【正文】 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海高端住宅整體區(qū)域分布 從高端住宅市場目前的分布狀況來看： 1) 徐匯區(qū)是傳統(tǒng)的高端住宅的聚集區(qū)，其區(qū)域中的高端住宅主要集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，具體分布在肇家浜路沿線、斜土路沿線以及徐家匯商圈附近。 2) 盧灣區(qū)的高端住宅則主要分布在盧灣區(qū)的環(huán)內(nèi)區(qū)域，如翠湖天地、大同花園三期等。 4) 浦東陸家嘴區(qū)域作為一個新興開發(fā)的區(qū)域，借助濱江的景觀優(yōu)勢，云集了一批高端住宅，世茂濱江花園、仁恒濱江園等都分布于此。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 未來幾年，隨著濱江改造計劃的實施和新一輪舊區(qū)改造地塊的推出，一批新的高端住宅將會推出上市。 高端住宅的分布格局將會從“集中分布于中心城區(qū)”的現(xiàn)狀，逐漸向“沿江、沿河以及分散化”的形式轉(zhuǎn)變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 1999 年以前，由于整個上海房地產(chǎn)市場處于低靡時期，因此高端物業(yè)的年上市的量較少。 ? 2020 年的高端住宅市場的新增供應量得到了有效的控制，整個高端住宅市場的上市體量基本保持和 2020 年一致，但是上市時間基本集中在下半年，因此 2020 年高端樓盤上市的集中強度明顯要大于 2020 年。 250(F) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 本行預計，未來 35 年上海的高端住宅市場每年上市量將在 250萬平方米左右， 20202020 年將是一個上市量集 中的高峰期。 7000 元 /平方米以上物業(yè)的價格指數(shù) 2020 年以來上升態(tài)勢良好，進入 2020 年以來升幅尤為顯著。每期指數(shù)計算包括徐匯、盧灣、黃浦、虹口、浦東、閔行等 13 個區(qū)域的 18001900 個左右的 樣本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從 2020 年第一季度以來，至 2020 年第三季度，高端住宅價格上漲幅度更為明顯，顯示了良好發(fā)展態(tài)勢。 ? 1999 年高端住宅市場供應量較小，需求市場消費力沒有得到充分釋放； 2020 年受到政府政策、市政規(guī)劃等多方面利好因素刺激，供需市場開始放量、增長顯著，新增供應量增長率為 %、消化量增長率為 %； 2020 年整體市場供應量增長率為 %，消化量增長率分為 %，其增幅水平仍然較高。 ? 2020 年以來高端住宅市場消化率保持穩(wěn)定增長，其原因是市場消化量總量結構性增長幅度較供應量增長水平有一定優(yōu)勢，旺盛的需求支持是主要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整體來看，目前市場供應量仍然持續(xù)穩(wěn)步上升，同時擁有旺盛的需求市場的強力支持，形勢較為看好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從近 3 年的供應市場來看，基本保持持續(xù)穩(wěn)步增長，市場前景看好。 ? 單價 7000 元以上住宅價格指數(shù)持續(xù)攀升，價格走勢良好。 ? 市場供應量持續(xù)增長至 2020 年達到高峰期，預計 2020 年以后市場會進入短暫調(diào)整期，市場風險大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 黃浦區(qū)經(jīng)濟特征及對高端房地產(chǎn)市場的影響 1) 外向型經(jīng)濟吸引高端客戶 黃浦區(qū)是上海傳統(tǒng)的黃金區(qū)域，在消費者心中有很高的地位。如世界航運排名 前十名的企業(yè)集團中，已有丹麥馬士基船運公司、荷蘭鐵渣華船運公司等 6 家在中國地區(qū)的總部落戶黃浦，世界知名企業(yè)愛立信、巴斯夫等也落戶黃浦，為該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了高層次的住房消費客戶。新黃浦區(qū)成立后，擴大了其地域范圍，使該區(qū)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)新天地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。撤二建一后，一系列重大市政建設工程迅速推出，如復興東路越江隧道工程、地鐵明珠線工程、河南 南路拓寬辟通工程、淮海東路、人民路辟通工程等，也為老城廂的高端商品房開發(fā)注入活力。 “撤二建一”后，該區(qū)區(qū)域位置和城區(qū)環(huán)境的優(yōu)勢得到凸現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨極大機遇。 黃浦高端商品房的市場分析 黃浦高端商品房的供應分析 長期以來，由于黃浦區(qū)地域的限制 ，同時其他區(qū)域高端商品房的不斷開發(fā)，使黃浦區(qū)高端商品房在市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 場的影響力不高，隨著新黃浦的改造工程鋪開和濱江高端商品房的推出，黃浦區(qū)高端住宅市場的影響力逐漸提升，成為未來市場的熱點區(qū)域。 同時，浦東區(qū)域份額擴張顯著，徐匯、長寧、靜安等傳統(tǒng)高尚居住區(qū)域所占比例整體呈下降趨勢。 2020 年，由于整體市場復蘇，黃浦區(qū)的高檔住宅推出量也有所增加，黃浦眾鑫城、青年匯、杰士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 豪庭等物業(yè)的推出使得黃浦區(qū)的高檔住宅比例又有所提高，總推出面積達到 萬平方米。 2020 年，黃浦區(qū)高檔住宅供應量急劇提升，達到 12 萬平方米， 比重由 2020 年 %迅速提高到%。黃浦區(qū)則呈現(xiàn)出上市物業(yè)體量變化的增長性。黃浦區(qū)頂級住宅市場所占比例不大。 而在頂級住宅市場中，浦東區(qū)域份額的擴張趨勢更為顯著，區(qū)域優(yōu)勢十分明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 黃浦區(qū)高端住宅消化分析 黃浦區(qū)高檔住宅 2020 年 1～ 8 月消化率為 75%， 2020 年消化率為 68%，消化率增長率為 %，顯示該區(qū)高檔住宅的消化能力增強。 黃浦區(qū) 高檔住宅 2020年1~8月消化率： 75% 黃浦區(qū) 頂級住宅 2020年 1~8月消化率： 87% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從消化率的增長率來看，高檔住宅市場明顯快于頂級住宅市場 ? 黃浦高檔住宅市場處于良性發(fā)展時期。 從黃浦區(qū)自身的細分市場潛力來看：黃浦高檔住宅市場目前所占市場份額和區(qū)域競爭力上都占有一定優(yōu) 勢，處于良性發(fā)展時期。 2. 黃浦區(qū)高端商品房價格分析 根據(jù) 2020 年黃浦區(qū)高端商品房的供應案例分析，高端住宅市場成交總價在 99到 122 萬元之間，整體價格不高，比靜安、長寧和浦東成交價均偏低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 競爭性高檔住宅市場分析 ? 物業(yè)總價 本項目的競爭性高檔住宅的主力總價主要集中在 80140 萬元之間。 2020 年新上市物業(yè)的總 價要高于存量市場物業(yè)，除了新上市物業(yè)單價較高外，其單位面積也較存量物業(yè)單位面積大，因此造成了總價高的現(xiàn)象。其價格定位明顯高于平均水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在競爭性高檔住宅中 16%為純高層物業(yè)，而其余的 75%物業(yè)則為了使小區(qū)物業(yè)不致呆板呆滯，選擇小高層與高層物業(yè)相混合的建筑形式。此外，還有 9%的物業(yè)提出了“層疊式別墅”的概念，如 ：春天花園。但是，也有一些物業(yè)在房型設計上較有特色，例如：靜安一街區(qū)就在小區(qū)內(nèi)設計了 89 平方米左右的小兩房、東淮海公寓設置了115120 平方米的三房，銷售業(yè)績都十分火爆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 房型比例 在本項目的競爭性物業(yè)中三房所占的比例最大，超過了 50%，二房的比例則是 35%，而一房與 四房的比例分別為 3%和 10%。其房型比例為二房占 44%，三房占 55%，四房則僅占 1%。但是，帶裝修的物業(yè)也占 13%。在競爭性物業(yè)中， 2020 年新推的靜安楓景苑、水清木華都是裝修物業(yè)，使得競爭性物業(yè)中的裝修物業(yè)比例較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這主要是因為靜安一街區(qū)、 UPTOWN 等物業(yè)都聘請了專業(yè)公司管理，使得平均物業(yè)管理費用較高。頂級住宅的二房總價集中在120~148 萬元，三房總價集中在 158~180 萬。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 建筑類型 從競爭性頂級住宅的建筑形式來看，由于位于市中心地段或者處于濱江區(qū)域，往往地價較高，錯落的高層可以擁有更多的濱江景觀。但是 2020 年新推物業(yè)中，也出現(xiàn)了臨潼苑這樣的層疊式別墅物業(yè)。頂級住宅的房型面積明顯較高檔住宅要大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 房型比例 一房所占比例是因為有世茂濱江花園等頂級住宅的獨特投資性房型所至。例如世茂濱江花園，該案的房型比例為一房占 10%，二房、三房和四房分 別占 30%，其獨特的房型比例設置凸現(xiàn)其豪華的產(chǎn)品定位。這也是因為上海幾個知名裝修物業(yè)物業(yè)全集中在濱江地區(qū)，如：世茂濱江花園、仁恒濱江園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 物業(yè)管理 頂級住宅宅對于物業(yè)管理公司也比較重視，專業(yè)公司的比例很高，達到 50%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜上分析可見，高檔住宅和頂級住宅在產(chǎn)品品質(zhì)上存在以下的不同： 對比標準 高檔住宅 頂級住宅 物業(yè)總價 供應市場整體集中在80140 萬。 建筑類型 供應中以高層與小高層為主。 房屋面積 一房集中面積 6576，二房集中面積 100~115，三房集中面積 135~150，四房及以上集中面 積 180~220。 房型比例 供應方面以三房為主占52%，二房占 35%，一房和四房的比例分別為 3%和 10%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交付狀態(tài) 供應市場中以毛坯房交付為主，占 87%。 物業(yè)管理 供應中委托專業(yè)物管公司的比例達到 44%，平均物管費為 元。 供應中委托專業(yè)物業(yè)管理公 司比例較高，達 50%，平均物管費為 3 元。 綜合分析： 區(qū)域市場： 本案所處區(qū)域在未來幾年內(nèi)將會有較大的推案量，市場競爭壓力明顯增強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之