【正文】 濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。 圖 21：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在全國(guó)大局中具有舉足輕重的地位和作用。防止重復(fù)建設(shè)或相互推諉扯皮，造成資源浪費(fèi)和功能 欠缺。 9 建議 建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快報(bào)上級(jí) 單位審批，以便立項(xiàng)后開(kāi)展項(xiàng)目后續(xù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 6 項(xiàng)目建設(shè)總投資與資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 萬(wàn)元，建設(shè) 期利息 萬(wàn)元。 配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積 775954 平方米（約 畝），其中住宅總用地面積 541079 平方米（約 畝），商業(yè)總用地面積234875 平方米（約 畝）。 項(xiàng)目 的建設(shè)有利于切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于促進(jìn)城市整體建設(shè)，推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展，因而本工程的建設(shè)是必要的。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資每增加10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。在城市 建設(shè)過(guò)程中，作為人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素的重要載體和建筑業(yè)的主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充當(dāng)著城市建設(shè)的先鋒隊(duì)的角色，在城市建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、住宅建筑等城市建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。加快城市化進(jìn)程，已成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，成為不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因地制宜、合理布局、統(tǒng)籌安排原居民的生活、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素。 建設(shè)單位概況 XXXX 置業(yè)有限公司 是 XX 集團(tuán)所屬全資子公司，以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)為主，兼營(yíng)房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司成立于 2021 年，注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元。 可行性研究報(bào)告 編制單位 編制單位： XX 大學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《 XX 省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 2 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》 《 XX 省 20212020 年建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃綱要》 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市土地利用總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 1《 XX 市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)辦公室文件》滎城規(guī)會(huì)紀(jì) [2021]3 號(hào) 1 XX 市 XX 鎮(zhèn)新型社區(qū)建設(shè)拆遷安置補(bǔ)償辦法 1國(guó)家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 1項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。 目前公司職工總數(shù) 300 余人，其中具有專業(yè)職稱 230 人，教授級(jí)高工 6 人，中高級(jí)管理人員 90 人，高級(jí)職稱 56 人，中級(jí)職稱 126 人。統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約為 ~2 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)中央的指示精神， XX 省也進(jìn)行了一系列的戰(zhàn)略部署。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是解決勞動(dòng)就業(yè)的需要。因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，將為增加當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 5 建設(shè)目標(biāo)與內(nèi)容 建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目建成后安置區(qū)用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村 557 戶， 2200 人，劉村 457 戶， 1855 人，羅垌村 438 戶， 1820人，蔣寨村 581 戶， 2131 人，共計(jì) 2033 戶， 8006 人；配套開(kāi)發(fā)用地用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?？偨ㄖ娣e 3140461 平方米，地上總建筑面積 2595406 平方米，其中住宅建筑面積 1307898 平方米，商業(yè)建筑面積 1148579 平方米，其他配套公用建筑面積 138929 平方米；地下總建筑面積 545055 平方米。 資金來(lái)源由建設(shè)單位自籌和申請(qǐng)銀行貸款解決，其中建設(shè)單位自籌 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)活動(dòng)，嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)管理，加強(qiáng)招標(biāo)程序的規(guī)范化，把好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作的質(zhì)量關(guān)。 在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行中要做好環(huán)境保護(hù)工作，在各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)行中，都要把環(huán)保作為先決條件，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長(zhǎng)三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括 XX 全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西 11 南等周邊地區(qū)。 圖 22：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“一極、兩帶、兩翼”定位 “一極”指以 XX 為中心確立經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，加快 XX、開(kāi)封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的中原城市群體系。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)從規(guī)劃和建設(shè)開(kāi)始，就將平衡發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展擺在重要位置，并把它作為發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方針。 XX 市與 XX 中心城區(qū)、上街之間在空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、能源資源共建共享，與 XX 市中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)互利、服務(wù)、依托，與上街區(qū)合作，與周邊顯示分工協(xié)作。 2021 年 12 月 15 日到 16 日舉行的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然從住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控兩手并重來(lái)定調(diào)住房政策， 要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)， 要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。 （ 1）保障性住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量 15%。占總土地供應(yīng)總量 35%。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)利用。 2021 年 雖然開(kāi)發(fā)貸依然偏緊，但整個(gè)房地產(chǎn)的資金面比去年下半年整體好一些 ，各家銀行都會(huì)優(yōu)先在年初把貸款放出去；另外 房企融資渠道多樣化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面出現(xiàn)趨松的走勢(shì)。 保障性住房走勢(shì) 20212021 年，全國(guó)共開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)的保障性住房和棚戶區(qū)改造住房超過(guò) 3 千萬(wàn)套，基本建成 1700 萬(wàn)套以上，大批城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障困難得到了解決。 商品房走勢(shì) 2021 年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢(shì)仍然嚴(yán)峻。 三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過(guò)的多，他們屬于在計(jì)劃與市場(chǎng)夾縫中游離生存的企業(yè)。應(yīng)該說(shuō)四線城市房地產(chǎn)商日子最好過(guò)。其中， 54 個(gè)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，再創(chuàng)去年新高。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)明了市場(chǎng)在成交量和房?jī)r(jià)變動(dòng)方面的反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)出全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖；在去年穩(wěn)增長(zhǎng)決策和降準(zhǔn)降息等因素刺激下， 2021 年 房?jī)r(jià) 上漲壓力較大 。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必經(jīng)之路。根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》，提出發(fā)展目標(biāo)為：以中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略和 XX 市發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，把 XX 建設(shè)成為鄭汴洛產(chǎn)業(yè)帶上的重要工業(yè)節(jié)點(diǎn)城市，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的工貿(mào)型城市。 發(fā)揮獨(dú)特的自然山水優(yōu)勢(shì)，精心打造 XX 省會(huì)西花園 按照中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和 XX 都市區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃， XX 作為鄭洛工業(yè)走廊上的重要節(jié)點(diǎn)城市、 XX 都市區(qū)兩翼發(fā)展布局中鄭西新 區(qū)的重要組成部分，是加快推進(jìn)新區(qū)建設(shè)，推動(dòng) XX 西部經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的先行先試區(qū)。鄭上新區(qū)功能定位： XX 航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)配套功能區(qū)、鄭洛工業(yè)走廊重要先進(jìn)制造業(yè)基地之一、黃河文明重要展示區(qū)、 XX 都市區(qū)核心區(qū)以通用航空、新材料、健康運(yùn)動(dòng)休閑為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、 XX 主城區(qū)西部生態(tài)屏障。五組團(tuán)：核心組團(tuán)，重 點(diǎn)發(fā)展行政文化、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)； XX 組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展，商貿(mào)文化、醫(yī)療休閑等產(chǎn)業(yè)；通用航空組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展通用航空物流產(chǎn)業(yè)；新型材料產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展新型材料、物流等產(chǎn)業(yè)；上街組團(tuán)，圍繞通用航空發(fā)展商務(wù)、物流等配套產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)和職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)。加速城市公用設(shè)施建設(shè)，圍繞不同組團(tuán)和重大項(xiàng)目，加快供水、排水、供電、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，建成設(shè)施完備、功能良好、布局合理的城市配套設(shè)施系統(tǒng)。創(chuàng)新管理機(jī)制，提高服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化管理和服務(wù)措施，全力構(gòu)建城市管理機(jī)制，建立完善的城市管理和綜合服務(wù)體系。五是積極推進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展。 大力開(kāi)展農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，有利于不斷滿足農(nóng)村居 民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要，加快實(shí)現(xiàn)建設(shè)富裕文明和諧新農(nóng)村的奮斗目標(biāo)；有利于搭建推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的有效平臺(tái)，把建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的各項(xiàng)政策措施落實(shí)到農(nóng)村基層，引導(dǎo)社會(huì)公共服務(wù)向農(nóng)村延伸，調(diào)動(dòng)群眾和社會(huì)力量參與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的積極性，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于進(jìn)一步深化農(nóng)村基層民主政治建設(shè)，動(dòng)員村民積極參與村民自治的各項(xiàng)事務(wù)，完善民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督的村民自治機(jī)制，保障村民群眾的民主權(quán)利；有利于協(xié)調(diào)農(nóng)村各種利益關(guān)系，化解農(nóng)村社會(huì)矛盾。一是高起點(diǎn)規(guī)劃。根據(jù)動(dòng)遷小區(qū)規(guī)模、人員結(jié)構(gòu)狀況，規(guī)劃建設(shè)集文化娛樂(lè)、餐飲、美發(fā)、洗 浴等功能于一體的鄰里中心或商業(yè)街區(qū)。 完善公共服務(wù)體系，拓展社區(qū)服務(wù)功能 （ 1）著力推進(jìn)便民服務(wù)體系建設(shè)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了勞動(dòng)就業(yè)管理所，在社區(qū)建立再就業(yè)服務(wù)中心（站）。在社區(qū)公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)方面，按照全市總體規(guī)劃，合理布局公共衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu) 。整合綜治、社區(qū)（村）警務(wù)、治保、調(diào)解、外來(lái)人員管理力量，建立了“五位一體”鄉(xiāng)鎮(zhèn)治安管理模式，農(nóng)村每個(gè)社區(qū)都成立了警務(wù)室，加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理。 （ 4）著力推進(jìn)公共文化教育服務(wù)體系建設(shè)。 綜上所述，項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)、提升地方政府形象，拉動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)地塊增值、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動(dòng)作用。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有新進(jìn)展，科技創(chuàng)新有新成績(jī)，改革開(kāi)放有新突破，改善民生有新成效。 全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀及走勢(shì) 24 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況 （ 1） 2021 年全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況 國(guó)土資源部 2021 年 12 月 18 日通報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年全國(guó)土地市場(chǎng)整體仍處在低位，基本面保持平穩(wěn)，地價(jià)保持基本穩(wěn)定。其中住宅用地供應(yīng) 萬(wàn)公頃，同比減少 ％，降幅較上半年收窄 個(gè)百分點(diǎn)。 全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)定，但一線城市漲幅大： 12 月單月商品房售價(jià) 25 為 5577 元 /平米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比持平；從 12 月 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)目較 11 月增加 1 個(gè)至 54 個(gè)，總體房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 %，較為溫和，但一線城市環(huán)比漲幅達(dá)到 %，為近兩年來(lái)的高點(diǎn)，廣州和北京在環(huán)比漲幅前五之列； 2021 年房?jī)r(jià)仍將維持結(jié)構(gòu)性上漲的趨勢(shì)，供應(yīng)量少、需求旺盛的一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)， 2021 年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 1095 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房新開(kāi)工面積 2169 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 商品房銷售情況。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為 7624元 /平方米，其中， 商品住房銷售均價(jià)為 6546 元 /平方米，每平方米60007000 元價(jià)位的商品住房銷售面積占比為 %，套數(shù)占比為%。全年市區(qū)二手房交易面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，二手住房交易面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 29%；完成抵押登記金額 億元，同比增長(zhǎng) %；其中，完成在建工程抵押 萬(wàn)平方米，同比下降 %；預(yù)購(gòu)商品房抵押 萬(wàn) 27 平方米，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境 （ 1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是未來(lái)發(fā)展的巨大動(dòng)力，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。未來(lái)隨著調(diào)控政策的持續(xù)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。 （ 4）地域環(huán)境 2021 年 11 月 17 日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，為 XX 發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。 2021 年，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企對(duì) 2021 年市 場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，投資信心增強(qiáng)，準(zhǔn)備擴(kuò)大投資，增加土地儲(chǔ)備，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投放力度。 （ 3）市場(chǎng)銷售維持穩(wěn)