【正文】 日常便利商場 n 休閑商場 n 目標商場 n 旅游商場 443 商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合 餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。所以它的主題是 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 「包羅萬有的購物商場去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。 1. 項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的硬件，風情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費者極大的興趣； 2． 大連市是一個知名的旅游城 市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。 ■經(jīng)營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營對本項目包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費檔次。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 452 本項目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風情文化的購物天地” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新的消費模式。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場， 增強項目的市場競爭力。 ※ 2020 年大連市旅游統(tǒng)計資料： 43 萬人次，旅游創(chuàng)匯 3 億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了 30％，由此實現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達 4 萬人次。 4%，實現(xiàn)旅游收入 130億元以上，相當于 GDP 10％左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個廣場，在這個廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風景及風情；另外還可根據(jù)特定國家的風俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦 異國的民俗風情節(jié)日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售。 當你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風景、風俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們認為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以多種業(yè)態(tài)并存進行經(jīng)營規(guī)劃。 B—— 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 C—— 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。 l 強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。 l 強化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 異國風情美食組團的“廣州蕉葉飲食集 團”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。 46 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 461 針對項目整塊建議 ◎ 針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。 n 主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 潮流天地；經(jīng)營種類：主經(jīng)時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 租售做法： 此區(qū)負一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 。 作用： n 可將 D、 E 地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的 人流過馬路提供方便， n 將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動 D、 E 地塊的經(jīng)營發(fā)展。 所謂“動”是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。 “相互結(jié)合、相互帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經(jīng)營。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群 租售做法：以 3— 4 家行業(yè)主力店進行帶動。 新生代天地：經(jīng)營兒童服飾，玩具精品。 租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過 12 家主力店帶動獨立銷售。 相應(yīng)配套：設(shè)立一小型 T 型舞臺，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動提供有效場地 ：設(shè)立“ SPA” 美容療法會館，女士健身美體中心。 租售做法：部分以招商為主，用“ SPA”會館經(jīng)營，吸引女性消費者；部分通過 34家行業(yè)主力店帶動獨立銷售。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費人流。 國際名店城：薈萃當今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期 作帶租約銷售。 ■裝修設(shè)計的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風情文化。 與整個項目裝修設(shè)計的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點、當?shù)仫L俗文化，都會設(shè)置于其中。 旅游風情街：經(jīng)營大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營特色酒巴、無煙餐飲。 特別補充說明： 本項目的規(guī)劃設(shè)計更多地體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非常見“場館概念”，令娛樂休閑配置與經(jīng)營布局有機結(jié)合； a) 于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風格或配套設(shè)施進行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果。令項目定位的旅游、休 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 閑、娛樂、購物溶為一體。 5商場的租售策略 51 目 標客戶 511 銷售目標客戶 （投資客、品牌商戶 /廠家、個體經(jīng)營者） n 本地客戶 n 外地客戶（省內(nèi)、國內(nèi)） n 外資客戶（港澳臺、國外） 512 招商客戶 n 主力經(jīng)營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次） n 目標經(jīng)營商戶（國內(nèi)外知名品牌） n 個體經(jīng)營者 52 租售時機 考慮因素：工程進度 當?shù)叵M習慣 當?shù)貧夂? 租售籌備進度 53 租售策略 531 租售推廣策略 ◎推售前準備階段 n 目的（效果）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 174。 引起無錫全市關(guān)注的焦點 n 媒體組合：以報紙為主 n 推廣重點 ：項目的投資前景和經(jīng)營前景 n 公關(guān)活動： 174。 本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會 174。 項目動工新聞發(fā)布會 n 租售策略 174。 高調(diào)亮相 174。 立即引起市場轟動 n 媒體組合： 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動： 174。 與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點話題 174。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 主力商戶直銷 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 首次公開租售火暴 174。 確保升值的商場售價體系 n 公關(guān)活動： 174。 三人籃球賽 174。 慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動 ◎租售第三階段 n 目的（效果）： 174。 加推新一期鋪位 174。 報紙、電視、電臺為主 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 n 推廣重點： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 溫馨家庭攝影展 174。 女性美容纖體講座 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念和規(guī)劃布局 174。 確保升值的商場售價體系 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 174。 國際美食節(jié) 174。這種做法的好處在于： 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。 174。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪 時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間準時開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項可在《認購須知》中注明。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。 n 反租銷售 針對部分位置較差，預(yù)計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 有利于招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn) 174。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。發(fā)展商與商戶共同承擔風險，共同分享利潤。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進本商場經(jīng)營。 ■免租期 根據(jù)租賃的實際情 況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。 ■送裝修 除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 好吸引，想逛一逛 174。 餓了有地方吃東西 174。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費群體的循環(huán)消費 n 引導(dǎo)消費人流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最