【正文】 方針和質(zhì)量目標，批準公司質(zhì)量手冊及各部門工作手冊； c、 主持管理評審； d、 確保確保質(zhì)量管理體系運行所必要的資源配備； e、 負責擬訂公司年度工 作計劃和工作總結(jié)； f、 負責召集和主持總經(jīng)理辦公會議； g、 負責公司各部門經(jīng)理職務以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作； h、 負責公司重要的投標書和公司所有經(jīng)濟合同的審批； i、 負責公司各類費用收支的審批； j、 履行公司安全，消防第一責任人的所有職責； 管理者代表 a、 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項工作，對總經(jīng)理負責。 e、 主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)； f、 負責 新接近樓盤前期介入、 接管驗收 、 業(yè)主入主 、 管理和服務的前期介入策劃、實施工作 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 30 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 管理部主管 a、 確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運行，管理和監(jiān)督部門員工按工作程序為業(yè)主、住戶提供服務，達到公司要求、業(yè)主和住戶 滿意； b、 全面負責開展公司的多種經(jīng)營，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行，開展多項有償便民服務； c、 負責對常規(guī)和特殊合同的歸口管理； d、 組織策劃各種為客戶服務的活動，搞好社區(qū)文化建設； e、 代表業(yè)主、住戶就物業(yè)管理事務與政府相關部門協(xié)調(diào)處理； f、 監(jiān)督管理公司檔案； g、 負責服務所有物資的采購和倉儲管理； h、 負責公司員工的招聘和培訓工作。 j、 協(xié)助管理者代表具體組織實施質(zhì)量管理體系運行的各項服務質(zhì)量監(jiān)督、考評、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核； k、 跟蹤 了解國家有關法律法規(guī)的最新動態(tài)，向公司領導及時匯報并組織落實工作； l、 組織采用適用的統(tǒng)計技術(shù)進行數(shù)據(jù)分析，為提高服務質(zhì)量提供依據(jù)； m、 負責管理公司質(zhì)量管理體系文件。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調(diào)試工作； f、 負責對 本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； g、 對采購物資和提供服務的供方進行評價； 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 31 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 h、 負責審核本部門提交的物品申購報告，并報總經(jīng)理批準； i、 負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合管理部組織實施； j、 監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作； 保安部主管 a、 全面支持保安部工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行； b、 負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范工作，協(xié)調(diào)公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故； c、 負責應聘保安員的資格審核； d、 負責組織實施對保安員的培訓及考察 ，對不合格保安員提出處理意見； e、 負責每月會同相關部門對各部門實施消防安全檢查； f、 負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。為確保運作有效性，強調(diào)內(nèi)部溝通，在公司內(nèi)各單位及人員之間應建立一種融洽的工作氛圍，實行有效的溝通和交流。 范 圍 適用于檢查質(zhì)量 體系的運行狀況和評價質(zhì)量體系對實現(xiàn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的適合程度，包括評價質(zhì)量管理體系改進的機會和變更的需要。 管理者代表負責向總經(jīng)理匯報質(zhì)量管理體系運行情況，提出改進建議。 ，提供與本部門工作有關的評審所需資料 ,并負責實施管理評審 中提出相關的糾正預防措施。 管理評審由管理者代表策劃，總經(jīng)理確定。 ａ、企業(yè)組織機構(gòu)、產(chǎn)品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時 ｂ、發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶關于質(zhì)量有嚴重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時 ｃ、當法律、法規(guī)、標準及其他要求有變化時； ｄ、市場需 求發(fā)生重大變化時； ｅ、質(zhì)量體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時。 ａ、各種審核結(jié)果，包括內(nèi)部審核，外部審核； ｂ、業(yè)主的反饋，包括業(yè)主滿意程度的測量結(jié)果及與業(yè)主溝通的結(jié)果； ｃ、過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性，包括過程、服務測量和監(jiān)視的結(jié)果； ｄ、預防和糾正措施的狀況，包括：對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格品采取的糾正措施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果，對業(yè)主的滿意程度具有重大影響的糾正和預防措施。 ｇ、改進的建議 評審準備 評審前一周按照管理評審策劃的安排，通知相關人員準備本次評審有關資料。 管理評審輸出 管理評審的輸出應包括 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 34 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 ａ、對組織質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性的總體評價結(jié)論，質(zhì)量管理體系變更的需要，改進的機會，質(zhì)量方針和質(zhì)量目標改進的需求和體系運行情況的說明。 ｃ、與業(yè)主有關的產(chǎn)品的改進決定和措施，包括針對業(yè)主規(guī)定的明示和未明示的要求及法律法規(guī)的要求對產(chǎn)品特性的改進。 評審會議結(jié)束后，由管理部根據(jù)管理評審輸出的要求進行總結(jié)，編寫《管理評審報告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準，由管理部發(fā)至相應部門。管理部負責跟蹤監(jiān)控執(zhí)行情況，并反饋各部門實施落實情況。 6 相關文件 7 附件 FM5601 《管 理評審通知單》 FM5602 《管理評審會議簽到表》 FM5603 《管理評審報告》 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 35 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 第三章 資源管理 第一節(jié) 總 則 1． 資源是質(zhì)量管理體系各過程的組成之一，本公司在實施、保持和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系有效性的各項活動中，所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財力資源、工作環(huán)境等。資源管理是間接過程，它作用于產(chǎn)品實現(xiàn)過程，使產(chǎn)品增值，并保證方針、目標的實現(xiàn)，以持續(xù)達到滿足業(yè)主要求并增進業(yè)主滿意 。 4． 物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營活動所必須的各種設備、設施及監(jiān)視和測量設備等管理。 5． 工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)（工作）場所、公共場所、自然環(huán)境和設施環(huán)境等的管理。 范 圍 適用于承擔 QMS 規(guī)定職責的所有人員，包括臨時雇用的人員，也可包括供 方的人。 負責上崗前的基礎教育 負責組織對培訓效果進行評價。 負責編制各崗位員工的《崗位職責及任職要求》。 程 序 人員安排 承擔 QMS 規(guī)定職責的人員應是有能力的，從教育、培訓、技能和經(jīng)歷方面考慮。 《崗位職責及任職要求》經(jīng)審批后，作為公司選擇、招聘、安排人員的主要依據(jù)。 新員工培訓 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 37 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 a、公司的 基礎教育：包括本公司簡介、員工紀律、方針、目標，質(zhì)量、安全和環(huán)保意識，相關法律法規(guī)，質(zhì)量管理體系標準基礎知識等的培訓，在進入本公司一個月內(nèi)，由各部門組織進行。（轉(zhuǎn)崗員工按此條款進行培訓） c、崗位技能培訓：學習服務作業(yè)指導書、所用設備的性能、操作步驟、安全事項及緊急情況的應變措施等，由所在崗位技術(shù)負責人組織進行，并進行書面和操作考核，合格者方可上崗。 特殊工作人員培訓 a、 特殊工序、關鍵工序人員由所在部門負責人培訓，合格后持證上崗，每年還應進行培訓和考核。 c、 質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應由質(zhì)量認證咨詢機構(gòu)培訓、考核。 通過教育和培訓，使員工質(zhì)量意識得到強化。 b、 自己從事的 崗位的工作與本公司發(fā)展的相關性。 評價所提供培訓的有效性 a、 通過理論考核、操作考試、業(yè)績評定和觀察等方法，評價員工培訓的有效性，評價被培訓人員是否具備了所需能力。 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 38 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 C、管理部加強對員工日常工作業(yè)績的評價，可隨時對各部門員工進行現(xiàn)場抽查，對不能勝任本職工作的員工，應及時暫停工作，安排培訓、考核或轉(zhuǎn)崗，使員工能夠勝任本職 工 作。 每次培訓的有關記錄交管理部存檔。 人員招聘渠道： A、人才市場 B、學校推薦 C、相關人員推薦 流程： 制定計劃 →人員招聘渠道→收集應聘者資料→篩選→安排面試→確定錄用者→培訓上崗 招聘過程應按《勞動法》及有關規(guī)定，參照相關的崗位職責嚴格審核，確定是否錄用。 各單位應根據(jù)崗位的要求對所屬員工進行能力考評。 培訓效果及記錄保持 通過各種方式的培訓，公司確保員工能認識到所從事活動的相關性和重要性，以及如何為實現(xiàn)質(zhì)量目標作出貢獻； 應保持以上教育、培訓、考核、技能和經(jīng)驗的適當記錄。 適用范圍 適用于為實現(xiàn)服務符合性所需的設施，如工作場所、硬件和軟件、工具和設備、支持性服務如通訊、運輸設施等的控制；對工作環(huán)境中人和物的因素進行控制。 管理部、工程部、保安部、管理處分別在各自的業(yè)務范圍內(nèi)對實現(xiàn)服務符合性所需的工作環(huán)境進行控制。 各類服務設施的管理應做到： a） 各類設施圖紙、檔案資料齊全，管理良好； b） 設施運行正常，有正常的保養(yǎng)、檢修制度； c） 運行人員嚴格按操作規(guī)程執(zhí)行； d） 電梯按規(guī)定時間運行； e） 居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。 設施的提供 設施的接管、驗收：在接管物業(yè)設施時，由物業(yè)驗收領導小組的機電組負責按設施使用說明書和相關資料對接管的設施進行驗收。設施的泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 40 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 接管的相關資料由工程部復核存檔。 采購設施的驗收 a） 采購的設施，工程部組織使用部門進行安裝調(diào)試，確認滿足要求后，由工程部和使用部門在《設施驗收單》上簽字驗收，并記錄設施名稱、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量、隨機附件及資料等內(nèi)容。 b） 驗收不合格的設施，工程部與供方協(xié)商解決，并在《設施驗收單》上記錄處理結(jié)果。 設施 的分類編號。 編號為： I—— * * * b）二級設施：對業(yè)主 /住戶 的生活、工作、安全有一般影響的設施，如低壓配電柜，單機空調(diào)等。 編號為： III—— * * * 工程部負責按照規(guī)定懸掛設施標示卡，規(guī)定設施責任人，并在《服務設施一覽表》上登記。對于大型、泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 41 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 精密設施或關鍵、特殊過程所用的設施必須有操作規(guī)程，相關操作人員應由工程部組織培訓、考核合格后上崗。工程部每季度匯總《設施定期保養(yǎng)記錄》，整理入檔并作為制定年度檢修計劃的依據(jù)； d. 工程部每年 12 月制定下年度的《設施年度檢修計劃》，發(fā)至各部門執(zhí)行； e. 日常運行中使用部門無法排除的故障，應填寫《設施報修單》報工程部檢修。工程部應將檢修情況記錄在相應的設施檔案上。 設施的報廢 a. 對無法修復或無使用價值的設施，由工程部填寫《設施報廢單》，一、二級設施經(jīng)總經(jīng)理批準后報廢。工程部在《設施履歷表》及《服務設施一覽表》中注明情況； b. 報廢的設施應掛黑色報廢牌。 5 相關文件 《采購控制程序》 《設施年度檢修計劃》 6 質(zhì)量記錄 《設施驗收單》 《服務設施一覽表》 《設施履歷表》 《設施定期保養(yǎng)記錄》 《設施報修單》 《柴油機發(fā)電記錄表》 《配電房工作記錄表》 《電梯日常運行記錄》 《消防栓及滅火器周檢記錄表》 《設施報廢單》 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 43 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 第四章 產(chǎn)品實現(xiàn) 第一節(jié) 服務實現(xiàn)的策劃 1 目的 對公司特定的服務、物業(yè)管理項目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動順序，以確保滿足規(guī)定的要求。 3 職責 總經(jīng)理負責批準有關部門編制的質(zhì)量計劃。 各部門負責人負責本部門相關的質(zhì)量策劃及編制、實施相應的質(zhì)量計劃。策劃的結(jié)果應以適于公司運作的方式形成文件，如質(zhì)量計劃。 服務實現(xiàn)策劃的內(nèi)容 泉州豐澤千億物業(yè)管理有限公司 QM001 質(zhì)量手冊 第 1 版 第 44 頁 第 1 次修訂 生效日期 2020 年 3 月 8 日 服務實現(xiàn)策劃開展前，應由活動負責人主持制定活動的質(zhì)量目標和要求。 識別并提供上述過程所需的資源配置、運作階段的劃分、人員的職責權(quán)限和