【正文】 ，有利于人流的直接進(jìn)入。 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目所臨五一路即為公交車站，數(shù) 10 路公交在此通過，交通極為便利，人流量大。 地塊優(yōu)勢：項(xiàng)目地塊臨近五一路，臨路面長 80米，徑深為 120 米，商業(yè)價(jià)值明顯。 項(xiàng)目 SWOT分析及解決 ：項(xiàng)目雄踞長沙市最繁華商圈五一路商圈的絕版商業(yè)位置，在近 A 區(qū) 萬平米 五 一 路 廣場 B 區(qū) 6000平米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 40 頁 幾年可謂后無來者，將對五一路商圈的商業(yè)價(jià)值提升起到重要作用。 而定位，是把本案商業(yè)價(jià)值具體量化的關(guān)鍵一筆。 在各路商家爭相圈地以求進(jìn)駐中國最大的消費(fèi)市場的長 沙的時(shí)機(jī)下，本案的入市的絕對具有震撼效應(yīng)。 七、項(xiàng)目價(jià)值、 SWOT分析 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 本項(xiàng)目是長沙市最火爆商圈 ―― 五一路商圈的目前僅供發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，具有絕版的商業(yè)價(jià)值。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前長沙市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 6． 2． 2 劣勢分析 ◇經(jīng)營品牌主要以二、三線品牌為主，以中檔品牌切入長沙市場，造成了長沙品牌市場的同質(zhì)競爭的加劇。 ◇交通規(guī)劃合 理，設(shè)置有 3個(gè)出入口，可以自由地從解放路、黃興路及藥王街出入。 ◇規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)體量較大，業(yè)種豐富，能滿足消費(fèi)者一站式需求。分兩期開發(fā)，一期為 10萬平米的商場及其配套設(shè)施，二期為 4萬多平米的商務(wù)公寓和住宅。 6． 2競爭項(xiàng)目二： 王府井百貨 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目占地 36畝，兩面沿街，臨黃興 路 140米，臨解放路 60米。 ◇作為中高檔的商場的代表，平和堂沒有明顯的大堂設(shè)計(jì)，其形象與其市場定位不符。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前長沙市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 ◇作為長沙較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營模 式較為成功。 ◇配套優(yōu)勢： 2層停車位，相比于其他大型商業(yè)項(xiàng)目車位相對充足，能滿足中高檔一族購物的便利需求。由于其采取返租的銷售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，其經(jīng)營較為成功，是長沙市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 經(jīng)分析，這些項(xiàng)目存大著諸多的劣勢，去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開競爭對手是本案突破市場的法寶。 六、項(xiàng)目競爭對手分析 隨著五一路商圈各大型商業(yè)項(xiàng)目和品牌百貨的爭相進(jìn)駐，作為后起之勢的本項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的市場競爭。即： 品牌供給不足，品牌需求強(qiáng)烈 。在這樣一個(gè)消費(fèi)體系下，品牌消費(fèi)是城市消費(fèi)的主軸。 5． 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 40 頁 在商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：長沙消費(fèi)者品牌意識十分強(qiáng)烈，消費(fèi)者大多有一定的品牌忠誠度，且越是高檔品牌、國外品牌越受市場青睞。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。 5． 2． 4崇土排外 長沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外來餐飲很難在長沙立足。私立學(xué)校之多，在省會(huì)城市里也是少有的。而娛樂產(chǎn)業(yè)在長沙，更是如火如荼，各種娛樂場所遍布全城，消費(fèi)異常火爆。長沙有 15家保齡球館，球道總數(shù)近 200道。而且手機(jī)更新?lián)Q代快。市私人購車和購房大幅增長，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。這一點(diǎn)在長沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 40 頁 人數(shù)也均居全國省會(huì)城市前列。從某種角度上分析，長沙已部分進(jìn)入超前消費(fèi)階段。 2020 年上半年城市居民人均可支配收入、消費(fèi) 性支出分別為 6656元、 4601 元，增幅分別為 ％、 ％，消費(fèi)性支出消費(fèi)性支出增幅明顯高于可支配收入，消費(fèi)力極強(qiáng)。 五、市場消費(fèi)特點(diǎn)分析 5． 城市消費(fèi)力分析 2020年上半年長沙市完成ＧＤＰ ，同比增長 ％，ＧＤＰ增速比全國（增長 ％）高 ，增速居全國之前。而從長沙市最高 的住宅價(jià)格來看，其價(jià)格也僅為商鋪價(jià)格的五到六分之一，已經(jīng)違背了市場發(fā)展的規(guī)律。開福區(qū)最高售價(jià) 3300元 /平方米左右，最底售價(jià)為 1500元 /平方米左右。而從長沙市的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可 以得出 2樓的銷售情況非?；鸨且陨系匿N售不理想，許多物業(yè)將整層面積分割成 1040 平方米的小面積物業(yè)并且以投資回報(bào)的形式出售，一般投資回報(bào)在稅前 10%左右，回報(bào)年限基本在 10年左右。 四、主要商業(yè)項(xiàng)目租金、售價(jià)情況分析 名稱 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米/天） 備注 黃興路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬達(dá)購物廣場 個(gè)人商鋪，（底鋪）出租， 110平方米 五一新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項(xiàng)目沿街商鋪 5 個(gè)人商鋪出租，兩層共 300平方米 名稱 售價(jià)（元 /平方米） 均價(jià)（元 /平方 備注 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 40 頁 米） 黃興路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10年 王府井商業(yè) 廣場 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報(bào)，稅前9%，年限 20年 萬達(dá)購物廣場 60000 個(gè)人出售，沿街商鋪 五一新干線 1F： 38000 2F： 9000 2樓統(tǒng)一出售 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020年一期價(jià)格，二期尚未開盤，投資回報(bào) 10%，年限 5年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積 140平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價(jià)表 區(qū)域 4 月售價(jià) 5 月售 價(jià) 6 月售價(jià) 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 40 頁 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前黃興路商業(yè)步行接的平均售價(jià)在 22020元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。 當(dāng)競爭加劇，市場必然進(jìn)入調(diào)整與細(xì)分，經(jīng)過數(shù)年的百貨業(yè)競爭，長沙的消費(fèi)市場已步入“市場細(xì)分”時(shí)代，各種商業(yè)以“主題經(jīng)營”打破同質(zhì)競爭，實(shí)施錯(cuò)位 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 40 頁 經(jīng)營。 五一路商圈作為長沙的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是長沙的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認(rèn)同，五一路從來就是長沙品牌的象征，但是，隨著長沙消費(fèi)能力的增強(qiáng)及對品牌更高層次的追求，五一路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊，五一路商圈急需一個(gè)“品牌地標(biāo)”。 目前長沙已進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代，而以平和堂商廈、春天百貨甚至王府井百貨等在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，在引領(lǐng)品牌商業(yè)潮流的同時(shí)，對準(zhǔn) 的是大眾品牌消費(fèi)人群及少量的較高檔消費(fèi)市場，已無法滿足日益增長的品牌消費(fèi)者的強(qiáng)烈需求。 ，整個(gè)商場只有一個(gè)主入口，商場內(nèi)動(dòng)線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營品牌定位零亂。五一路 /黃興路口的環(huán)形立交橋阻礙了黃興路商圈的人流量，商場前方開闊的五一廣場將黃興路上由北向南的人流量分散開了，無 法將黃興路商圈的人流量聚集到新大新來。以市場細(xì)分搶奪市場份額，并取得了初步成效。 與平和堂、王府井百貨等相比，春天百貨的營業(yè)面積最小、硬件設(shè)施最差，在競爭中處于劣勢。 春天百貨以傳統(tǒng)百貨為主，引進(jìn)品牌多為二、三線品牌，已無法滿足現(xiàn)代的長沙市民的消費(fèi)需求。 ． 1各樓層業(yè)種分布 F1：時(shí)尚精品 化妝品、女鞋女包、時(shí)尚手表、屈臣氏、珠寶首飾、飾品彩妝、煙酒、電訊 F2：流行少女館 內(nèi)衣、家居服、少女服飾 F3：時(shí)尚淑女館 羊毛羊絨、 襪子保暖、淑女館、針織內(nèi)衣 F4：紳士精品 男鞋、品牌男裝、運(yùn)動(dòng)服裝 F5：家居生活館 床上用品、工藝品、不銹鋼制品、湘繡、電視購物、洗車飾品、瓷器 ． 2各樓層品牌 一樓 名牌手表：卡西歐、天王表、依波表、飛亞達(dá)、思兔、艾迪爾、吉盟 化妝品品牌：玉蘭油、鄭明明、資生堂、雅芳、美寶蓮、歐珀萊、卡資蘭 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 40 頁 珠寶：周大福、六福、惠通玉器、銀河之星、周生生 皮具箱包：鱷魚恤、米奇、金利來、萬里馬 鞋類：冰女人、歡歡步履、星期六、貴之步、百麗、天意美 二樓 衣裝品牌：似水年華、康妮雅、秋鹿家居、芬怡、儷 思、歐迪芬、唐朝、伊絲芬、貝拉維拉、 SOGO、麗蓓卡、花花公子、 LUDS、犁人坊、 ETAM、 EVCODE、 ANNZO等 三樓 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館（國內(nèi)傳統(tǒng)品牌）、針織內(nèi)衣 四樓 男裝：鱷魚恤、 BOSS、 CANUDILO、圣得西、卡爾丹頓、 KS、紳浪、法夢迪爾、保羅、華倫天奴、夢特嬌、中國虎、森達(dá)、樺鷹、紅蜻蜓、耐克、 CONVERSE 五樓 夢潔、多喜愛、晚安、名針家飾家紡 ． 3分析： 春天百貨占據(jù)著解放路的中心地段，與對面的平和堂、銅鑼灣、王府井成四方呼應(yīng)之勢，并與平和堂一起構(gòu)筑了早 期的五一路商圈。 在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)上，平和堂商廈入口較小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢，而內(nèi)部購物環(huán)境也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高檔消費(fèi)需求。并 且多為國產(chǎn)品牌，國際品牌少之及少。無論從規(guī)模、包裝還是引進(jìn)的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在五一路商圈具有無可替代的商業(yè)地位。這個(gè)口岸把過去的黃興路商圈真正延伸到五一路，擴(kuò)充了五一路商圈的商業(yè)資源，即使在五府井進(jìn)駐競爭后，仍有著強(qiáng)勁的競爭力。 3． 2平和堂商場 3． 2． 1各樓層業(yè)種分布 B3 停車場 B2 停車場 B1 超市、休閑、藥店、咖啡等 F1 名牌化妝品、鞋類、珠寶、皮具 F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳 F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包 F4 童裝 、床上用品、休閑服裝 F5 家電、小商品、美食廣場 F6 樹時(shí)代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 2各樓層品牌 一樓 鞋類品牌： senda森達(dá)、 UQUQ、威爾斯丹、無意美、 fed、 RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等 化妝品品牌： Adidas、 Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、 CD、 SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等 皮具：高美高、來美登丹、 DISSONA、 FION等 二 化妝品品牌：俄佩蘭、 OAOAS 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 40 頁 樓 衣裝品牌： G20 Etam Storts、 JES、 Ouy、 、 JDC JULE、納帕佳、 ILC、ID、 FGFED、愛慕、芬怡、普普風(fēng)、 Theme等 三樓 男裝品牌： Thelebre 、 Dicaro、 、 Clovanni、 Leo、 ELLE、金利來、浪比時(shí)、德國駱駝、郞 .維高、法國都彭、花花公子、圣得西、路易。 3． 1王府井百貨 ． 1各樓層業(yè)種分布 B2 停車場 B1 流行服飾／超市 1F 化妝品 /手表 /眼鏡 /首飾 /女鞋 /餐飲 2F 首飾 /手表 /包袋 /女裝 3F 羽絨服／內(nèi)衣 /女裝 4F 男裝／男鞋／包袋／內(nèi)衣 5F 運(yùn)動(dòng)休閑裝／童車／童裝／童鞋／玩具／嬰兒用品 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 40 頁 6F