【正文】 8 70% 86 嘉瑞 4. 結(jié)論 平陰房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求量 = 所存在的新增市場(chǎng)容量 － 縣城競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)總量 平陰房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求量： 8139 套 － 2709 套 = 5430 套 （ 543000 ㎡） 如在與目前城內(nèi)剩余的 2709 套的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)， 5430 套的市場(chǎng)容量還能增加。銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 21 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 二、 平陰房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高層住宅建筑形態(tài)接受度的分析 (一 ) 根據(jù)平陰 縣 近 3 年來(lái)土地出讓價(jià)格進(jìn)行分析 根據(jù)平陰自 2020 年以來(lái)土地供應(yīng)及土地價(jià)格情況調(diào)查判斷：平陰的土地價(jià)格已經(jīng)超過(guò) 80 萬(wàn)元 /畝，開(kāi)始接近 100 萬(wàn)元 /畝。 因此可以根據(jù)近 3 年來(lái)的平陰的土地出讓價(jià)格的漲幅判斷：在今后的幾年內(nèi)，平陰將不會(huì)再建設(shè)多層住宅，將以小高層或高層住宅為主要的住宅建筑形態(tài)，尤其在縣城城區(qū)內(nèi)，該情況將尤為明顯。 (三 ) 結(jié)論 在平陰現(xiàn)有存量的多層住宅消化完畢后，在今后的住宅購(gòu)房過(guò)程中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的購(gòu)房者將會(huì)被迫地購(gòu)買(mǎi)小高層或高層住宅。銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 22 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 三、 平陰目前及今后住宅商品房房?jī)r(jià)走勢(shì)及市場(chǎng)承受上限的分析 關(guān)于平陰住宅商品房房?jī)r(jià)變化走勢(shì)的問(wèn)題，將從下列幾個(gè)方面進(jìn)行分析，其具體為： 根據(jù) 土地出讓價(jià)格分析 根據(jù) 目前城區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的 銷(xiāo)售價(jià)格 分析 根據(jù) 平陰居民的人均收入、戶(hù)均存款額分析 (一 ) 根據(jù) 土地出讓價(jià)格分析 根據(jù) 近 3 年來(lái)平陰土地出讓價(jià)的變化情況分析： 從上述平陰土地出讓價(jià)格的變化中可以看到：平陰的土地價(jià)格在逐年上漲，目前隨著拆遷成本的不斷增加，城區(qū)內(nèi)的土地掛牌出讓價(jià)格已經(jīng)突破 80 萬(wàn)元 /畝，開(kāi)始沖刺 100 萬(wàn)元 /畝。 平陰目前證開(kāi)始全力控制單位的自建用房開(kāi)發(fā)及個(gè)人的自建用房的開(kāi)發(fā)，從而為土地的商品化出讓的進(jìn)程及土地價(jià)格的上漲更加順暢。 結(jié)論：隨著土地出讓價(jià)格的不斷上漲，平陰的商品房將會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，但在平陰人均存款額到達(dá) 10000 元 /人之前，平陰商品房房?jī)r(jià)的極限為 3500 元 /㎡。銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 23 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 因本項(xiàng)目所在地為平陰縣城內(nèi)最佳區(qū)域，因此在其他 同比競(jìng)爭(zhēng) 樓盤(pán)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上上浮 100 元 /㎡，即 3015 元 /㎡ 。 山東平陰 2020年 其可支撐的房?jī)r(jià)為 3200 元 /㎡ ， 2020 年可支撐的房?jī)r(jià)為 3500 元 /㎡ 。 這里暫不作經(jīng)營(yíng)使用群體的分析，僅從投資購(gòu)買(mǎi)群體的角度對(duì)商鋪價(jià)格的走勢(shì)上限進(jìn)行分析。因此在將平陰的商鋪購(gòu)買(mǎi)投資者鎖定為平陰高收入家庭及較高收入家庭。銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 25 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出比例： % 分析： 根據(jù)平陰高收入家庭及較高收入家庭兩大主要商鋪購(gòu)買(mǎi)群體，按照其所對(duì)應(yīng)的家庭存款金額的 60%進(jìn)行投資進(jìn)行測(cè)算： 高收入群體： 1536602 元 60% = 921961 元 /套（或兩套、均為好位置連層商鋪 100 ㎡套）； 可以作為一次性付款的房款總額，也可作為 2套商鋪銀行按揭付款的付款金額； 每套好位置連層商鋪單價(jià)為： 9219元 /㎡ ； 較高收入群體： 商鋪類(lèi)型：均為普通位置內(nèi)街連層商 鋪 60 ㎡套 190379 元 60% = 114227 元 /套 —— 190379 元 80% = 152303 元； 可以作為銀行按揭付款的首付款金額； 每套內(nèi)街連層商鋪單價(jià)為： 3807元 /㎡ 兩種群體接受度的平均值： 6513 元 /㎡ (三 ) 結(jié)論 平陰市場(chǎng)高收入家庭及較高收入家庭對(duì)商鋪的平均接受價(jià)格上限為 6513 元 /㎡ 山東平陰 二、 項(xiàng)目規(guī)劃面整體定位 (一 ) 項(xiàng) 目整體開(kāi)發(fā)理念 將建筑成本低建筑周期快的步行街建筑形態(tài)與建筑成本高建筑周期慢的高層住宅建筑形態(tài)進(jìn)行組合，在項(xiàng)目前期充分利用步行街建筑形態(tài)建設(shè)資金少建設(shè)周期快的特點(diǎn)，迅速呈現(xiàn)、迅速進(jìn)行銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目的基本目的，促使項(xiàng)目資金鏈良性循環(huán)，從而減少項(xiàng)目的現(xiàn)金投入量降低項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本。銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 27 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 ? 打造平陰最核心商業(yè)圈及最高檔的群體高層住宅小區(qū)； ? 以銀座商城 + 成熟地段為核心 支撐，以商業(yè)步行街及高層住宅為項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售房源； ? 把握地塊內(nèi) 商業(yè) 面積、 住宅 面積 比重設(shè)定 ； ? 調(diào)整 原 掛牌的土地技術(shù)指標(biāo) 。 (四 ) 銷(xiāo)售價(jià)格定位：（商鋪均價(jià)為一二層均價(jià)，不含三四層） ? 2020 年夏天銷(xiāo)售階段：步行街開(kāi)盤(pán)均價(jià) 6000/元㎡ —— 6500 元 /㎡； ? 2020 年年底銷(xiāo)售階段：步行街均價(jià) 6500 元 /—— 7000 元 /㎡，高層住宅均價(jià) 3100元 /㎡； ? 2020 年春天銷(xiāo)售階段：高層住宅銷(xiāo)售均價(jià) 3300 元 /㎡ 。銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 28 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 三、 項(xiàng)目成本收益綜合面數(shù)據(jù)分析 (一 ) 項(xiàng)目綜合面明細(xì)表 土地面積 容積率 項(xiàng)目總收入 548265587 土地畝數(shù) 建筑密度 項(xiàng)目總成本 466901302 土地單價(jià) 975755 土地金額 70000000 項(xiàng)目利潤(rùn) 81364285 區(qū)域 基地面積 層數(shù) 單項(xiàng)面積 面積比例 地上部分 步行街 36235 % 17高層住宅 3870 17 65790 % 11高層住宅 2700 11 29700 酒店 800 11 8800 % 建設(shè)銀行 800 11 8800 % 銀座商城 3000 4 12020 % 地上合計(jì) / / 161325 % 地下部分 地下超市 / / 7000 / 地下停車(chē)場(chǎng) / / 4000 / 住宅地下 / / 4500 / 地下合計(jì) / / 15500 / 商業(yè)住宅比例 商業(yè)比例 % 住宅比例 % 合計(jì) % 商業(yè)套數(shù) 453 住宅套數(shù) 909 合計(jì) 1271 山東平陰銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 30 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 (四 ) 總體銷(xiāo)售收入明細(xì)表 總體銷(xiāo)售收入測(cè)算 區(qū)域 銷(xiāo)售單價(jià) 區(qū)域面積 單項(xiàng)總價(jià) 地上部分 步行街 4871 176516587 17高層住宅 3100 65790 203949000 11高層住宅 3100 29700 92070000 酒店 3664 8800 32240000 建設(shè)銀行 3664 8800 32240000 銀座商城 0 / 0 地下部分 地下超市 0 / 0 地下停車(chē)場(chǎng) 0 / 0 住宅地下 2500 4500 11250000 合計(jì) / / 548265587 (五 ) 各區(qū)域銷(xiāo)售詳細(xì)均價(jià)一覽表 步行街銷(xiāo)售價(jià)格 樓層 層均價(jià) 層面積 層總價(jià) 一層 6000 62117274 二層 6000 62117274 三層 3500 36235077 四層 3100 16046962 平均均價(jià) 4871 176516587 酒店銷(xiāo)售價(jià)格 樓層 層均價(jià) 層面積 層數(shù) 層總價(jià) 一層 6000 800 1 4800000 二層 6000 800 1 4800000 三層 3500 800 1 2800000 四層以上 3100 800 8 19840000 合計(jì) 3664 8800 / 32240000 山東平陰銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 32 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 四、 項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金最大需求量 項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成 ? 土地款 ： 7000 萬(wàn)元 ? 前期 政府行政收費(fèi) 款項(xiàng) ： 約 1400 萬(wàn)元 （按照商業(yè)面積 65835 ㎡所對(duì)應(yīng)的 行政規(guī)費(fèi)，規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照 200 元 /㎡計(jì)算） ? 商業(yè) 部分 總體 建設(shè)資金 ： 約 10647 萬(wàn)元的 50%，約 5000 萬(wàn)元 （前期工程量計(jì)算：步行街、銀座商城、酒店、銀行、地下超市、地下停車(chē)場(chǎng)） ? 前期開(kāi)辦及備用金： 1000 萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金需求量 合計(jì) ： 14400萬(wàn)元 。項(xiàng)目總體現(xiàn)金投入量 =項(xiàng)目投資回報(bào)率 投資回報(bào)率：（ 81364285 元 + 27740000 元）247。 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃可行性分析 詳見(jiàn)附件 2《 山東銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁(yè)，第 33 頁(yè) 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號(hào)大觀園商場(chǎng) 12 樓 項(xiàng)目銷(xiāo)售資金回籠計(jì)劃與工程進(jìn)度關(guān)系 詳見(jiàn)附件 3《 山