【正文】 施救； 嚴格遵循《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求進行設(shè)計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。2．物流倉儲項目機構(gòu)適應(yīng)性分析 從機構(gòu)設(shè)置方案來看，該方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，在總體設(shè)置方面，具有完善的領(lǐng)導機構(gòu)、管理機構(gòu)、辦事機構(gòu)和服務(wù)機構(gòu)，項目的執(zhí)行機構(gòu)也具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調(diào)能力；在機構(gòu)層次和運作方式上也能夠滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求；項目的法人代表及主要經(jīng)營管理方的素質(zhì)也能夠適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理要求并具備承擔項目建設(shè)、運營等責任的能力。2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 本項目運營后，將招聘員工約50人，實現(xiàn)定崗、定職、定責、定薪。3．職工工資福利 本項目建成后，提供給員工有競爭力的工資水平，并按照國家有關(guān)規(guī)定，給職工提供相應(yīng)的福利和保險。5．員工來源及招聘方案 在項目持續(xù)經(jīng)營期間，將加強對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進高素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進一批物流管理、業(yè)務(wù)淺談人員；并適當引入投資、財務(wù)、法律方面的專業(yè)人員。6．員工培訓計劃 （1）新員工加入時，提供崗前培訓，培訓合格后方能上崗； （2）在員工工作期間提供不定期培訓，提高員工的管理、技術(shù)水平。二、物流倉儲項目實施進度安排 本項目計劃從2012年11月開始建設(shè)，于2013年10月底完成建設(shè)。三、物流倉儲項目實施進度表（橫線圖）　2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月加工車間及倉儲庫房建設(shè)　　　　　　　員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設(shè)　　　　　　　設(shè)備購置廠區(qū)道路建設(shè)　　　　　　　第十五章 物流倉儲項目投資估算一、物流倉儲項目投資估算依據(jù) 物流倉儲項目投資估算編制原則執(zhí)行建設(shè)部和現(xiàn)行有關(guān)編制規(guī)定、辦法、定額、費率標準，主要文件依據(jù)為： 1）建設(shè)部標準定額研究所《工程建設(shè)概預(yù)算編制方法》； 2）國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費用標準； 3）設(shè)備的市場調(diào)研和詢價.二、物流倉儲項目建設(shè)投資估算1．物流倉儲項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑工程費 本項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑面積為2000平方米，根據(jù)不同預(yù)算造價，本項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑工程費用為300萬元。3．物流倉儲項目工程建設(shè)其他費用 物流倉儲項目工程建設(shè)其他費用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設(shè)費用為50萬元。 本預(yù)測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。本次財務(wù)預(yù)測將采用現(xiàn)值法。2．計算期與生產(chǎn)負荷 根據(jù)預(yù)測學的原理、該項目技術(shù)水平在國內(nèi)、國際領(lǐng)先程度、市場競爭狀況和產(chǎn)品生命周期理論，(），主要意義在于： 第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢變化的影響； 第二、避免由于預(yù)測期后諸如宏觀經(jīng)濟政策、景氣程度、市場結(jié)構(gòu)變化、物價指數(shù)變化等不可預(yù)見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預(yù)測結(jié)果的相對準確性； 第三、符合投資項目為項目投資者帶來直接的、即期的或者可預(yù)見的近期可獲得的項目收益的原則。3．財務(wù)基準收益率設(shè)定 評估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無風險報酬率+風險報酬率216。一般來說，無風險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利率確定。216。對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風險報酬率＝行業(yè)風險報酬率+經(jīng)營風險報酬率+財務(wù)風險報酬率 行業(yè)風險報酬率。本次綜合利用項目同時設(shè)計競爭性項目和非競爭性項目。 經(jīng)營風險報酬率：經(jīng)營風險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調(diào)整與應(yīng)對價格變動的能力等。經(jīng)綜合考慮，%。財務(wù)風險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。 綜上分析，%，風險報酬率與無風險報酬率之和為10%。4．其他計算參數(shù) 其它計算參數(shù)按國家或地方有關(guān)文件選取。它的經(jīng)濟合義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。 根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表計算，%遠遠高于行業(yè)基準收益率10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經(jīng)濟效益。可根據(jù)本項目現(xiàn)金流量表計算得到。 3)投資回收期 （含建設(shè)期），說明本項目開始運營后。 4)投資利潤率 投資利潤率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)能力后的一個正常年份利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤與投資總額的比率。本項目按計算公式： 投資利潤率=正常年份利潤/投資總額*100% 來計算本項目的投資利潤率，經(jīng)計算，本項目的投資利潤率為41%。六、物流倉儲項目敏感性分析 項目敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析。本項目采用單因素分析法進行敏感性分析。表10 敏感性分析表變化率 變化因素15%10%5%0%5%10%15%固定資產(chǎn)%%%%%%%經(jīng)營成本%%%%%%%營業(yè)收入%%%%%%%圖2 敏感性分析圖 通過固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本、營業(yè)收入變化對IRR的影響看出，營業(yè)收入是IRR變動最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營成本對IRR的影響敏感性相對較弱?？傊?，該項目在經(jīng)濟上是可行的。第十七章 物流倉儲項目社會評價一、物流倉儲項目對社會的影響分析 本項目的建設(shè)能夠為當?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，加快當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進居民就業(yè)，增加當?shù)鼐用竦氖杖?，增加國家財政稅收，因此，具有良好的社會效益，對社會產(chǎn)生較好的影響。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當?shù)厣唐菲髽I(yè)的認可，大多數(shù)居民對本項目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對本項目表示排斥，其主要原因是擔心項目的建設(shè)對當?shù)丨h(huán)境造成破壞。3．物流倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度 本項目建設(shè)地為龍場鎮(zhèn)，當?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，當?shù)匚幕瘜Ρ卷椖康倪m應(yīng)程度良好。四、物流倉儲項目社會評價結(jié)論從以上分析可以得到，本項目建設(shè)具有良好的社會效益，得到了政府和當?shù)囟鄶?shù)居民的認同，社會風險較小，因此，從社會評價的角度來分析，本項目是可行的。本項目主要潛在風險包括：政策風險、市場風險、財務(wù)風險、管理風險。對經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個角度進行考察。 從本項目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風險，包括國家宏觀調(diào)控政策，財政貨幣政策，稅收政策，可能對項目今后的運作產(chǎn)生影響。商品消費量受政策的波動也會傳導給商品物流行業(yè)。 但是，銀監(jiān)會四度公開強調(diào)防控信貸風險：7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)要特別防范項目資本金不實或不足風險、票據(jù)融資風險、貸款集中度風險和房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。央行四次強調(diào)防范信貸風險，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時面臨著風險。因此通過傳導機制必然會對商品物流行業(yè)形成一定的風險。從本項目來看，公司面臨市場風險有： 1）市場價格波動。因此物流企業(yè)為了生存及競爭的需要，會采取“價格戰(zhàn)”策略打擊競爭對手，因而引起公司產(chǎn)品價格波動，進而影響公司收益。由于經(jīng)濟的周期性波動會對市場產(chǎn)品需求帶來行情的波動。 3）油價風險 油價的波動影響物流企業(yè)運輸?shù)某杀緩亩绊懳锪髌髽I(yè)的運營成本。 （3）財務(wù)風險 財務(wù)風險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。借入資金比例越大，風險程度越大；反之則越小。 （4）管理風險 項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進展或收益。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動、資金運營等方面的不確定性，將為公司的運營帶來風險。三、物流倉儲項目風險防范和降低風險對策 （1）應(yīng)對政策風險的對策： 公司將在國家各項經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標和戰(zhàn)略； 加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營運成本，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨特優(yōu)勢，增強抵御政策風險的能力。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運作流程，實現(xiàn)對經(jīng)營流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營風險 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺，實現(xiàn)商品采購、銷售、倉儲、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學制定銷售、采購、加工和配送計劃，提高整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性…… 3）財務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動生成，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財務(wù)核算、財務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 6）實現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時掌握資金和訂貨動態(tài)。 8）發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競價、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。 （3）應(yīng)對財務(wù)風險的對策： 216。實施財務(wù)預(yù)決算制度； 216。 不可抗拒因素造成的風險，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。 （4）應(yīng)對管理風險的對策： 項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運營管理方面經(jīng)驗的專業(yè)人才進入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強對管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓、外部培訓，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營管理水平； 推行目標成本全面管理，加強成本控制； 倡導組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。二、物流倉儲項目推薦方案的優(yōu)缺點描述1．優(yōu)點 本項目經(jīng)濟效益好，投資回收期短，具有較強的市場針對性，從財務(wù)角度分析具有良好的社會經(jīng)濟效益。本項目建成后能夠帶動當?shù)厣唐焚Q(mào)易發(fā)展，提高當?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對第三方物流倉儲認知程度較低。 另外，對本項目的建議如下： （1）項目承建單位應(yīng)加強項目的組織管理，配備專人進行項目前期準備工作，抓好項目的考察、論證、申請立項、資金籌措、工作人員培訓等工作，確保項目的健全、穩(wěn)定的實施，如期取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第 44 頁 共 46 頁