【正文】 各商業(yè)銀行需控制對該行業(yè)的信貸投放總量，嚴密關注信貸資產(chǎn)的安全 。深圳廠房租賃行業(yè)以股份合作公司為主，較重的社會負擔導致 大部分 企業(yè)的盈利能力和資金積累能力弱 ，銀行借款主要采用以“借新還舊”方式展期以緩解債務壓力。而現(xiàn)階段物業(yè)出租企業(yè)，特別是寶安、龍崗兩區(qū)的廠房宿舍，大部分都沒有辦理相 關產(chǎn)權，實際上屬于“非法建筑”，這使得大部分固定資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，如果公司遇到現(xiàn)金流等財務問題，公司很難變現(xiàn)資產(chǎn)來應對，負債的償還也將受到較大影響。 深圳市地方政策。目前世界經(jīng)濟還處于金融危機后的恢復階段，有些國外經(jīng)濟體為了自身的利益，采取多種方式保護自己國家的同時， 如貿(mào)易保護、施壓匯率等措施，這些都 損害中國 的 經(jīng)濟利益， 尤其是對外貿(mào)易將會受較大影響。 六 、 風險提示 國內(nèi)外經(jīng)濟形勢。 在租金方面，自 2021 年初以來，廠房類物業(yè)租金保持溫和上漲的趨勢。 （二） 廠房 空置率有望進一步降低，租金 仍持續(xù)溫和 上漲趨勢 受金融危機沖擊， 深圳市 2021 年物業(yè)租賃行業(yè)不景氣，空置率大幅升高，物業(yè)租金大幅下降 。隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好， 金融危機的影響逐步消除， 廠房租賃市場也在不斷恢復， 2021 年四季度廠房 空置率創(chuàng)下了 金融 危機以來的新低 ，但總量仍是供大于求，租賃漲幅不大。 受多方面因素影響， 從長期來看，深圳市廠房供給是有限的。同時，一些物業(yè)公司計劃把土地儲備用來開發(fā)統(tǒng)建樓等商業(yè)樓盤，還有少數(shù)公司計劃把原來的廠房和宿舍改建成商業(yè)性樓盤。 五 、發(fā)展預測 （一） 長期來看 廠房類 物業(yè)供給 有限 ，但 短期供過于求的情況仍將持續(xù) 從物業(yè)租 賃行業(yè)的供給角度看，隨著 深圳城市化建設的進一步深化，村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法轉為國家所有。 就目前的廠房總量來說，深圳還是供大于求，預計在今后一段時期里，廠房租金的主旋律將保持平穩(wěn)，波動不會很大。因此， 廠房的更新?lián)Q代近年來明顯加快，配套完善、功能齊全、交通便捷的工業(yè)園區(qū)廠房普遍受歡迎，不僅租金堅挺，漲幅居前，且空置率很低，個別園區(qū)還比較搶手；那些功能單一，配套不全的老舊廠房逐漸受到冷落，不僅租金徘徊不前，且空置率也主要體現(xiàn)在這部分廠房上面，關外一些偏僻地段的老廠房甚至降價求租。寶 安區(qū)的龍華、大浪、西鄉(xiāng)、福永等地廠房出租率高，租金一般在 17— 20 元 /㎡之間，松崗、公明、光明等片區(qū)租金略遜一籌；龍崗的布吉工業(yè)園區(qū)一樓租金一般在 19 元 /㎡左右；橫崗、平湖一樓在 14— 16 元 /㎡居多；坪地、坪山、坑梓一樓在 13 元 /㎡左右， 環(huán)境差一點 的廠房在 10 元 /㎡以下，甚至 6— 7 元 /㎡也不少；大工業(yè)區(qū)監(jiān)管區(qū)內(nèi)都是出口型企業(yè)，一樓租金 17 元 /㎡左右，二樓以上在10— 13 元 /㎡之間，龍崗獨院廠房較多，租金一般都是在 10 元 /㎡以下。 其他區(qū)域原有廠房已日見減少，許多舊廠房都在進行改造升級，成片成棟地賦予了新的功能：商業(yè)中心、餐飲娛樂、農(nóng)貿(mào)市場以及辦公場地等等。 深圳的廠房 主要集中在寶安和龍崗兩 區(qū)，由于臨近年關，內(nèi)需消費提高，外貿(mào)出口強勁，工廠訂單增多，許多企業(yè)還需租用臨時廠房（短租），廠房的吸納性較好，空置率創(chuàng)下了 金融 危機以來的新低。該辦法的實施使得 群租房消失，勢必減少了部分出租房源，在如今高企的通貨膨脹背景下，難免會助推租金的上漲 。特別是 12 月份住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了《商品房屋租賃管理辦法》將于 2021 年 2 月 1 日實施，新規(guī)中對承租人的 權益提出了居住面積、穩(wěn)定租金等多方面保護、但對于分割出租及人均租住建筑面積最低標準的規(guī)定，實際上是限定了群租行為，并禁止了地下室、廚房、廁所等地方的出租行為。 每年進入四季度都，跳槽、提前返鄉(xiāng)以便來年再作打算的外來務工人員陸續(xù)增多，出租屋的空置率相應都會有所上升，租金也會略有下調(diào)。 隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，深圳市廠房空置率創(chuàng) 金融危機以 來新低，優(yōu)勝劣汰加劇 每年的四季度都是深圳租賃市場的傳統(tǒng)淡季， 2021 年也不例外，處于淡季中的深圳租賃市場并呈現(xiàn)了租金上漲、成交量環(huán)比下降的態(tài)勢。 深圳市租賃企業(yè)的 廠房 等物業(yè) 沒有產(chǎn)權是普遍現(xiàn)象，未辦理房產(chǎn)證的物業(yè)比例 很高 。 現(xiàn)實中，該類企業(yè)多采用“借新還舊”的方式將銀行借款展期，以此緩解企業(yè)實際的短期償債壓力。物業(yè)建設是一個較長的過 程，建成后的收益受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響較大，如 2021 年和 2021 年深圳許多新建的廠房，由于金融危機的影響，出租率非常低，無法獲得預期的收益。 股份合作公司的資金主要用于物業(yè)建設等長期固定資產(chǎn)投資。因此，股份合作公司的費用開支除固定資產(chǎn)折舊、物業(yè)維修費、銀行借款利息、村民集資款利息等以外，還有本村各種基礎設施和社會福利性開支以及村民分紅福利補助款等支出，這些費用具有一定的剛性，多以管理費用列支 。 政策規(guī)定實施城市化后，寶安、龍崗兩區(qū)對各村委建設和管理的市政公共設施的維護和管理實行三年過渡期。 股份合作公司盈利能力和資金積累能力 較弱 ， 互相 擔保普遍，行業(yè)整體財務風險較大 農(nóng)村城市化進程中，政府 把兩區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地一次性轉為國有， 27 萬農(nóng)村人口全部轉為城市居民，原鎮(zhèn)、村兩級集體經(jīng)濟組織，改制為社區(qū)股份合作公司。 經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，深圳廠房租賃市場有企業(yè) 五六 百家， 數(shù)量眾多， 從企業(yè)類型來看，股份合作公司仍然是市場的經(jīng)營主體，另有少量私營企業(yè)。在征收農(nóng)民已自主開發(fā)建設的土地時， 深圳市政府采取了折中方案，即政府承認農(nóng)民對這些土地的使用權，可以繼續(xù)享有土地收益，但沒有農(nóng)村集體土地所有權。標準廠房和各種規(guī)