20xx年租賃業(yè)行業(yè)深圳廠房租賃業(yè)20xx年行業(yè)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 10:30本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】等物業(yè)并從事物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，以租金為主要收入來(lái)源的企業(yè)。廠房租賃業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大。個(gè)以外向型經(jīng)濟(jì)為主的城市，廠房租賃市場(chǎng)與工業(yè)經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度相關(guān)。復(fù)，深圳市廠房租賃市場(chǎng)也在逐步復(fù)蘇。速出現(xiàn)明顯下滑。得益于我國(guó)政府實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策，2021年，在歐美。濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。漲，央行通過(guò)屢次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率抑制通貨膨脹。高存款準(zhǔn)備金率三次，并分別于2021年10月20日和2021年12月26日加息，進(jìn)入2021年以來(lái)，央行分別于1月20日和2月24日兩次提高存款準(zhǔn)備金率，加息主要目的仍是對(duì)通貨膨脹預(yù)期的管理,本次存款利率的調(diào)升。期存款利率分別提高30-45BP均高于對(duì)應(yīng)期限的貸款利率調(diào)升幅度。2021年以來(lái)制造業(yè)PMI指數(shù)有所波動(dòng)，但總體均保持在50以上，發(fā)展較為穩(wěn)定。大中型工業(yè)企業(yè)增加值3,億元，增長(zhǎng)%。消費(fèi)品價(jià)格因素，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速已超過(guò)2021年水平。
【正文】 了 金融 危機(jī)以來(lái)的新低。本季度租金略有上漲，但總體來(lái)說(shuō)還算平穩(wěn)，寶安區(qū)廠房一年來(lái)平均上漲 1 元 /㎡；龍崗區(qū)原有租金基數(shù)低，今年整體上漲 元 /㎡左右。 其他區(qū)域原有廠房已日見(jiàn)減少，許多舊廠房都在進(jìn)行改造升級(jí)，成片成棟地賦予了新的功能：商業(yè)中心、餐飲娛樂(lè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及辦公場(chǎng)地等等。工業(yè)園區(qū)廠房普遍受到青睞，偏遠(yuǎn)、功能不齊的老式廠房逐漸走向沒(méi)落，不僅 租金低 ，而且空置率高。寶 安區(qū)的龍華、大浪、西鄉(xiāng)、福永等地廠房出租率高，租金一般在 17— 20 元 /㎡之間，松崗、公明、光明等片區(qū)租金略遜一籌；龍崗的布吉工業(yè)園區(qū)一樓租金一般在 19 元 /㎡左右；橫崗、平湖一樓在 14— 16 元 /㎡居多；坪地、坪山、坑梓一樓在 13 元 /㎡左右， 環(huán)境差一點(diǎn) 的廠房在 10 元 /㎡以下，甚至 6— 7 元 /㎡也不少；大工業(yè)區(qū)監(jiān)管區(qū)內(nèi)都是出口型企業(yè)，一樓租金 17 元 /㎡左右，二樓以上在10— 13 元 /㎡之間，龍崗獨(dú)院廠房較多，租金一般都是在 10 元 /㎡以下。 由于深圳經(jīng)濟(jì)正面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的巨大壓力，高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)將越來(lái)越占據(jù)主導(dǎo)地位，特別 是一些外資企業(yè)往往青睞高端工業(yè)物業(yè)，看重的是廠房的硬件和配套設(shè)施，對(duì)租金的考量擺在次要位置。因此， 廠房的更新?lián)Q代近年來(lái)明顯加快，配套完善、功能齊全、交通便捷的工業(yè)園區(qū)廠房普遍受歡迎，不僅租金堅(jiān)挺，漲幅居前，且空置率很低，個(gè)別園區(qū)還比較搶手；那些功能單一，配套不全的老舊廠房逐漸受到冷落，不僅租金徘徊不前，且空置率也主要體現(xiàn)在這部分廠房上面，關(guān)外一些偏僻地段的老廠房甚至降價(jià)求租。此外，為順應(yīng)潮流，老廠房改造熱方興未艾，如寶安區(qū)政府就明確規(guī)劃，將加大舊工業(yè)區(qū)整治改造力度，優(yōu)化整個(gè)工業(yè)環(huán)境，逐步將 600 余個(gè)工業(yè)區(qū)整 合為 18 個(gè)大規(guī)模的新型園區(qū)。 就目前的廠房總量來(lái)說(shuō)，深圳還是供大于求，預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)期里，廠房租金的主旋律將保持平穩(wěn)，波動(dòng)不會(huì)很大。隨著舊工業(yè)區(qū)的改造升級(jí)，深圳未來(lái)的工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境將 更為 美好。 五 、發(fā)展預(yù)測(cè) （一） 長(zhǎng)期來(lái)看 廠房類(lèi) 物業(yè)供給 有限 ，但 短期供過(guò)于求的情況仍將持續(xù) 從物業(yè)租 賃行業(yè)的供給角度看，隨著 深圳城市化建設(shè)的進(jìn)一步深化，村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。寶安、龍崗兩區(qū)的土地使用要求將會(huì)更加規(guī)范、嚴(yán)格，并加大對(duì)非法用地、搶修搶建的項(xiàng)目的懲治力度，如此一 來(lái)，本來(lái)供應(yīng)量趨緊的土地，能夠用來(lái)建筑廠房宿舍等出租物業(yè)的土地會(huì)有減少趨勢(shì)。同時(shí)，一些物業(yè)公司計(jì)劃把土地儲(chǔ)備用來(lái)開(kāi)發(fā)統(tǒng)建樓等商業(yè)樓盤(pán)，還有少數(shù)公司計(jì)劃把原來(lái)的廠房和宿舍改建成商業(yè)性樓盤(pán)。 此外，隨著政府提高對(duì)土地的集約化管理，部分舊工業(yè)區(qū)將改造升級(jí)為商業(yè)中心， 如 根據(jù)寶安區(qū)“十二五”規(guī)劃， 位于松崗南部的東方譚頭舊工業(yè)區(qū)，擬改造升級(jí)為深圳西部大型商業(yè)集聚區(qū)，建設(shè)商貿(mào)中心，打造深圳重要的商業(yè)旅游點(diǎn)。 受多方面因素影響， 從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳市廠房供給是有限的。 深圳的廠房租賃業(yè)是在 廣東省積極發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的政策推動(dòng)下蓬勃發(fā) 展起來(lái)的，當(dāng)時(shí)有許多搶建、違建的現(xiàn)象，政府也未出臺(tái)有效的政策管制，導(dǎo)致廠房供給嚴(yán)重大于需求，在金融危機(jī)的情況下尤為明顯，最高空置率達(dá)到了 25%以上。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好， 金融危機(jī)的影響逐步消除， 廠房租賃市場(chǎng)也在不斷恢復(fù)， 2021 年四季度廠房 空置率創(chuàng)下了 金融 危機(jī)以來(lái)的新低 ，但總量仍是供大于求，租賃漲幅不大。未來(lái)在 舊工業(yè)區(qū)改造升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的不斷推動(dòng)下， 那些功能單一，配套不全的老舊廠房 將逐步淘汰，市場(chǎng)供需不平衡的現(xiàn)象也將有明顯改善。 （二） 廠房 空置率有望進(jìn)一步降低，租金 仍持續(xù)溫和 上漲趨勢(shì) 受金融危機(jī)沖擊， 深圳市 2021 年物業(yè)租賃行業(yè)不景氣，空置率大幅升高，物業(yè)租金大幅下降 。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)， 深圳市廠房租賃市場(chǎng) 空置率 持續(xù) 走低，那些 配套完善、功能齊全、交通便捷的工業(yè)園區(qū)廠房，不僅租金堅(jiān)挺，漲幅居前，且空置率很低，個(gè)別園區(qū)還比較搶手 。 在租金方面，自 2021 年初以來(lái)，廠房類(lèi)物業(yè)租金保持溫和上漲的趨勢(shì)。目前深圳市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好，預(yù)計(jì)廠房租賃市場(chǎng)的空置率將進(jìn)一步降低，受制于供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)，租金仍保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)。 六 、 風(fēng)險(xiǎn)提示 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是各種行業(yè)發(fā)展的前提，深圳市的物業(yè)租 賃行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為敏感，尤其是以廠房和宿舍為主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)的企業(yè)， 易 受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響 。目前世界經(jīng)濟(jì)還處于金融危機(jī)后的恢復(fù)階段，有些國(guó)外經(jīng)濟(jì)體為了自身的利益，采取多種方式保護(hù)自己國(guó)家的同時(shí)， 如貿(mào)易保護(hù)、施壓匯率等措施，這些都 損害中國(guó) 的 經(jīng)濟(jì)利益， 尤其是對(duì)外貿(mào)易將會(huì)受較大影響。而外貿(mào)加工企業(yè)又是深圳物業(yè)租賃行業(yè)的主要需求方，所以，需要警示國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式的負(fù)面影響。 深圳市地方政策。深圳市逐步深化城市化發(fā)展進(jìn)程，加大對(duì)土地使用的監(jiān)管和審核。而現(xiàn)階段物業(yè)出租企業(yè)，特別是寶安、龍崗兩區(qū)的廠房宿舍，大部分都沒(méi)有辦理相 關(guān)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上屬于“非法建筑”，這使得大部分固定資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，如果公司遇到現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)問(wèn)題，公司很難變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)，負(fù)債的償還也將受到較大影響。 行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。深圳廠房租賃行業(yè)以股份合作公司為主，較重的社會(huì)負(fù)擔(dān)導(dǎo)致 大部分 企業(yè)的盈利能力和資金積累能力弱 ，銀行借款主要采用以“借新還舊”方式展期以緩解債務(wù)壓力。由于借款的保證措施主要是各股份合作公司之間互保，缺乏有明確產(chǎn)權(quán)的抵押物，大部分股份合作公司的經(jīng)營(yíng)狀況不理想，加大了整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。各商業(yè)銀行需控制對(duì)該行業(yè)的信貸投放總量，嚴(yán)密關(guān)注信貸資產(chǎn)的安全 。
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