【正文】 住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設施一應俱全。 經(jīng)濟環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多 。 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 , 第 17 頁 共 34 頁 17 幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設 ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要岱黃公路公交少 ,只有 716一路公交車 ,終點止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站 ,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。教育機構(gòu)不健全 ,僅有華中高級中學 ,塔子湖小學和黃浦園豐村小學 ,田園小區(qū)小學等 ,醫(yī)療設施缺乏 ,主要為小的門診部。 水 :該地塊用水有宗關水廠提供 ,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為 300毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝 河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv變電所 ,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。 居民習慣 :此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。規(guī)劃常住人口為 40萬 ,人均24平方米居住用地 ,綠化率達到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心 ,810公頃的區(qū)級文化中心 (含藝術館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂設施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學校和一所特殊教育學校 ,(12公頃 )一平方公里的地區(qū)級大型市場 ,技術中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 ,大多為湖南移民。 下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價 33 萬元 /畝。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開集團 970畝 ,統(tǒng)建辦400畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會處購買 )新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅 暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況． 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團土地的 1/10，已征地為開工的土地面積為 1萬畝，占后湖組團的 2/5．隨著后湖組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，后湖組團作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團的住宅建設符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的 進行，都使后湖組團的發(fā)展具有良好的前景． 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達 20多萬平方米，已動工的世紀家園一期總建筑面積為 18萬平方米，預計今年內(nèi)后湖組團實際供應量約在 30 萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達 107萬平方米，同時后湖組團的需求量為 1000萬平方米（ 40 萬人 *25平方米 / 第 19 頁 共 34 頁 19 人）。 2020年武漢市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓 怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到 1500元 /平方米以上，均價達到 1760元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。 本區(qū)域的大戶型如 120150平方米特別暢銷， 85110平方米的中戶型也較為好銷， 85平方米以下， 150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2和 2*2*2為主。 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟 大學設計院深圳分院設計，武建集團二公司承建．晨星苑占地 41畝，總建筑面積４萬平方米。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1和 2*1,面積為 5173平方米。物業(yè)管理費多層為 ／平方米 *月，高層為 ／平方米 *月。 推廣 東方恒星園于 200年 5月 28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2版的廣告。 小區(qū) 2020年 5月 28日開盤，多層銷售狀況較好， 120套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)， 正面沿 103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為 ／平方米 *月 ５ .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為 1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為 1850元／平方米 ，開盤均價為 1420元／平方米，現(xiàn)均價為 1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為 1， 4， 5樓 1550元／平方米， 2， 3樓 1500元／平方米，６樓 1350元／平方米，７層復式 16501850元／平方米．前后三次調(diào)價， 2020年５月調(diào)高 50元／平方米，６月調(diào)高 80元／平方米，８月調(diào)高 300元／平方米。 ７ .銷售情況 首期 498套 2020年 5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達學院買了 6棟，后 湖鄉(xiāng)政府購 5棟，一期已基本售完． 2020年 5月份完成銷售額 500萬， 6月份完成銷售額 700萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過 500萬。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè) 發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設計，首期開發(fā)建筑面積 平方米。工程于 2020年 9月底動工，預計 2020年 4月中旬開盤， 8月 31日竣工交房。 有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務。目前處于前期的準備階段，將于 45月正式開盤。 ８ .客戶分析 從 前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中 第 23 頁 共 34 頁 23 高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團占地面積 71 畝，建筑面積 ，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152戶。 早期聯(lián)體別墅價格為 2500元／平方米，單體別墅價格為 3500元／平方米，花園 **贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款 ，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 世紀家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地 600畝，總建筑面積 。一期工程于2020年 12月 15日開工，目前在做樁基工程。 以中大戶型為主，面積在 86320平方米之間，共 23種戶型，主力戶型為 3*2約占 34%，一期戶型指標如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項目所在 區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào) 查分析 2020年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．購買動機如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 第 25 頁 共 34 頁 25 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本 身優(yōu)勢的結(jié)合。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關的經(jīng)濟大 “ 勢 ” 。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。 ③ 項目也可以運行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）整個江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設活動，使得整個后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 （ 3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設同時進行，將大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實 施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 。 ,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。） 第六章 項目開發(fā)建設建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ① 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼 未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。突出環(huán)境設計的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 ④ 雖然小區(qū)的目標顧客屬 中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計 (左圖為一參考方案 ,附錄還有主要備選方案 )。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有 “ 后小康時代 ” 特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 三、小區(qū)配套設施建議 交通狀 況為影響居民購房決策的