【正文】 固戍物流園、松崗新興產(chǎn)業(yè)園、觀瀾汽車產(chǎn)業(yè)園、石巖 IT 服務(wù)外包基地、大浪服裝產(chǎn)業(yè)集聚基地等一批重點園區(qū)規(guī)劃建設(shè) ， 繼續(xù)推進(jìn)一街道一創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。 四 、 行業(yè)現(xiàn)狀 深圳市 廠房 租賃 市場 企業(yè)眾多，以股份合作公司為主，競爭激烈，區(qū)域的租金水平差異較大 自 20 世紀(jì) 80 年代中期起，廣東 省 采取 了“ 以外經(jīng)促進(jìn)外貿(mào)發(fā)展，以外貿(mào)增強外經(jīng)實力 ” 的策略，和 “ 兩頭在外，以進(jìn)養(yǎng)出 ” 等措施，積極發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì) 。在這一階 段興建的廠房大部分建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，單棟規(guī)模不大，工業(yè)園區(qū)規(guī)模偏小，這是深圳廠房租賃業(yè)發(fā)展的初期。 隨著深圳市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 大量企業(yè) 涌入深圳并采用租賃方式 經(jīng)營， 直接推動了特區(qū)外 廠房租賃業(yè)的 快速 發(fā)展 ，特區(qū)外村鎮(zhèn)利用集體土地興建了大量的工業(yè)廠房和宿舍。 2021 年 10 月，深圳出臺《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》，把兩區(qū)內(nèi)原鎮(zhèn)、村兩級集體經(jīng)濟(jì)組織，改制為社區(qū)股份合作公司。城市化改造進(jìn)一步加快了特區(qū)外廠房建設(shè)速度，大中型工業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)廠房供應(yīng)量快速上升。由于前幾年搶建、違建的情況較多，廠房供給迅速增長，導(dǎo)致近年來深圳市廠房租賃市場中供過于求的情況較為嚴(yán)重，行業(yè)內(nèi) 競爭激烈，各工業(yè)區(qū)受地理位置、物業(yè)新舊程度、功能及配套設(shè)施是否完善等因素的 影響，深圳各街道的租金水平存在較大的差異 。 因此，股份合作公司一般是全體居民持股，公司每年依據(jù)經(jīng)營情況對股東進(jìn)行分紅。在過渡期內(nèi)，股份合作公司繼續(xù)負(fù)責(zé)其維護(hù)和管理，并負(fù)擔(dān)治安、環(huán)境衛(wèi)生及社區(qū)管理等費 用，三年后則交由區(qū)政府管理。對村民的分紅以及較重的社會負(fù)擔(dān) 較大程度上削弱了該類企業(yè)的盈利能力，不利于企業(yè)的積累和持續(xù)發(fā)展 ，這也導(dǎo)致了股份合作公司的資金需求主要依靠外部融資解決 。該類企業(yè)的資金需求，主要通過銀行借款和村民個人借款來滿足。股份合作公司原本就存在股東分紅以及村民福利費支付等負(fù)擔(dān)， 盈利情況不好，投資項目無法實現(xiàn)預(yù)期收益使其不能正常償還銀行借款。企業(yè)向村民個人的借款一般具有較大的支付彈性，只要定期支付利息即可。物業(yè)缺乏產(chǎn)權(quán)使得股份合 作公司在向銀行貸款的時候往往資產(chǎn)抵押不夠，需要貸款企業(yè)提供第三方連帶責(zé)任保證擔(dān)保，因此，股份合作公司間相互擔(dān)保的現(xiàn)象很普遍，行業(yè)的整體或有負(fù)債進(jìn)一步加大了償債風(fēng)險，而對單個企業(yè)而言，其潛在銀行有息債務(wù)壓力遠(yuǎn)大于賬面償還壓力，銀行信貸資產(chǎn)安全問題突出 ，租賃行業(yè)的整體財務(wù)風(fēng)險較大 。本季度深圳市出租屋住宅類環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；商鋪類環(huán)比上漲 %，同比上漲%；寫字樓環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；廠房倉庫類環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。但今年受日益嚴(yán)重的通貨膨脹影響，加上年底房屋銷售市場的紅火，打破了年底租金下滑的慣例，出現(xiàn)了不跌反升，淡季漲租的情況。其目的是為了整治出租屋管理混亂的局面，提高出租屋的安全系數(shù)。 在廠房方面，隨著 宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好， 深圳的廠房吸納量較大，年底企業(yè)訂單增多，臨時性租賃的廠房也有所增加，租金略有上升，但總體保持平穩(wěn)；空置率繼續(xù)走低，達(dá)到了自經(jīng)濟(jì)危機以來的最低點。本季度租金略有上漲，但總體來說還算平穩(wěn)，寶安區(qū)廠房一年來平均上漲 1 元 /㎡；龍崗區(qū)原有租金基數(shù)低，今年整體上漲 元 /㎡左右。工業(yè)園區(qū)廠房普遍受到青睞，偏遠(yuǎn)、功能不齊的老式廠房逐漸走向沒落，不僅 租金低 ，而且空置率高。 由于深圳經(jīng)濟(jì)正面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的巨大壓力，高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)將越來越占據(jù)主導(dǎo)地位，特別 是一些外資企業(yè)往往青睞高端工業(yè)物業(yè)，看重的是廠房的硬件和配套設(shè)施，對租金的考量擺在次要位置。此外，為順應(yīng)潮流，老廠房改造熱方興未艾，如寶安區(qū)政府就明確規(guī)劃，將加大舊工業(yè)區(qū)整治改造力度，優(yōu)化整個工業(yè)環(huán)境，逐步將 600 余個工業(yè)區(qū)整 合為 18 個大規(guī)模的新型園區(qū)。隨著舊工業(yè)區(qū)的改造升級，深圳未來的工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境將 更為 美好。寶安、龍崗兩區(qū)的土地使用要求將會更加規(guī)范、嚴(yán)格，并加大對非法用地、搶修搶建的項目的懲治力度，如此一 來，本來供應(yīng)量趨緊的土地，能夠用來建筑廠房宿舍等出租物業(yè)的土地會有減少趨勢。 此外，隨著政府提高對土地的集約化管理，部分舊工業(yè)區(qū)將改造升級為商業(yè)中心， 如 根據(jù)寶安區(qū)“十二五”規(guī)劃， 位于松崗南部的東方譚頭舊工業(yè)區(qū)，擬改造升級為深圳西部大型商業(yè)集聚區(qū)，建設(shè)商貿(mào)中心，打造深圳重要的商業(yè)旅游點。 深圳的廠房租賃業(yè)是在 廣東省積極發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的政策推動下蓬勃發(fā) 展起來的，當(dāng)時有許多搶建、違建的現(xiàn)象，政府也未出臺有效的政策管制，導(dǎo)致廠房供給嚴(yán)重大于需求，在金融危機的情況下尤為明顯，最高空置率達(dá)到了 25%以上。未來在 舊工業(yè)區(qū)改造升級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的不斷推動下， 那些功能單一，配套不全的老舊廠房 將逐步淘汰，市場供需不平衡的現(xiàn)象也將有明顯改善。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)， 深圳市廠房租賃市場 空置率 持續(xù) 走低，那些 配套完善、功能齊全、交通便捷的工業(yè)園區(qū)廠房，不僅租金堅挺，漲幅居前，且空置率很低，個別園區(qū)還比較搶手 。目前深圳市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好，預(yù)計廠房租賃市場的空置率將進(jìn)一步降低，受制于供大于求的市場形勢，租金仍保持小幅上漲的態(tài)勢。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是各種行業(yè)發(fā)展的前提，深圳市的物業(yè)租 賃行業(yè)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為敏感，尤其是以廠房和宿舍為主要經(jīng)營物業(yè)的企業(yè)， 易 受經(jīng)濟(jì)波動的影響 。而外貿(mào)加工企業(yè)又是深圳物業(yè)租賃行業(yè)的主要需求方，所以，需要警示國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式的負(fù)面影響。深圳市逐步深化城市化發(fā)展進(jìn)程，加大對土地使用的監(jiān)管和審核。 行業(yè)整體財務(wù)風(fēng)險大。由于借款的保證措施主要是各股份合作公司之間互保，缺乏有明確產(chǎn)權(quán)的抵押物，大部分股份合作公司的經(jīng)營狀況不理想，加大了整個行業(yè)的風(fēng)險。