公室文件》滎城規(guī)會紀 [2021]3 號 1 XX 市 XX 鎮(zhèn)新型社區(qū)建設(shè)拆遷安置補償辦法 1國家有關(guān)的標準、規(guī)范。 目前公司職工總數(shù) 300 余人，其中具有專業(yè)職稱 230 人，教授級高工 6 人，中高級管理人員 90 人，高級職稱 56 人，中級職稱 126 人。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約為 ~2 個百分點。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)是解決勞動就業(yè)的需要。 5 建設(shè)目標與內(nèi)容 建設(shè)目標：本項目建成后安置區(qū)用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村 557 戶， 2200 人，劉村 457 戶， 1855 人，羅垌村 438 戶， 1820人，蔣寨村 581 戶， 2131 人，共計 2033 戶， 8006 人；配套開發(fā)用地用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。 資金來源由建設(shè)單位自籌和申請銀行貸款解決，其中建設(shè)單位自籌 萬元，申請銀行貸款 萬元。 在項目的建設(shè)和運行中要做好環(huán)境保護工作，在各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)運行中，都要把環(huán)保作為先決條件，嚴格執(zhí)行環(huán)境保護的各項政策法規(guī)，實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。 圖 22：中原經(jīng)濟區(qū)“一極、兩帶、兩翼”定位 “一極”指以 XX 為中心確立經(jīng)濟增長極，加快 XX、開封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的中原城市群體系。 XX 市與 XX 中心城區(qū)、上街之間在空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、能源資源共建共享，與 XX 市中心城區(qū)實現(xiàn)互利、服務(wù)、依托，與上街區(qū)合作，與周邊顯示分工協(xié)作。 （ 1）保障性住房土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量 15%。加強對閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進已供土地開發(fā)利用。 保障性住房走勢 20212021 年，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)的保障性住房和棚戶區(qū)改造住房超過 3 千萬套，基本建成 1700 萬套以上，大批城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障困難得到了解決。 三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。其中， 54 個城市新房房價環(huán)比上漲，再創(chuàng)去年新高。產(chǎn)品質(zhì)量標準化與質(zhì)量工藝化是我國房地產(chǎn)業(yè)必經(jīng)之路。 發(fā)揮獨特的自然山水優(yōu)勢，精心打造 XX 省會西花園 按照中原經(jīng)濟區(qū)和 XX 都市區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃， XX 作為鄭洛工業(yè)走廊上的重要節(jié)