20xx年租賃業(yè)行業(yè)深圳廠房租賃業(yè)20xx年行業(yè)研究報(bào)告(參考版)
2025-03-26 00:13本頁(yè)面
【正文】 。由于借款的保證措施主要是各股份合作公司之間互保，缺乏有明確產(chǎn)權(quán)的抵押物，大部分股份合作公司的經(jīng)營(yíng)狀況不理想，加大了整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。深圳市逐步深化城市化發(fā)展進(jìn)程，加大對(duì)土地使用的監(jiān)管和審核。而外貿(mào)加工企業(yè)又是深圳物業(yè)租賃行業(yè)的主要需求方，所以，需要警示國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式的負(fù)面影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是各種行業(yè)發(fā)展的前提，深圳市的物業(yè)租賃行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為敏感，尤其是以廠房和宿舍為主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)的企業(yè)，易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。目前深圳市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好，預(yù)計(jì)廠房租賃市場(chǎng)的空置率將進(jìn)一步降低，受制于供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)，租金仍保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，深圳市廠房租賃市場(chǎng)空置率持續(xù)走低，那些配套完善、功能齊全、交通便捷的工業(yè)園區(qū)廠房，不僅租金堅(jiān)挺，漲幅居前，且空置率很低，個(gè)別園區(qū)還比較搶手。未來(lái)在舊工業(yè)區(qū)改造升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的不斷推動(dòng)下，那些功能單一，配套不全的老舊廠房將逐步淘汰，市場(chǎng)供需不平衡的現(xiàn)象也將有明顯改善。深圳的廠房租賃業(yè)是在廣東省積極發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的政策推動(dòng)下蓬勃發(fā)展起來(lái)的，當(dāng)時(shí)有許多搶建、違建的現(xiàn)象，政府也未出臺(tái)有效的政策管制，導(dǎo)致廠房供給嚴(yán)重大于需求，在金融危機(jī)的情況下尤為明顯，最高空置率達(dá)到了25%以上。此外，隨著政府提高對(duì)土地的集約化管理，部分舊工業(yè)區(qū)將改造升級(jí)為商業(yè)中心，如根據(jù)寶安區(qū)“十二五”規(guī)劃，位于松崗南部的東方譚頭舊工業(yè)區(qū)，擬改造升級(jí)為深圳西部大型商業(yè)集聚區(qū)，建設(shè)商貿(mào)中心，打造深圳重要的商業(yè)旅游點(diǎn)。寶安、龍崗兩區(qū)的土地使用要求將會(huì)更加規(guī)范、嚴(yán)格，并加大對(duì)非法用地、搶修搶建的項(xiàng)目的懲治力度，如此一來(lái)，本來(lái)供應(yīng)量趨緊的土地，能夠用來(lái)建筑廠房宿舍等出租物業(yè)的土地會(huì)有減少趨勢(shì)。隨著舊工業(yè)區(qū)的改造升級(jí)，深圳未來(lái)的工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境將更為美好。此外，為順應(yīng)潮流，老廠房改造熱方興未艾，如寶安區(qū)政府就明確規(guī)劃，將加大舊工業(yè)區(qū)整治改造力度，優(yōu)化整個(gè)工業(yè)環(huán)境，逐步將600余個(gè)工業(yè)區(qū)整合為18個(gè)大規(guī)模的新型園區(qū)。由于深圳經(jīng)濟(jì)正面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的巨大壓力，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將越來(lái)越占據(jù)主導(dǎo)地位，特別是一些外資企業(yè)往往青睞高端工業(yè)物業(yè)，看重的是廠房的硬件和配套設(shè)施，對(duì)租金的考量擺在次要位置。工業(yè)園區(qū)廠房普遍受到青睞，偏遠(yuǎn)、功能不齊的老式廠房逐漸走向沒(méi)落，不僅租金低，而且空置率高。本季度租金略有上漲，但總體來(lái)說(shuō)還算平穩(wěn)，寶安區(qū)廠房一年來(lái)平均上漲1元/㎡；龍崗區(qū)原有租金基數(shù)低，㎡左右。在廠房方面，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，深圳的廠房吸納量較大，年底企業(yè)訂單增多，臨時(shí)性租賃的廠房也有所增加，租金略有上升，但總體保持平穩(wěn)；空置率繼續(xù)走低，達(dá)到了自經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)。其目的是為了整治出租屋管理混亂的局面，提高出租屋的安全系數(shù)。但今年受日益嚴(yán)重的通貨膨脹影響，加上年底房屋銷售市場(chǎng)的紅火，打破了年底租金下滑的慣例，出現(xiàn)了不跌反升，淡季漲租的情況。%，%；%，%；%，%；%，同比上漲 %。物業(yè)缺乏產(chǎn)權(quán)使得股份合作公司在向銀行貸款的時(shí)候往往資產(chǎn)抵押不夠，需要貸款企業(yè)提供第三方連帶責(zé)任保證擔(dān)保，因此，股份合作公司間相互擔(dān)保的現(xiàn)象很普遍，行業(yè)的整體或有負(fù)債進(jìn)一步加大了償債風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，其潛在銀行有息債務(wù)壓力遠(yuǎn)大于賬面償還壓力，銀行信貸資產(chǎn)安全問(wèn)題突出，租賃行業(yè)的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。企業(yè)向村民個(gè)人的借款一般具有較大的支付彈性，只要定期支付利息即可。股份合作公司原本就存在股東分紅以及村民福利費(fèi)支付等負(fù)擔(dān)，盈利情況不好，投資項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益使其不能正常償還銀行借款。該類企業(yè)的資金需求，主要通過(guò)銀行借款和村民個(gè)人借款來(lái)滿足。對(duì)村民的分紅以及較重的社會(huì)負(fù)擔(dān)較大程度上削弱了該類企業(yè)的盈利能力，不利于企業(yè)的積累和持續(xù)發(fā)展，這也導(dǎo)致了股份合作公司的資金需求主要依靠外部融資解決。在過(guò)渡期內(nèi)，股份合作公司繼續(xù)負(fù)責(zé)其維護(hù)和管理，并負(fù)擔(dān)治安、環(huán)境衛(wèi)生及社區(qū)管理等費(fèi)用，三年后則交由區(qū)政府管理。因此，股份合作公司一般是全體居民持股，公司每年依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況對(duì)股東進(jìn)行分紅。由于前幾年搶建、違建的情況較多，廠房供給迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致近年來(lái)深圳市廠房租賃市場(chǎng)中供過(guò)于求的情況較為嚴(yán)重，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各工業(yè)區(qū)受地理位置、物業(yè)新舊程度、功能及配套設(shè)施是否完善等因素的影響，深圳各街道的租金水平存在較大的差異。城市化改造進(jìn)一步加快了特區(qū)外廠房建設(shè)速度，大中型工業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)廠房供應(yīng)量快速上升。2003年10月，深圳出臺(tái)《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》，把兩區(qū)內(nèi)原鎮(zhèn)、村兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織，改制為社區(qū)股份合作公司。隨著深圳市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量企業(yè)涌入深圳并采用租賃方式經(jīng)營(yíng)，直接推動(dòng)了特區(qū)外廠房租賃業(yè)的快速發(fā)展，特區(qū)外村鎮(zhèn)利用集體土地興建了大量的工業(yè)廠房和宿舍。在這一階段興建的廠房大部分建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，單棟規(guī)模不大，工業(yè)園
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