房地產(chǎn)投資潛力城市分析-江蘇省連云港市(doc24)-房市分析-閱讀頁(yè)
2024-09-02 15:09本頁(yè)面
【正文】 是東西向山城相間的自然景觀軸線，突出 “ 山在城中，城在山中 ” 的優(yōu)美景致，以全省最高峰花果山玉女峰為城市制高點(diǎn)，供人們登高遠(yuǎn)眺，一覽城市美景；一條是南北向以 “ 海、島、港、城 ” 多種元素串連的連云港黃金海岸線，形成海濱景觀軸線，以全省第一大島連島為主景，成為黃金海岸的明珠。城市綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃布局突出 “ 青山、碧海、綠城 ” 的城市特色，以前云臺(tái)山為綠心，引入錦屏山、中云臺(tái)山、后云臺(tái)山和連島的綠色開(kāi)敞空間，構(gòu)筑 “ 城林交融，山海相依，碧園滿嵌，綠帶網(wǎng)城 ” 的綠地布局結(jié)構(gòu)。利用風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)開(kāi)辟四片大面積的生態(tài)保護(hù)區(qū)，作為城市固碳制氧基地和季風(fēng)通道，沿主 要公路、水系規(guī)劃50100米的綠色生態(tài)走廓，并將區(qū)域生態(tài)綠地串聯(lián)起來(lái)，并在城市中心區(qū)新建城市公園、新辟城市綠化廣場(chǎng)、點(diǎn)綴街頭綠地，增加城市的生態(tài)休閑綠地。最終將建成經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全最適合人類居住的生態(tài)城市。 第二部分 土地市場(chǎng)分析 一、土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 （全文土地分析的范圍為連云港市老城區(qū)，即新浦、連云、海州三區(qū)， 不包括新城區(qū)） 2020年連云港市總共出讓了 30宗、計(jì) 1424畝經(jīng)營(yíng)性用地，收取的出讓金合計(jì) 元，每畝均價(jià)為 。新浦區(qū)依然是出讓的重點(diǎn)，上半年該區(qū)域共計(jì)出讓 ，占全部成交面積的二分之一。 從上半年土地出讓的用途來(lái)看，該市純粹性質(zhì)的用地比較少，絕大部分都是住宅、商業(yè)（服）、辦公兼有的綜合性用地，其中 又以商住為主。 2020年該市國(guó)土部門(mén)出讓了 30 宗土地，成交價(jià)平均只比底價(jià)高出 %，最高增幅為92%。 另一方面外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)連云港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景比較看好，僅去年就吸引了包括本省的南京、張家港市，浙江溫州、紹興市，河北唐山市的開(kāi)發(fā)企業(yè)前去開(kāi)發(fā)投資，去年外地企業(yè)拿走的土地超過(guò) 20%。 三、土地出讓價(jià)格 連云港市去年土地出讓的平均價(jià)格為 /畝，即 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)主要城市平均水平 1166元 /平方米。 截止 2020年 7月 19日，該市國(guó)土資源局經(jīng)營(yíng)性用地出讓的成交金額為 ，每畝均價(jià)為 。造成該種現(xiàn)象的原因主要是今年上半年出讓的基本上是毛地?？梢哉f(shuō)今年上半年反映的都是該市毛地的價(jià)格。每畝均價(jià)為 萬(wàn)元，平均容積率為 。新浦區(qū)共成交 8宗，其中凈地為 3宗、毛地為 5宗。 連云港市新浦區(qū)一塊 2020年 4月 20日賣出了 2235萬(wàn)元的 “ 天價(jià) ” ，平均每畝成交價(jià)逼近百萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)下該市土地成交單價(jià)新紀(jì)錄。據(jù)了解，此前畝均凈地價(jià)格最高紀(jì)錄為去年底創(chuàng)下的 69萬(wàn)元。 類別 序號(hào) 地塊名稱 宗地位置 面積（畝） 土地用途 儲(chǔ)備和出讓日期 新浦區(qū)范圍 1 新海印刷廠 解放中路南側(cè)、龍尾河西側(cè) 11 商住綜合用 地 2020年 11— 12月 2 外運(yùn)外包地塊 郁州北路西、隴海東路南 150 商住綜合用地 2020年 8— 9月 3 家具一廠 新浦隴西路 54號(hào) 32 居住用地 2020年 8— 9月 合計(jì) 193 連云區(qū) 3 大陸橋公司地塊 海棠路西、海濱大道南 15 辦公金融 2020年 8— 9月 合計(jì) 15 海州區(qū)范圍 1 海州新區(qū) 200 用途待定 2020年 8— 9月 合計(jì) 200 新東港 200 用途待定 2020年 11— 12產(chǎn)業(yè)區(qū) 月 合計(jì) 200 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資現(xiàn)狀分析 房產(chǎn)投資 2020年上半年，連云港市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 127068萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增速較上月提高了 。其中：用于住宅投資 80136萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，用于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 27655萬(wàn)元，同比下降 %，用于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資持續(xù)回落。上半年商品房竣工面積 ，同比下降 %。三項(xiàng)資金分別占本年資金來(lái)源比重的 %、 %和 %。資金比例不合理，投資風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。其中住宅銷售面積 ，同比下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %；商品房預(yù)售面積達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，好于同期水平。以上指標(biāo)說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)該市房地產(chǎn)業(yè)影響顯現(xiàn)，但從連云港市實(shí)際情況看 2020年下半年房地產(chǎn)業(yè)仍有較好的預(yù)期。2020上半年開(kāi)始該市的新增商品房消化系數(shù)大于 1，市場(chǎng)表現(xiàn)為商品房銷售趨旺，空置率開(kāi)始下降。目前除二手房略小外，絕大多數(shù)新房戶型為 100120平方米。從調(diào)查看，近六成的居民家庭住房建筑面積在 80平方米以下， %的居民認(rèn)為經(jīng)濟(jì)而又理想的住房建筑面積是 80140平方米，這說(shuō)明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開(kāi)始從 有房住 向 住好房 方向轉(zhuǎn)變。滿意程度最高的原因依次為 交通 、 地段 和 治安 。 從調(diào)查來(lái)看，該市 %的居民家庭希望改善住房條件。在今后 5年內(nèi)，有 %的家庭準(zhǔn)備購(gòu)房，打算 5年后購(gòu)房的家庭為 %。 房?jī)r(jià)收入比 我們將連云港市 2020年末房?jī)r(jià)收入比與該省經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的蘇州市進(jìn)行對(duì)比（戶均居住面積 取 110平方米），結(jié)果見(jiàn)下表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 蘇州市區(qū) 連云港市區(qū) 人均可支配收入 元 家庭平均人口數(shù) 人 戶均收入 元 人均面積 平方米 市場(chǎng)主力戶型（中值） 平方米 110 110 商品房平均價(jià)格 元／平方米 3144 平均總房?jī)r(jià) 元 345840 184250 房?jī)r(jià)收入比 —— 由此可見(jiàn)雖然蘇州市 2020年末的人均可支配收入達(dá) 12362元，比連云港市的高 %。也就是說(shuō)連云港市老百姓買房要比生活水平明顯高于他們的蘇州市居民輕松。 2020 年年底全市商品房房?jī)r(jià) 1675 元 /平方米，與 2020 年底相比漲了四百多元，漲幅達(dá)%。 以下是歷年連云港市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)： 連云港市地價(jià)指數(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的關(guān)系分析： 連云港市從 2020到 2020年固定資產(chǎn)投資額分別為 151億、 175億、 208億元，年平均增長(zhǎng) 16%。 近幾年該市的人均可支配收入呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)， 2020上半年為 4490元，同比 2020年增長(zhǎng) %，增速雖有所加快，但同比江蘇省的其他城市排名依然處在末端區(qū)域。 2020年末比年初上漲了 10個(gè)百分點(diǎn)左右。 連云港市地價(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系分析： 連云港市從去年開(kāi)始房?jī)r(jià)開(kāi)始加速上升， 2020年上漲了近 33%。見(jiàn)下圖，房?jī)r(jià)趨勢(shì)線已經(jīng)偏離了地價(jià)和居民收入的上升通道，房地產(chǎn)步入繁榮期。但由于 2020年結(jié)轉(zhuǎn)的可銷房較少，因此 2020年商品房特別是商品住宅供應(yīng)量仍將偏緊。但根據(jù)目前來(lái)說(shuō)，今后一段時(shí)期，供需矛盾不會(huì)馬上得到根本轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià) 還會(huì)維持小幅上揚(yáng)的局面。但到 2020 年，這種情況會(huì)有所改變。同時(shí)消費(fèi)者選擇住房類型的余地也將更
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