【正文】 食商業(yè)街等四大豪強(qiáng)暗自發(fā)力，近20 萬平方米的商業(yè)鋪面先后競相入市。 五一商圈是一方財(cái)富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨(dú)厚的湖湘文化、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在長沙獨(dú)占鰲頭，這一區(qū)域成為長沙乃至整個(gè)湖南名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。五一商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過 30萬），是真正意義上的寸土寸金。正是基于對五一商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、 開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。隨著四大巨頭的入駐，以及人民西路改造的順利竣工，該商圈將煥發(fā)出空前的活力。 目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有東塘百貨大樓、友誼商城、百姓鞋城等當(dāng)家，而且還有麥當(dāng)勞、肯德基落戶東塘商圈，構(gòu)筑了東塘大商業(yè)格局，成為長沙南 部一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。 雖東塘商圈的商業(yè)格局已經(jīng)相對飽和，但 2020年對連接曙光路與車站路的赤新路進(jìn)行大規(guī)模拓改，（即將新建赤新路西段，西起東塘立交橋北端，東至曙光路，長約 1 公里）推動(dòng)了東塘商圈的再度升級與擴(kuò)容；赤新路的拓改竣工，將進(jìn)一步完善東塘商圈，其商業(yè)規(guī)模與 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 40 頁 繁華程度將會直逼五一商圈。 伍家?guī)X商圈 伍家?guī)X商圈一直以來就是長沙北部唯一的一個(gè)商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進(jìn)駐，但由于波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業(yè)氛圍，加上該地區(qū)客戶的消費(fèi)能力不強(qiáng)，導(dǎo)致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關(guān)門或經(jīng)營轉(zhuǎn)向。 溁灣鎮(zhèn)商圈位于岳麓區(qū)核心位置，該商圈近年發(fā)展較快， 2020年時(shí)，該區(qū)域僅一家西城超市，現(xiàn)在溁灣鎮(zhèn)匯聚了通程電器、通程百貨、家潤多超市、新外灘商業(yè)中心、國際知名的易初蓮花也即將在此落戶。包含百意百貨，家潤多朝陽店，通程電器，東方服飾廣場等人民路立交橋商圈；擁有新一佳，家潤多賀龍店侯家塘商圈；吸引沃爾瑪，華銀旺和，國美，韓國商業(yè)街等的新中路商圈。 東塘商圈位于市區(qū)南部，交通便利，人口密集，隨著長株潭融城進(jìn)程加速，必成南來北往之咽喉，是經(jīng)商絕佳之所。 伍家?guī)X商圈作為北部的傳統(tǒng)商圈，一直沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 火車站商圈由于環(huán)境因素的影響，其發(fā)展?jié)摿τ邢?，商家以火車站的過往客戶為主，商業(yè)信譽(yù)不高，早期的阿波羅商業(yè)廣場也無力回天，該區(qū)域的整體商業(yè)檔次帶不上來，周邊市民沒有到該區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣，隨著東部的發(fā)展，在城市的東部必定還將產(chǎn)生新的商業(yè)圈來替代火車站商圈。 以上五 個(gè)商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足長沙市中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，而對于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，目前滿足得并不充分。 三、區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分析 本案位于五一路西側(cè)，屬于五一路商圈的延伸部分，隨著周邊項(xiàng)目的經(jīng)營歸位，本案將是五一路商圈的重要組成部分，并將以五一路立交為節(jié)點(diǎn)，與平和堂、王府井、銅鑼灣等共同構(gòu)成“四方角力”的商業(yè)陣容，推動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)與住宅的全面升值。 ，三線品牌為主，使的行業(yè)競爭日益激烈，也無法滿足人們對一線品牌的需求，更無法提升商場的品質(zhì)。詩萊、沙馳、雅ge爾 皮具：巴黎世家 四樓 休閑服裝品牌：左丹奴、 APPLE、 LEVCS、真維斯、耐克 家居品牌：多喜愛、夢潔、朵彩、秋鹿家居服、卡帝樂 童裝：芭芘、流氓兔等 五樓 美食廣場、小商品、文具、玩具、音響、通訊產(chǎn)品 六樓 樹時(shí)代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 3分析： 平和堂商業(yè)廣場處在長沙市五一核心商圈中的絕佳口岸，是解放路與五一路的商業(yè)交通口岸。 作為長沙市最早的高檔地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，它是長沙購物中心的早期代表。 作為長沙高檔商業(yè)的代表，平和堂商廈引進(jìn)的品牌主要以二線品牌為主，一線品牌為輔。這與一級城市與作為省會的中心城市相比，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到同類消費(fèi)市場的品牌需求。 3． 3萬達(dá)商業(yè)廣場 ． 1各樓層業(yè)種分布 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 40 頁 1F 雅戈?duì)?/羅蒙 /圣寶奴 /箭魚鯊 /萊克斯頓 /勁霸 /斯得雅 /與狼共舞 /楚閣 /唐古拉 /金博爾 /中域 /提香 /伊樂聞 /天皇星 /柒牌 /小牛頓 /少爺古車 /都喜美 /索尼 /九龍/香港老爺車 /愛點(diǎn) /米奇 2F 沃爾瑪大賣場 3F 沃爾瑪大賣場 ． 2分析 萬達(dá)二，三樓是由沃爾瑪招商經(jīng)營大賣場為主，一樓是開發(fā)商出售給小業(yè)主后不實(shí)行返租，由小業(yè)主自主招商，實(shí)行的是店中店形式，業(yè)態(tài)定位零亂，整體風(fēng)格上不統(tǒng)一，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，加上商場的布局不合理，沒有明顯的動(dòng)線，經(jīng)營者沒有利用沃爾瑪?shù)钠放菩?yīng)將二樓和三樓的人流會聚到一樓，在現(xiàn)行的經(jīng)營狀況下毫無人氣。 與平和堂商廈相似的是，作為老牌商廈的春天百貨，無論是建筑形象還是內(nèi)部人流的規(guī)劃，都達(dá)不到目前百貨商場的要求。所以相比于其他幾個(gè)商場，無論從人流量還是成交購買率，都無法與作為新興商業(yè)的五府井百貨相比；而相對于幾年前它自身的商業(yè)消費(fèi)境遇亦不可同日而語。在這種情況下，春天百貨進(jìn)行市場細(xì)分實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營，重新定位為“以女性用品經(jīng) 營為中心的主題百貨店”，其服裝經(jīng)營多主打時(shí)尚、流行牌，棄如流行運(yùn)動(dòng)用品、男式休閑裝等品類的經(jīng)營，專門經(jīng)營成熟女性服裝、職業(yè)女裝。 ． 1各樓層業(yè)種分布 1F 運(yùn)動(dòng)休閑服飾 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 40 頁 2F 權(quán)金城韓國料理 /麥當(dāng)勞 /美體中心 3F 運(yùn)動(dòng)器械 /韓國餐廳 4F 整層招商 ． 2分析 ，距黃興路商圈 。 ，二期 11 月中旬即將推出銷售，但現(xiàn)在開發(fā)商通知將后期的經(jīng)營管理方由銅鑼灣改成上海百聯(lián)，其商業(yè)主題尚未確定，隨著其將來的開業(yè)必將會對新大新帶來新的市場空間。鑒于目前的現(xiàn)狀，本商場的興旺有待時(shí)日。無疑，這給了本項(xiàng)目以市場空缺。 綜合對以上商場內(nèi)品牌消費(fèi)人群的觀察，多為有國產(chǎn)老品牌情結(jié)的中老年消費(fèi)者根據(jù)對這一商圈的綜合統(tǒng)計(jì)分析，這一市場目前長沙已然飽和，很多 對國際品牌有需求的消費(fèi)者卻全部被分流，由此可見，五一路商圈目前缺乏一個(gè)能滿足品牌需求的集中場所。 有空缺就有市場，有市場即有機(jī)遇，本案的競爭項(xiàng)目現(xiàn)狀及經(jīng)營方向直接指導(dǎo)著本項(xiàng)目的定位方向。解放路上商業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)在 20200 元 /平方米左右，平均租金在 8元 /平方米 /天。 目前市中心的住宅的售價(jià)，芙蓉區(qū)最高售價(jià) 4500元 /平方米左右，最底售價(jià)為 2020元/平方米左右。一般商鋪的價(jià)格是住宅價(jià)格的 34倍，以上海的徐家匯地區(qū)為例，住宅的價(jià)格在 16000元 /平方米左右，商鋪的價(jià)格在 60000元 /平方米左右。另外開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，通過市場獲取的租金是無法滿足給小業(yè)主的投資回報(bào)的，這將會影響長沙市整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，成為市場極大的隱患。同時(shí)長沙城市居民收入、支出一直在全國處于較高水平，在中部優(yōu)勢尤其明顯。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 100，在全國 33 個(gè)重點(diǎn)城市中第一個(gè)擺脫負(fù)增長。 長沙市區(qū)社會商品零售總額與市區(qū)人口之比在全國過百萬人口的城市中，排第 7位，超過天津、哈爾濱、沈陽、南京、武漢、鄭州等大城市。 . 5． 2城市消費(fèi)特征分析 4． 2． 1“土洋兼具” 長沙是全國第一批對外開放的城 市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國中等以上城市前列。土洋兼具，是轉(zhuǎn)型期社會的消費(fèi)特征。 5． 2． 2現(xiàn)代化 長沙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。 長沙人均手機(jī)持有量在各大城市中也是居前列的，市區(qū)常駐人口 100 多萬，就有 30 多萬門手機(jī)。 5． 2． 3休閑化 打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。不大的長沙城在湘江的月亮島上也有一個(gè)高爾夫球場。 5． 2． 4知識化 長沙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。 5． 跟風(fēng)從眾是長沙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。 5． 3消費(fèi)者購物行為分析 5． 長沙市民崇尚高消費(fèi)，越是高檔商場人流越多，在王府井百貨、平和堂不乏洶涌的人流，而檔次稍低的新大新、春天百貨人流相對少很多，步行街的一些品牌專賣店及通道，更是人流如織，由此可見，高檔消費(fèi)是長沙市民的一種新的崇尚。 小結(jié)： 敢于消費(fèi)、超前消費(fèi)、品牌消費(fèi)是長沙市民的總體消費(fèi)特征。而綜合以上市場部分的分析 ，我們發(fā)現(xiàn)長沙市的消費(fèi)格局呈現(xiàn)以下特征。這將為本案的定位找到市場切入點(diǎn)。我們依據(jù)品牌可把五一商圈劃分為兩大類競爭：即大眾品牌 VS 中高檔品牌，根據(jù)本項(xiàng)目市場調(diào)查分析而設(shè)定的市場切入點(diǎn)，中高檔品牌項(xiàng)目王府井百貨、平和堂兩大商業(yè)物業(yè)將是本案的直接競爭對手。 ：平和堂商廈 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目總體量為 51,800 平方米，共分為樓下三層樓上六層，是五一路商圈最早的以中高檔定位的大型商業(yè)項(xiàng)目。 6． 1． 1優(yōu)勢分析 ◇品牌優(yōu)勢：長沙最早的高檔商業(yè)物業(yè)，與王府井一樣，在長沙市消費(fèi)者心目中占據(jù)著牢固的商業(yè)地位。 ◇整體規(guī)劃較好，商場的布局較為合理，動(dòng)線較為明朗。 6． 1． 2劣勢分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 40 頁 ◇作為長沙較早的高檔商城，經(jīng)營品牌主要以二、三線品牌為主，品牌沒作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，已無法滿足現(xiàn)代高檔品牌消費(fèi)者的需求。 ◇建筑外形上不具有超前性，特別其主入口窄小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢。 ◇內(nèi)部購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到中高檔消費(fèi)需求，與一級城市相去甚遠(yuǎn)。由 A座產(chǎn)權(quán)式商場， B座 11層（ 1－ 4層裙樓， 5 層以上的寫字樓）， C 座 22 層（ 1－ 4層與 B 座共裙樓， 5 層以上為住宅）， D座 29層住宅， 4000平米王府井超市組成。 6． 2． 1 優(yōu)勢分析 ◇品牌優(yōu)勢：長沙最早的高檔商業(yè)物業(yè)之一，其品牌形象已深入人心。 ◇整體規(guī)劃較好，商場的布局較為合理，動(dòng)線明朗。 ◇作為長沙較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營模式較為成功。 ◇招商時(shí)并不具有市場的超前性，與平和堂進(jìn)行同質(zhì)競爭。 競爭項(xiàng)目的缺位與本項(xiàng)目的切入點(diǎn) 王府井和平和堂可謂分據(jù)著五一路商圈的核心黃金位置，從目前的經(jīng)營 情況來看無不成功，但它在入市時(shí)著力于瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)者，并與周邊 的百貨商業(yè)形 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 40 頁 成了同質(zhì)競爭，基本上滿了長沙中高檔的品牌消費(fèi)需求，其遺漏的金字塔部分的“尖端消費(fèi)群”正是本案的機(jī)會。其產(chǎn)品主要為裙樓形式，商業(yè)部分面積共 ，分 AB兩區(qū)，其中接五一路的區(qū)域?yàn)?A區(qū)，共四層，商業(yè)面積 ， B區(qū)商業(yè)面積 6000平米。它不僅能提升本案住宅部分的價(jià)值，對區(qū)域地塊的商業(yè)價(jià)值更能起到水漲船高的效應(yīng)。在此區(qū)域條件下，只有高檔次的市場定位才能達(dá)到項(xiàng)目價(jià)值的最大化。 ：項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá) ，在目前的 五一路商圈新開的商業(yè)項(xiàng)目中面積較大，易于形成規(guī)模影響力。加上地塊較為規(guī)整，容易進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。另外，五一路作為長沙市的主干道，車流人流較大，易于形成人流的集聚效應(yīng)。 ：本項(xiàng)目住宅部分為高尚住宅， 為本項(xiàng)目提供了消費(fèi)支撐。 ：本案的旁邊即為五星級酒店，這將提升本項(xiàng)目的形象并與之形成配套的互補(bǔ)，把酒店客戶都吸引到本項(xiàng)目來進(jìn)行消費(fèi)。 配套上，本項(xiàng)目車位數(shù)為 127 個(gè)，對于一個(gè)高檔次物業(yè) 來說，車位明顯不足。界時(shí)，城市中心區(qū)商圈因?yàn)榈貕K的稀缺性，其商業(yè)價(jià)值面臨著全面的提升。 ，五一路商圈的延伸主要為五一路商業(yè)的開發(fā)，本項(xiàng)目對面即為新開工的商業(yè)項(xiàng)目，隨著銅鑼灣商場的旺場，延伸部分的五一路“十字”商圈興旺指日可待。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 40 頁 ，從目前長沙市各商圈數(shù)量及各商圈商業(yè)總體量 來分析，中高檔物業(yè)已趨向于局部飽和，只有跳出競爭，才能找到突破口。這對本項(xiàng)目的招商和推廣提出了挑戰(zhàn)。同時(shí)，其所處地點(diǎn)客流易被王府井和平和堂客戶截?cái)唷? 小結(jié)：綜合以上分析，本案可謂在石縫中求生存，但同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有絕對的競爭優(yōu)勢，而市場飽和中有空白點(diǎn)，位置上遺憾中有機(jī)會，對于本案而言，找準(zhǔn)市場空白進(jìn)行差異化定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 項(xiàng)目優(yōu)勢與機(jī)會利用： 從我司對項(xiàng)目的理解及長沙市場現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置、稀缺性、主題定位 、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣點(diǎn)依據(jù)。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過系列