【正文】 及邯山區(qū)其主要原因在于 ,這兩個(gè)區(qū)是我市的政治經(jīng)濟(jì)中心 ,區(qū)域發(fā)展成熟 . 從我市商品房整 體供銷情況來看 ,邯山區(qū)商品房供應(yīng)量大占全市的７０ %以上 ,是房地產(chǎn)投資重點(diǎn)區(qū)域。 六、市場情況預(yù)測 我們預(yù)測，中檔樓盤將會成為我市樓市的主流，主要的客戶集中在我市本地的常住居民。 配套齊全、成熟、交通便利的大型社 區(qū)樓盤將是客戶首選。 各區(qū)銷售市場份額66%21%10% 3%叢臺區(qū) 邯山區(qū) 復(fù)興區(qū) 高新區(qū) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 24 頁 從目前項(xiàng)目的銷售樓盤的成交客戶來看，我市購房的主體消費(fèi)者是本地一般居民，其購房目的在于改善居住環(huán)境。未來中檔樓盤供應(yīng)主要會集中在邯山區(qū)，總體供應(yīng)量將會達(dá)到占我市商品房推 售的７０％以上。 二、購買區(qū)域選擇 調(diào)查顯示選擇買方重點(diǎn)區(qū)域集中在叢臺區(qū)和邯山區(qū)，分別為 52％和 38％。 三、區(qū)域類型比例 調(diào)查顯示 成熟繁華、成熟安靜是現(xiàn)在購房者購房時(shí)首選區(qū)域類型，在新項(xiàng)目建設(shè)中 ，建設(shè)繁華、安靜的社區(qū)類型會大大提高房屋銷售進(jìn)度，并快速回收資金。其次是 6080 平米，占 41％。 五 、購買戶型比例 6080 平米 % 81100 平米 % 101120 平米 % 121140 平米 % 141 平米以上 % 購買區(qū)域比例叢臺區(qū)52%邯山區(qū)38%復(fù)興區(qū)10%叢臺區(qū) 邯山區(qū) 復(fù)興區(qū)區(qū)域類型比例%% %%%%%%%交通便利 成熟繁華 成熟安靜 自然環(huán)境好 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 24 頁 邯鄲是典型的北方城市 ,人均住宅面積相對較大，喜好寬敞、大氣的居住環(huán)境，所以邯鄲整體戶均面積與一般情況下，同類戶型產(chǎn)品的面積稍大． 調(diào)查顯示主要集中購買戶型為三室一廳，占總數(shù)的41％，針對性的設(shè)計(jì)戶型可以大大減少浪費(fèi)的面積，提高面積銷售率。 七、 承受價(jià)格比例 調(diào)查顯示購買房屋承受能力在 1520 萬的占 ％，均為中低檔消費(fèi)人群。針對購房者的價(jià)位承受力來講，價(jià)格營養(yǎng)至關(guān)緊要。購房者在對綠化程度，衛(wèi)生狀況，娛樂設(shè)施，教育配兩室一廳 % 兩室兩廳 % 三室一廳 % 三室兩廳 % 四室一廳 % 四室兩廳 % 其它 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 其它 % 1015 萬 % 1520 萬 % 2025 萬 % 2530 萬 % 30 萬以上 % 戶型比例%%%% %%%%兩室一廳 兩室兩廳 三室一廳 三室兩廳四室一廳 四室兩廳 其它樓層要求比例%%%%%%%%%%%%%%%%1 2 3 4 5 6 其它%%%%%%%%%%系列1 % % % % %1015萬 1520萬 2025萬 2530萬 3 0 萬以承受價(jià)格比例 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 24 頁 套等方面的要求比較嚴(yán)格。 總 結(jié) 1. 區(qū)域環(huán)境特征： 邯山區(qū)地處繁華的商業(yè)密集區(qū)、人流量集中，客流充足、物資豐富。 2. 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： 在房地產(chǎn)市場上主要以商業(yè)地產(chǎn)為導(dǎo)向、從邯鄲城市整體規(guī)劃來看，本片區(qū)未來房地產(chǎn)主要以商住結(jié)合的項(xiàng)目為主導(dǎo)，從而形成邯鄲的經(jīng)濟(jì)中心。 3. 居民需求極為強(qiáng)烈： 目前居民急需改善愿望強(qiáng)烈 ， 有百分之七十五的居民有明確地購房意向，這于該項(xiàng)目區(qū)域舊生活區(qū)較多且多為 95 年以前開發(fā)建設(shè)。 4. 居民需求特征匯總： 總之，建設(shè)房屋面積在 81100 平米之間，戶型為三室一廳，房價(jià)在 1520 萬之間，社區(qū) 成熟繁華、安靜的社區(qū)，會更受歡迎。 第四部分： 邯鄲市五倉區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 分析 綠化程度 % 衛(wèi)生狀況 % 娛樂設(shè)施 % 教育配套 % % %% %%%%綠化程度 娛樂設(shè)施小區(qū)內(nèi)部要求比例綠化程度 衛(wèi)生狀況 娛樂設(shè)施 教育配套 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 24 頁 一、 項(xiàng)目 分析 根據(jù)我們調(diào)查分析，邯山 區(qū) 目前區(qū) 域改造范圍 是 ：中華大 街以西、邯磁路以東、渚河路以南、南環(huán)路以北，規(guī)劃地域面積 4平方公里，是我市主城區(qū)南部建成區(qū)內(nèi)的中心區(qū)域。區(qū)內(nèi)可開發(fā)利用土地約 320萬平方米。 二 、 項(xiàng)目投資分析 據(jù)調(diào)查分析， 五倉區(qū)綜合開發(fā)需 收回企業(yè)土地使用權(quán) 220 萬平方米，拆遷各類建筑 65萬平方米，總計(jì)拆遷騰地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資約需 。外商投資比例不限。五倉區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是我市主城區(qū)南部建成區(qū)內(nèi)的黃金地段，商品住宅及商業(yè)公建用房銷售或租賃前景廣闊，市場潛力很大。 五 、經(jīng)濟(jì)效益分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 24 頁 按照邯鄲城市總體規(guī)劃，隨著城市中心區(qū)南移，該區(qū)域具有十分良好的開發(fā)建設(shè)前景。 六 、業(yè)主單位 五倉區(qū)項(xiàng)目 業(yè)主單位是 邯鄲市建設(shè)局 。 八 、合作方式 分析 五倉區(qū)項(xiàng)目 合作方式以 獨(dú)資、合資、合作、以開發(fā)帶建設(shè) 等方式為主 。 邯鄲 市五倉區(qū) 將以： “ 客商發(fā)財(cái)邯鄲發(fā)展，客商謀大事邯鄲看長遠(yuǎn) ” 為 招商理念 ,以“ 新 ” 即實(shí)施環(huán)境創(chuàng)新戰(zhàn)略； “ 快 ” 及加快五倉區(qū)建設(shè)力度； “ 特 ” 即著力建設(shè) “ 邯鄲特區(qū) ” ； “ 實(shí) ” 集誠實(shí)守信。 邯鄲市五倉區(qū)是邯鄲市上世紀(jì) 70 年代后由燃料、木材、糧油、農(nóng)資、工貿(mào)等五大系統(tǒng)建設(shè)的倉儲基地，五倉區(qū)規(guī)劃面積 410萬平方米。 規(guī)劃構(gòu)架 分析 ：中心混合功能區(qū)包括行政辦公、文化休閑、商業(yè)、商務(wù)、高檔公寓等都種功能，圍繞大型中央公園展開，形成半包圍的空間格局。 開發(fā)定位 分析： 建設(shè)以中高檔生活居住為主，集商貿(mào)、文化、娛樂、休閑于一體功能齊全、設(shè)施 配套，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化多元新型城區(qū)，成為具有優(yōu)美宜人的人居環(huán)境、高品質(zhì)高檔次的城市景觀和最具發(fā)展活力的城市新地標(biāo)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 24 頁 開發(fā)前景 分析 ：目前邯鄲市人均居住面積 16平方米，居民銀行存款達(dá) ，商品住房其商業(yè)工件用房銷售前景廣闊，利潤豐厚，市場潛力巨大。 總 結(jié) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 24 頁 城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及環(huán)境 邯山區(qū)是邯鄲市的中心城區(qū) ，是 房地產(chǎn)市場的重心，是老城區(qū)，是商業(yè)中心，也是目前邯鄲舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域。 從邯鄲商品房整體供銷情況來看 ,邯山區(qū)商品房供應(yīng)量大，占全市的７０ %以上 ,是房地產(chǎn)投資重點(diǎn)區(qū)域。 其 中，邯山區(qū)房屋需求主要集中在；面積 81100 平米之間，戶型 三室一廳，房價(jià) 1520萬之間，社區(qū) 成熟繁華、安靜等。 投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)效益主要根據(jù)投資者投資規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)類別及市場分化程度和產(chǎn)品定位來確定。 針對性的設(shè)計(jì)戶型可使占購房人群半數(shù)以上的消費(fèi)者買到適合自己的房屋， 并且 大大減少浪費(fèi)的面積，提高面積銷售率， 大大提高房屋銷售進(jìn)度，快速回收資金。 為加快邯山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，使客商有個(gè)良好的投資環(huán)境，邯山區(qū)委、區(qū)政府本著 “ 放寬、放大、放展，直到商戶滿意 ” 的原則，專門制定了一整套的優(yōu)惠政策。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 24 頁 項(xiàng)目開發(fā)類型定位 此次項(xiàng)目 建設(shè)以中高檔生活居住為主，集商貿(mào)、文化、娛樂、休閑于一體 ， 功能齊全、設(shè)施配套 、 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化多元新型城區(qū)，成為具有優(yōu)美宜人的人居環(huán)境、高品質(zhì)高檔次的 城市景觀和最具發(fā)展活力的城市新地標(biāo)。該區(qū)域具有十分良好的開發(fā)建設(shè)前景，可利用成方連片的土地上進(jìn)行城區(qū)綜合開發(fā)， 通過開發(fā)建設(shè)可取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 項(xiàng)目總投資 80億元，其中項(xiàng)目拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資約 22億元。該庫區(qū)開發(fā)后，將對增強(qiáng)城市化整體功能、提高居民生活質(zhì)量產(chǎn)生積極影響。