【正文】 采取如下措施： （ 1）設(shè)置專門(mén)的安全保衛(wèi)部門(mén)，配備必要的安全保衛(wèi)人員及設(shè)備，制定嚴(yán)格的安全保衛(wèi)規(guī)章制度，預(yù)防和杜絕一切事故隱患。 （ 3）對(duì)易然、易爆、有毒的物品實(shí)行專人管理 。 （ 5）配備適當(dāng)數(shù)量的環(huán)衛(wèi)人員，負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所的清掃保潔工作，創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生整潔的環(huán)境。 建筑防火 本項(xiàng) 目建筑執(zhí)行 “建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)程 ”(GB500162021)。建筑物的耐火等級(jí)：建筑物一級(jí)。 (b) 倉(cāng)庫(kù) 設(shè)置有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及消防連動(dòng)裝置，消火栓滅火系統(tǒng)和自噴淋滅火系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)，滅火系統(tǒng)的加壓泵均由聯(lián)動(dòng)控制裝置聯(lián)動(dòng)控制。在易發(fā)生火災(zāi)處使用電線槽盒，公用重要回路如直 流電源、消防報(bào)警、架空電纜等處采用防火材料。 32 8 項(xiàng)目管理與實(shí)施 項(xiàng)目管理 工程在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。在工程的改造建設(shè)中要注意管理工作中的以下問(wèn)題： 質(zhì)量管理 從建筑材料、施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。 進(jìn)度管理 要求承包單位針對(duì)工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì)均等性。 資金管理 本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中要加強(qiáng)工程款的預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制工程量變更，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收?qǐng)?bào)帳管理，對(duì)不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，組織科學(xué)文明施工。 項(xiàng)目招投標(biāo)制 （一）招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目屬 農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，項(xiàng)目屬于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條：關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍 —其他公用事業(yè)項(xiàng)目 。 根據(jù)以上規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容為本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)。 （三）招標(biāo)的組織形式 本項(xiàng)目招標(biāo)采用委托招標(biāo)的形式進(jìn)行，由項(xiàng)目單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 參加本項(xiàng)目本項(xiàng)目主體工程施工投標(biāo)的單位，必須具有下列條件： ① 具有招標(biāo)文件要求 的資質(zhì)證書(shū)，并為獨(dú)立的法人實(shí)體； 35 ② 承建過(guò)類似建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)工作，并有良好的工作業(yè)績(jī)和履約記錄； ③ 財(cái)務(wù)狀況良好，沒(méi)有處于財(cái)產(chǎn)被接管、破產(chǎn)或其他關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)狀態(tài)； ④ 在最近三年內(nèi)沒(méi)有與騙取合同有關(guān)以及其他經(jīng)濟(jì)方面的嚴(yán)重違約行為； ⑤ 近幾年有較好的安全記錄，投標(biāo)當(dāng)年內(nèi)沒(méi)有發(fā)生重大質(zhì)量和特大安全事故。 招標(biāo)基本情況表 是否招標(biāo) 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 是 √ √ √ 設(shè)計(jì) 是 √ √ √ 建筑工程 是 √ √ √ 安裝工程 是 √ √ √ 監(jiān)理 是 √ √ √ 設(shè)備 否 重要材料 否 工程監(jiān)理制 為有效地保證和監(jiān)督施工質(zhì)量，應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)理體制。 36 監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，有權(quán)要求施工企業(yè)立即予以改正。項(xiàng)目初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： 2021 年 6 月 2021 年 10 月， 完成項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作； 2021 年 11 月 2021 年 10 月， 完成項(xiàng)目主體建筑土建工程及裝飾裝修工程； 2021 年 11 月 2021 年 12 月， 完成項(xiàng)目室外公用配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程； 2021 年 12 月底， 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。遞延資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（前期費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)等）均計(jì)入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 設(shè)備費(fèi)用，根據(jù)設(shè)備廠家發(fā)布價(jià)、經(jīng)銷單位咨詢價(jià)格估算。 項(xiàng)目管理費(fèi)和開(kāi)辦費(fèi)中的相關(guān)費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 投資估算 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資 XX 萬(wàn)元 。土地取得費(fèi)用 萬(wàn)元。 （ 3）建安安裝工程費(fèi) 建安安裝工程費(fèi)共計(jì)為 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)普通住宅部分按 800 元 /平方米估算，市場(chǎng)商鋪部分按 1000 元 /平方米估算，詳見(jiàn)下表： 編碼 工程或費(fèi)用 名稱 計(jì)算基數(shù) 數(shù)量 基數(shù)單位 估算指標(biāo) 指標(biāo)單位 估算價(jià)值 (萬(wàn)元 ) 1 工程費(fèi)用 普通住宅 建筑工程 按建筑面積 XX 平方米 1200 元 /平方米 XX 市場(chǎng)商鋪 建筑工程 按建筑面積 XX 平方米 1500 元 /平方米 XX 合計(jì) XX （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)主要包括道路、小區(qū)綠化 /景觀、供電 工程、供氣工程、消防配套、圍墻 /大門(mén) /崗?fù)さ取? 39 （ 6）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元，主要是報(bào)建費(fèi)，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)根據(jù)建筑面積按 90 元 /平方米估算。 （ 9）管理費(fèi) 管理費(fèi)按建安費(fèi)比例的 5%估算，共計(jì) 萬(wàn)元。 （ 11）開(kāi)發(fā)期利息 按貸款利率 %計(jì)算，共計(jì) 萬(wàn)元。 41 10 財(cái)務(wù)分析 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù) （ 1）本項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證后便可預(yù)售，本項(xiàng)目產(chǎn)品為住宅、市場(chǎng)商鋪； （ 2）根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂苓吺袌?chǎng)情況，結(jié)合開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，對(duì)本項(xiàng)目初步定價(jià)如下： 產(chǎn)品平均價(jià)格 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 均價(jià) 1 普通住宅出售 元 /平方米 2 市場(chǎng)商鋪出售 元 /平方米 （ 3）本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)建設(shè)稅及教育附加稅率分別為 5%、5%和 %。 銷售稅金及附加 產(chǎn)品名稱 項(xiàng)目 合計(jì) 季 季 季 季 普通住宅出售 營(yíng)業(yè)收入 (萬(wàn)元 ) 營(yíng)業(yè)稅金及附加 (萬(wàn)元 ) 所得稅預(yù)征（萬(wàn)元） 土地增值稅預(yù)征（萬(wàn)元） 市場(chǎng)商鋪出售 營(yíng)業(yè)收入 (萬(wàn)元 ) 營(yíng)業(yè)稅金及附加 (萬(wàn)元 ) 所得稅預(yù)征（萬(wàn)元） 土地增值稅預(yù)征（萬(wàn)元） 合計(jì) 銷售產(chǎn)品收入（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅金及附加（萬(wàn)元） 所得稅預(yù)征（萬(wàn)元） 土地增值稅預(yù)征（萬(wàn)元） 產(chǎn)品成本分析 遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，將產(chǎn)品直接發(fā)生的投資直接歸類到開(kāi)發(fā)產(chǎn) 42 品；土地費(fèi)用，根據(jù)產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅黄渌顿Y費(fèi)用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項(xiàng)工程投資比例分?jǐn)偂? 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 第3 季 2021 第4 季 2021 第1 季 2021 第2 季 2021 第3 季 2021 第4 季 43 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增殖稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 項(xiàng)目貸款償還能力分析 經(jīng)分析，項(xiàng)目總投資 XX 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 XX 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) XX萬(wàn)元，償債備付率 XX，借款償還期 年，借款償還能力較好。詳見(jiàn)下表。售價(jià)降低 %，即售價(jià)降低到每平方米 XX 元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率還可達(dá)到 10%，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低，收益較高。 45 臨界點(diǎn)分析 變化因素 基本方案收入或 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 盈虧平衡點(diǎn) (利潤(rùn) =0) 臨界點(diǎn) (內(nèi)部收益率 =10%) 變化率 (%) 收入或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 變化率 (%) 收入或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 售價(jià) 數(shù)量 土地費(fèi)用 工程造價(jià) 其它費(fèi)用 46 11 項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施 投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 是指由于一些不確定因素的存在，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成損失的可能性。項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不可避免地要受到眾多不確定因素的影響。 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目建成后維護(hù)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，著重研究和識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)包括： 工程風(fēng)險(xiǎn) 工 程風(fēng)險(xiǎn)主要為：氣候、水利條件異常，導(dǎo)致施工不能按計(jì)劃進(jìn)行；工程地質(zhì)條件與原勘察資料發(fā)生重大偏離，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)、工程量及投資增加。 融資風(fēng)險(xiǎn) 資本金和債務(wù)資金不能及時(shí)到位，或者原定的融資方案發(fā)生變化，導(dǎo)致資金供應(yīng)不足，影響工程建設(shè)。 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 運(yùn)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái) 源于批發(fā)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。批發(fā)市場(chǎng)人流量、車(chē)流量較大，容易滋生安全事故，若安全措施沒(méi)有做足，則形成風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)。批發(fā)市場(chǎng)的農(nóng)產(chǎn)品來(lái)自眾多農(nóng)戶和企業(yè)，質(zhì)量參差不齊，市場(chǎng)準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)或檢驗(yàn)、監(jiān)管不到位，則容易產(chǎn)生質(zhì)量安全事件。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)狀況和銷售方式、農(nóng)產(chǎn)品需求變化、農(nóng)產(chǎn)品供求環(huán)境構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素貫穿于農(nóng)產(chǎn)品供求系統(tǒng)及其環(huán)境的各個(gè)方面。 （ 4）欺詐行為。 政策風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展重大變化或者政府政策做出重大調(diào)整，導(dǎo)致項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 表 161 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng)險(xiǎn)程度 說(shuō)明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 1 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 2 資金風(fēng)險(xiǎn) 資金來(lái)源中斷 √ 資金供應(yīng)不足 √ 3 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) √ 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) √ 5 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 從以上分析可知，本項(xiàng)目主要在運(yùn)營(yíng)管理方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，其余風(fēng)險(xiǎn)程度均表現(xiàn)為一般。只要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素采取及時(shí)、有效和適當(dāng)?shù)姆婪?，或采取一定的補(bǔ)救措施，可以降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，或減小風(fēng)險(xiǎn)的損失，減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。 加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的工程管理和財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格控制建設(shè)投資。加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)、概預(yù)算控制和決算審計(jì)等管理工作，降低工程投資。 通過(guò)貫徹決策民主化、科學(xué)化、制度化的原則，依靠增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)降低政策變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 運(yùn)營(yíng)期間的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 建設(shè)單位應(yīng)多渠道、多形式地吸引人才，壯大自己的專業(yè)管理隊(duì)伍，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。 以上的風(fēng)險(xiǎn)防范 措施，可以有效地降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。 50 12 結(jié)論與建議 結(jié)論 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立在 XXX 良好的自然生態(tài)和資源條件，以及已經(jīng)初具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和貿(mào)易的基礎(chǔ)上。 項(xiàng)目涉及的面向省內(nèi)外市場(chǎng)的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)以及綠色生態(tài)蔬菜、水果、家禽、干貨等農(nóng)產(chǎn)品的省內(nèi)外市場(chǎng)供求、價(jià)格等信息查詢系統(tǒng)以及相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)的建設(shè)，有利于將 XXX 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)與全市、全省、甚至是全國(guó)的市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，給企業(yè)和農(nóng)戶提供及時(shí)的市場(chǎng)信息，同時(shí)可以有效保證 XXX 農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進(jìn) “菜籃子工程 ”建設(shè)；符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，以及采用先進(jìn)的技術(shù)，可以提高服務(wù)農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)和農(nóng)戶的水平，有利于降低農(nóng)產(chǎn)品交易成本，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目的建成還將帶動(dòng)更多農(nóng)戶進(jìn)行綠色農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)，把分散的小生產(chǎn)同全市、全省、全國(guó)大市場(chǎng)直接聯(lián)系起來(lái)，創(chuàng)造就業(yè)崗位， 51 增加稅收，提高農(nóng)民收入，有利于社會(huì)穩(wěn)定。 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總投資 XX 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 XX 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) XX萬(wàn)元，總投資收益 XX， 資本金凈利潤(rùn)率 XX，項(xiàng)目盈利能力較好。 建議 A、密切關(guān)注和研究國(guó)家和地方宏觀調(diào)控政策，及時(shí)協(xié)調(diào)政府各相關(guān)部門(mén)關(guān)系； B、積極應(yīng)對(duì)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，研究市場(chǎng)，科學(xué)管理； C、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成； D、做好納稅籌劃工作