【正文】 表、圖像、照片、錄像等。從時間上說，完整應(yīng)包括從建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計開始到工程竣工驗(yàn)收移交管理、使用，直到物業(yè)使用壽命結(jié)束的整個過程；從空間上說，應(yīng)包括從建筑物到周圍環(huán)境，從主體到配套，從基礎(chǔ)到樓頂，從地上到地下的所有有關(guān)資料。 整理管理 將收集的資料進(jìn)行加工、整理。整理就是將資料去粗存精，留有精辟的、有用的、符合實(shí)際情況。物業(yè)管理的檔案資料是為修繕、管理工作服務(wù)的。 使用管理 使用管理是使檔案資料充分發(fā)揮效能，達(dá)到資料服務(wù)于人的目的。如制定檔案調(diào)閱制度，建立檔案資料的查閱、借閱及使用效果登記薄，資料檔案室除專人管理人員不得隨便進(jìn)入，檔案資料非經(jīng)特殊批準(zhǔn)不得外借等等。 第六章 早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 一、早期介入服務(wù) 物業(yè)公司根據(jù)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對萬晟 段 對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期人員需要參與園區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使園區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作 .包括 : 1）監(jiān)控中心的設(shè)置 2）園區(qū)人車分流的設(shè)計 3）公共照明開關(guān)設(shè)置位置 4)公共照明開關(guān)開閉形式 5)物業(yè)管理用房的位置設(shè)計 6)園區(qū)垃圾房的設(shè)置 7)公共洗手間的設(shè)置 8)信報箱的設(shè)立 9)公共告示欄的配置 10)家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留 1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項(xiàng)目的建議。 3）審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。 5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。 7）提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。 9）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議 。 11）提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。 1）參與房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案。 3)參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。 5)指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 2）售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象。 4）對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作。 二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 。 、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。 b 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益。 d 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。 a明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 c 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 三、入住管理方案 提示業(yè)主在入住之前明白辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作為業(yè)主辦理入住手續(xù)時， 應(yīng)當(dāng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時守約、保證質(zhì)量。 憑售房合同與入住通知書到物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)。 業(yè)主入住流程圖如圖所示。 入住各項(xiàng)資料齊全， 記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時守約，保證質(zhì)量?，F(xiàn)代城入伙文件》 驗(yàn)房處 組織驗(yàn)收房屋，驗(yàn)收合格后簽署： 《房屋交接驗(yàn)收單》 《房屋鑰匙交接單》 內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。 業(yè)主到管理中心 簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。 業(yè)主驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理中心加簽 意見后，由管理中心協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作，如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。 為了保證萬晟現(xiàn)代城入伙工作正常有序，物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。每月4 次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善 。 第七章 管理服務(wù)內(nèi)容及指標(biāo) 一、住宅、公寓物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)： 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)項(xiàng)目或標(biāo)準(zhǔn) 一、房屋共用部位的 房屋外觀完好、整潔 維護(hù)與管理 園區(qū)內(nèi)樓棟號有明顯標(biāo)志 園區(qū)有引路方向標(biāo)志 房屋完好率 98%以上，房屋維修及時率 98%以上，零修合格率 100% 無違章裝飾裝修 業(yè)戶檔案資料齊全管理完善 二、房屋共用設(shè)施設(shè)備 公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全、管理完善 及其運(yùn)行的維護(hù)管理 所有公共配套設(shè)施完好，無擅自改變用途 電梯、水泵、消防等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，完好無損 供水、供電、照明、監(jiān)控等設(shè)備齊全、工作正常 三、環(huán)境衛(wèi)生、園林 1專業(yè)保潔隊(duì)伍，每日園區(qū)室內(nèi)室外清潔，保持干凈整潔 綠化管理 1生活垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施完好 1巡查公共部位，無亂堆、亂放、亂畫、亂貼等現(xiàn)象 1園區(qū)內(nèi)花壇、樹木、草坪等養(yǎng)護(hù)得當(dāng) 1綠地管理、養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏和隨意占用 四、交通、消防和公共 1實(shí)行保安 24小時值班，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好園區(qū)安防工作 秩序協(xié)助管理事項(xiàng) 1保安人員有明顯標(biāo)志，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 的服務(wù) 1危及安全處有明顯標(biāo)志和防范措施 1居民能自覺遵守園區(qū)的各項(xiàng)管理制度，文明居住 無因管理責(zé)任造成的火災(zāi)、刑事案件和交通事故 五、對業(yè)戶的房屋裝飾 2房屋裝飾裝修的申請和批準(zhǔn) 裝修管理服務(wù) 2對房屋裝飾裝修的安全施工 等各項(xiàng)檢查管理 六、物業(yè)檔案資料的 2基本建設(shè)管理類（工程技術(shù)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料等） 管理工作 2社區(qū)服務(wù)管理類（業(yè)戶資料、社區(qū)文化資料等） 2公共財務(wù)管理類（憑證、報表、帳簿等） 2綜合管理類 （各種文件、證件、各種獎勵證書等） 七、社區(qū)文化活動的 2創(chuàng)辦社區(qū)文化內(nèi)刊，進(jìn)行社區(qū)文化宣傳 開展 2組織開展社區(qū)各項(xiàng)文體活動 二、住宅、公寓物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)要求及實(shí)施措施 98%以上 實(shí)施措施： 根據(jù)實(shí)際情況組織維修人員對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行分析，編制大、中修及維修保養(yǎng)計劃并實(shí)行質(zhì)量監(jiān)控。日常維修、定期維修、日常巡查、定期巡查相結(jié)合，使其始終處于良好狀態(tài)。 、急修及時率 98%以上 實(shí)施措施： 以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，實(shí)行 24小時值班制，控制中心設(shè)報警電話。 公司根據(jù)園區(qū)功能及特點(diǎn)儲備一定數(shù)量的常用器材以備急用。 維修單 每月 5日前由維修中心統(tǒng)計并將分析報告提交物業(yè)公司，經(jīng)理根據(jù)報告出現(xiàn)的問題采取糾正預(yù)防措施。 園區(qū)內(nèi)公共照明燈具型號、規(guī)格存儲一定數(shù)量的備件。 以求達(dá)到節(jié)能、高效、延壽的目的，提高照明燈具完好率。 建立設(shè)備臺帳，記錄建檔，分 類控制。 99%以上 實(shí)施措施： 垃圾日產(chǎn)日清，封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，杜絕二次污染。 95%以上 實(shí)施措施： 嚴(yán)格執(zhí)行綠化工作計劃，計劃內(nèi)容包括工作內(nèi)容、時間和質(zhì)量要求 管理部門負(fù)責(zé)對綠化工作質(zhì)量完成情況進(jìn)行檢查，對綠化設(shè)施做管理記錄。 件發(fā)生率 1‰以下 實(shí)施措施： 充分利用監(jiān)控系統(tǒng)和保安員 24小時巡查制度，實(shí)行定位崗、巡查崗、監(jiān)控中心的交叉、立體防范，做到人技相結(jié)合。 園區(qū)所有外出物品憑指定人簽字、登記放行，大件物品搬出業(yè)戶應(yīng)到管理中心開物品出入條簽字，保安才可放行。 1‰以下 實(shí)施措施： 根據(jù)實(shí)際情況制定消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年進(jìn)行不少于一次的消防演習(xí)。 開展各種形式安全用電、用氣和放火宣傳。 園區(qū)道路、車場的完善或改進(jìn)工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，跟蹤管理。 日常巡視和裝修部位檢查相結(jié)合，裝修部位巡視檢查每天不少于一次，及時發(fā)現(xiàn)問題及時 處理，做好巡視檢查處理記錄。 每月 5日前由管理中心對上月保修進(jìn)行統(tǒng)計，提交分析報告。 設(shè)立 24小時投訴電話、投訴信箱。 各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，在預(yù)定的時間內(nèi)給業(yè)戶回復(fù)，回復(fù)時間不得超過三個工作日。 95%以上 實(shí)施措施： 物業(yè)公司實(shí)行公開透明管理，向業(yè)戶公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理始終處于業(yè)戶監(jiān)督之下。 物業(yè)經(jīng)理每周主持召集各部門例會，會議內(nèi)容包括信息反饋分析 、調(diào)整、改進(jìn)服務(wù)管理中存在的問題。客人對管理中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的，要做到服務(wù)周到、快捷。 服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時、精確地完成服務(wù)。 ： （ 1）秘書服務(wù)，包括各類文件處理。 （ 3）長話、傳真、電信服務(wù)。 （ 5）客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等。 （ 7）報刊、雜志訂閱服務(wù)。 （ 9）文件、名片等印制服務(wù)。 （ 11）問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)。 （ 13）個人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)。 （ 15）航空機(jī)票訂購、確認(rèn)。 （ 17）代售磁卡，代售餐券。 （ 19）其他各種委托代辦服務(wù)。通過創(chuàng)新的、豐富多彩的社區(qū)文化活動潤物無聲的滲透，啟迪人們在追求美好生活時的自覺、自律意識，增進(jìn)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的溝通和交流，培養(yǎng)一個祥和、融洽、和諧的社區(qū)生活氛圍，提高人們的精神文明素質(zhì)和道德水準(zhǔn)，是我們?yōu)閳@區(qū)業(yè)主提供社區(qū)文化的最終目標(biāo)。 一、和諧社區(qū) ，打造萬晟現(xiàn)代城社區(qū)文化的主旋律 萬晟現(xiàn)代城會所有多種健身設(shè)施和器材，為滿足業(yè)主健身需要提供了多種選擇，物業(yè)公司將對會所部分運(yùn)動項(xiàng)目如健身、臺（乒乓）球、棋牌類等項(xiàng)目實(shí)行收費(fèi)服務(wù)，即為業(yè)主提供高檔次的服務(wù)，也有利于提升萬晟同時，也免費(fèi)為業(yè)主提供部分健身場所和器材，開展大眾化的健身運(yùn)動。 為配合健康主題，園區(qū)將在適當(dāng)?shù)膱鏊臀恢?，設(shè)置健康主題的標(biāo)識，營造、烘托健康主體的文化氣氛。 同時，物業(yè)公司將按照社區(qū)文化活動計劃，舉辦運(yùn)動主題的社區(qū)文化活動 ，營造高雅的社區(qū)人文環(huán)境。 邀請專家舉辦各種專題的專業(yè)知識講座，如文學(xué)藝術(shù)、健康衛(wèi)生、股評、投資咨詢等專題講座，為業(yè)主開拓思維、豐富知識提供便利。 ，營造天人自然和諧的生活方式。 圍繞園區(qū)的管理服務(wù)以及豐富廣大業(yè)主業(yè)余生活，還可開展各種評比和征選等活動，增強(qiáng)業(yè)主的參與性，內(nèi)容包括： 園區(qū)基本情況的系列報道。 社區(qū)活動的信息發(fā)布及跟蹤報道。 業(yè)主園地，熱點(diǎn)討論區(qū)，請廣大業(yè)主為園區(qū)管理出謀劃策。 文藝園地：各種散文、詩歌、小品文、小小說的發(fā)表。 社區(qū)文化活動應(yīng)求新求變，主題鮮明，內(nèi)容豐富多彩，每年可因不同的季節(jié)表達(dá)不同的主體及內(nèi)容，在活動安排上，可以將中國及西方的一些傳統(tǒng)節(jié)日，如元宵節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、重陽節(jié)和復(fù)活、感恩、情人節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)等融入其中，形成內(nèi)容更為廣泛的特色活動